随着公共租赁住房长期空置现象的持续，最近五年内的租金损失已超过1670亿韩元。 10月6日，执政党共同民主党的黄熙议员（首尔阳川甲）分析了从韩国土地住房公社（LH）获得的资料，显示2021年至2025年间，因一年以上的长期空置造成的租金损失总计为1670亿3200万韩元。 按年度计算，租金损失分别为2021年270亿韩元、2022年257亿韩元、2023年338亿韩元、2024年405亿韩元和2025年398亿韩元。与2021年相比，2025年的损失额增加了约47.2%。 按租赁类型划分，国民租赁的损失额为775亿6400万韩元，占总损失的46.4%，为最多。其次是幸福住宅433亿6800万韩元（26.0%）、公共租赁263亿8600万韩元（15.8%）和永久租赁196亿7800万韩元（11.8%）。 特别是针对青年和新婚夫妇供应的幸福住宅，其长期空置导致的租金损失显著增加。幸福住宅的损失额从2021年的57亿韩元增加到2025年的125亿韩元，增长超过两倍。 目前，公共租赁住房的空置规模也相当可观。截至2026年8月，LH管理的总共996949套公共租赁住房中，空置超过六个月的住房为38681套，占总数的4.0%。 其中，空置六个月以上但不足一年的是16217套，而空置一年以上的长期空置则为22464套。 按类型划分，幸福住宅的空置问题最为突出。在150496套幸福住宅中，空置超过六个月的住房为15496套，空置率达到10.1%，是整体公共租赁平均空置率的2.5倍。 其次是永久租赁4.2%（7071套）、公共租赁2.5%（1983套）和国民租赁2.4%（13918套）。 LH分析认为，公共租赁住房长期空置的原因包括新开发地区的地理位置、交通和生活基础设施不足、小户型不受欢迎、住房和设施老化以及周边地区民间租赁住房供应过剩等多种因素的综合作用。 黄熙议员指出，不能仅仅增加公共租赁的供应量，还需创造实际需求者所偏好的居住环境。 黄议员表示：“为了保障青年和低收入群体的居住稳定，投入大量预算供应的公共租赁住房却遭到冷遇，导致数百亿韩元的租金损失，这是严重的财政浪费，也是住房福利的盲区。” 他进一步强调：“应尽快摆脱单纯填补供应量的方式，推进在市中心的地理位置获取、合并和重建不受欢迎的小户型、改善居住条件等，使租赁住房真正成为需求者愿意居住的选择。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管以首尔为中心的高价建筑交易有所增加，但商铺租赁市场的空置压力却在加大。高负债的建筑业主因空置期延长导致租金收入减少，可能在偿还贷款时面临再融资困难。 根据房地产平台的数据显示，今年第二季度全国商业及办公楼交易金额达到9.755万亿韩元，比上一季度增长18.1%。300亿韩元以上的高价建筑交易数量也增加至40宗，增长29.0%，其中82.5%的交易集中在首尔。 与高价建筑交易的增长形成对比的是，商铺租赁市场的空置压力依然严峻。第二季度全国一般商铺的空置率达到了13.4%，创下统计以来的最高纪录。根据韩国房地产院的数据，首尔小型商铺的平均空置率为6.4%，但江南大路的空置率为0%，而弘大和合井地区则高达14.9%，显示出商业区之间的差异。弘大和合井的1层租金为每平方米6万3600韩元，超过了首尔平均的5万2800韩元，但却出现了两位数的空置率。 问题在于，若空置情况持续，负债高的建筑业主将面临更大的金融压力。商铺和建筑的租金收入是偿还贷款本金和利息的主要来源，因此购入时预期的租金与实际收入之间的差距将影响偿还能力。 如果购入时根据预期的租金收入确定了贷款规模，空置后资金计划可能会受到影响。负债比例越高，抵御租金收入下降的能力也会越弱。 空置会导致月租收入减少，但金融成本仍在持续。即使找到租户，如果租金低于预期，单靠月租也难以承担利息。 世宗大学房地产AI融合学科的申保妍教授指出：“在商铺分配时，有时会将租金定得高于市场实际水平，从而高估收益性。”她表示：“一旦出现空置或实际租金低于预期，月租收入可能会低于利息成本，导致投资收益率为负。” 将增加的金融成本转嫁给租户也并不容易。在空置率高的商业区，租户的选择增多，可能需要降低租金而非提高租金。因此，在需求减弱的商业区，小型建筑即使填补了空置，也难以实现预期的租金收入。 在贷款到期时，负担可能会加重。空置和租金下降的长期化将影响租金收入和建筑价值评估。在到期审查中，如果抵押价值或偿还能力被低估，贷款额度将减少，业主需要用自有资金弥补不足。 在用新贷款偿还旧贷款的过程中也是如此。如果金融机构不提供与旧贷款相等的资金，业主即使已经承担了利息，也需要筹集一笔大额资金。如果无法获得所需资金，可能会面临出售建筑或因逾期而进行拍卖的风险。 申教授表示：“在空间需求减少的情况下，如果无法找到租户，利息负担将持续增加。”她指出：“高杠杆可能导致违约，最终可能导致拍卖物品的增加。” 她补充道：“虽然目前仍处于初期阶段，但如果违约情况因利率上升而增加，商铺和小型建筑等与日常生活密切相关的空间也将受到影响。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

住房租赁保护法修订46年 1981年制定的住房租赁保护法经历了29次修订。从对抗力开始，逐步增加了小额保证金优先偿还权、确立日期的优先偿还权、租赁权登记命令、合同续签要求权等。方向始终如一，都是为了更牢固地将租户的债权与住房绑定，或增加租户事先确认的信息。任何一次修订都没有触及“保证金由房东保管”的前提。9月22日，住房城市保障公社（HUG）发布的租赁安心信托招募公告，首次在46年内对这一前提进行调整。 其结构如下：HUG设立租赁安心化机构，租户的保证金不再由房东保管，而是存入该机构。房东每月可获得年收益率约4%的运营收益。合同结束后，机构将直接向租户返还保证金。保证金将投资于HUG担保的住房建设项目融资（PF）业务。预计将接受15万亿韩元的存款，支持约9.3万户的供应，长期目标是将100万亿韩元的基金的公共租赁存量率从8.9%提升至20%。在9月22日的招募公告之后，计划于11月进行租金验证和合同签署，12月进行尾款存入和入住。 为何改变租赁制度的前提至关重要？ 目前的制度中，保证金仅以那一套房屋作为担保。没有多个担保，也没有保证人。而租户无法控制这一唯一担保。如果房东设定了更高的抵押，或拖欠税款，或将房屋转让，租户都无法阻止。对抗力要到第二天才会产生。如果是金融公司，会对借款人进行审查，限制担保认可比例，担保价值下降时会要求追加担保。而租户在没有任何条件下，向个人借出数亿韩元的无息贷款。即使没有诈骗，保证金被扣留的原因也是如此。租赁诈骗是这一结构的结果，而非原因。 将保证金交给房东并让房东随意使用在我们看来是常识，但对比之下却极为不寻常。德国将保证金限制为月租的三倍，要求房东将其与个人财产分开存放，利息归租户所有。不利于租户的约定无效。英国通常要求将5周的租金存入政府批准的保护计划中，澳大利亚和新西兰则要求存入州政府机构，而美国纽约州则以信托形式持有，但不得与自有财产混合。保证金要么被限制得很小，要么不得进入房东手中，而我们两者都没有。保证金高达房屋买卖价的60%至70%，没有上限和限制。这在我们的法律体系中也是极为不寻常的。投资者存款需与自有财产分开存放或信托，退休金需存入外部，预付的殡葬费用需保留一半。民法规定，留置权人和质权人所担保的物品，未经债务人同意不得使用。法院认为租赁保证金是租户所有债务的担保，但房东却被允许自由使用全部金额。 在HUG的安心信托中，即使房东破产，债权人也只能执行房东的收益权。即使房东拖欠税款，房屋被出售或拍卖，优先抵押权有多高，租户都不会受到影响。因为保证金并不是以该房屋作为担保。不是在事故发生后偿还，而是通过防止事故发生的方式。 在9月16日HUG举办的讨论会上，社长亲自发言。与纯月租相比的月收益、即使出现空置也保障两个月的收益、免除保证加入义务、推动减免租赁所得税等，列出了房东需要计算的项目，并对如隐性合同的担忧等疑问进行了回应。笔者作为讨论者参与其中，指出这是46年来首次尝试改变将保证金交给房东的住房租赁制度的前提，具有重要意义。 首先来看即将改变的内容。租户可以查阅登记簿，审查优先担保和顺序，不必担心登记簿上未显示的欠税，也不必预测拍卖的成交价。也不再需要将确立日期和入驻报告的时间精确到天，也不必关注在居住期间所有者是否发生变化。由于保证金不再归房东所有，因此结构上也阻止了差价投资。 担忧租赁市场消失 担心房东无法使用保证金会导致租赁市场消失的担忧是多余的。租赁供应量反而可能增加。以首尔的联排和多户住宅中位数价格为例，售价为3亿韩元，租金为2亿韩元的房屋，如果将保证金设为1000万韩元的月租，房东的月收益为74万韩元，参与安心信托则为73万韩元。差距仅为1万韩元，但租金未支付的风险消失，即使出现空置，HUG也保障两个月的收益。对于设有2亿韩元优先抵押的3亿韩元房屋，现在不能以租赁方式出租。租户也不愿意。若拍卖价为2亿4000万韩元，租户能拿到的钱仅为4000万韩元。而在安心信托中，同样的房屋可以设定2亿韩元的租金。由于没有理由减少优先偿还权，房东也可以完全利用担保价值。由于优先担保的原因，原本只能以月租形式出租的房屋，可能转变为租赁房源。在月租比例已上升至68.4%的情况下，租赁转化率为6.7%，租赁贷款利率为3.97%，居住成本也随之降低。 租户方面也存在担忧。是否要放弃优先偿还权而信任机构？如果将资金投资于PF，若出现问题怎么办？首先需要准确比较对象。现在的保证金并没有安全保管。全部转给房东个人，毫无审查和监督。比较的对象不是没有风险的状态，而是当前的状态。投资对象是HUG担保的PF贷款，支付给房东的收益率设计为与投资业绩无关。 是否会有房东参与，是否会变成2016年银行界的租金托管？2016年的失败是因为房东根本没有收益。此次则有收益，对于因抵押问题难以找到租户的房东来说，收益率的意义超出了收益本身。也有人质疑这是否会从选择制变为义务制。最终应该全面推广这一制度。但这需要经过单独的立法程序，而目前阶段需要的是市场的验证。 将1058万亿韩元的租赁保证金从恶性循环转变为良性循环 从长远来看，改变的是资金的流向。进入安心信托的保证金将回归住房供应。现在这笔钱流向房东，成为差价投资和多套房产购置的种子资金，推动房价上涨，而上涨的房价又推高租金和保证金。如果这一制度完全落实并扩展到整体，将改变我国总计1058万亿韩元的租赁保证金的流向。将摆脱用于差价投资导致房价上涨的恶性循环，将保证金转化为产业资本，推动国家经济的良性循环。 为了成功落地，还需补充几点。首先是法律性质。名称为“信托”，但发言材料和新闻稿中使用“存款”一词。如果只是简单的存款，法律性质将停留在消费寄存（民法第702条）。存入的资金所有权转移至机构，租户成为拥有返还债权的一般债权人。如果机构出现问题，租户需重新争取分配。相反，信托法第22条第1款禁止对信托财产进行强制执行和担保权执行、保全处分、欠税处分。破产隔离不是约定，而是法律赋予的效果。必须通过法律明确存款的法律性质和破产隔离问题。 房东应获得的收益也应可预测。房东的关注只有一个：何时能收到多少。收益率计算公式、最低支付水平和支付日期应在招募公告中明确。让安心信托的项目在租户搜索阶段就显现出来也很重要。如果在平台和中介系统中标注，租户会优先寻找，这样房东的参与动机就会产生。试图通过隐性合同抬高租金是这一制度最现实的风险，因此租金的验证也必须严格。公开初期事故数量也很重要。安心信托项目中没有任何一笔未返还的事实，是最有力的说服力。 一旦安心信托扎根，接下来就需要改进我们的租赁制度。如果保证金的返还由金融机构担保，优先偿还权将不再需要，确立日期、入驻报告、租赁权登记命令、返还保证保险等为保护优先偿还权而建立的机制也将不再必要。住房的所有权和使用权将完全分离。也可以扩大受托主体，促进市场竞争。允许房东指定银行和证券公司作为受托主体，但国家应监督其健全性和运营产品的范围。这样即使存款规模增大也能应对，并能调整运营对象，设计资金流向。从风险较高的租赁比例高的住房开始应用，逐步扩展到所有租赁住房，最终需要全面修订住房租赁保护法。对保证金运营收益的税收支持应成为制度设计的一部分，而不是短期激励。处理确立日期的地方行政人员也可以调动到更需要的地方，如照护等。 租赁住房问题不仅是合同问题，更是居住权问题。居住权是实现其他基本权利的基础权利。如果居住环境不安全，其他权利就无法建立。然而，在过去的46年中，我们将这一权利的实现完全寄托于个人的知识和运气。复杂的制度本身就会导致不平等。能够阅读登记簿、预测拍卖价、审查顺序的人能够规避风险，而没有能力的人则不得不承担风险。国家的责任不是让人民在复杂和危险的制度中自行应对，而是创造安全的制度。人们应能像在便利店挑选冰淇淋一样，轻松安全地找到住所。租赁安心信托正是这一切的开始。希望经过46年，终于扣上的第一颗扣子能够稳稳当当地落位。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着政府扩大新建购置租赁住房的供应，现有购置租赁住房的长期空置现象却在增加。尽管首尔的一处新建购置租赁住房的入驻竞争率高达52比1，但全国范围内有259套房源已空置超过四年。对此，专家指出，随着供应的增加，必须考虑地理位置和房屋质量，以提高现有住房的利用率。 根据韩国土地住房公社（LH）15日的数据显示，截至今年6月底，20万3247套购置租赁住房中，有8279套空置超过六个月，占总库存的4.1%。与去年底相比，库存增加了9307套（4.8%），但空置超过六个月的房源从6186套增加到2093套（33.8%）。在259套空置超过四年的房源中，首尔的数量也达到了80套。 与新建购置租赁住房需求旺盛的情况形成鲜明对比的是，韩成淑总理在9月4日检查的位于首尔东大门区龙头洞的新建购置租赁住房的入驻竞争率为52比1。这处青年住房距离新设洞站步行约10分钟，于7月底开始入驻。 LH表示，即使在同一地区，个别住房的地理位置和设施也会影响需求。与集中建设的租赁住房不同，购置租赁住房分散在多个地区。 LH相关人士表示：“即使在相似的地区，距离车站较远或位于山坡上的房源，其需求可能会有所不同，但并不是所有住房都能集中在交通便利的区域。” 实际上，尽管租金较低，但仍有房源长时间未能找到租户。LH在7月于蔚山招募的26套长期未出租住房，分布在南区的无果洞和北区的虎溪洞等地。其使用面积为18.84至34.67平方米，均为一室，没有电梯。押金为149万至493万5000韩元，月租金为4万9730至13万9090韩元。 在门户网站和房地产平台上，无果洞和虎溪洞地区的22至34平方米的民间单间房源，押金在300万至500万韩元，月租金在30万至39万韩元之间。虽然地理位置和设施有所不同，但这些长期未出租的住房租金低于周边房源。 不过，LH认为，空置并非完全由于需求不足。因为其中也包括为应对整治项目搬迁或紧急住房支持而预留的房源。 LH相关人士表示：“我们并不会逐一分析每套房源的空置原因，但实际上入驻对象基本上已确定，若因再开发项目的特性导致进度延迟，可能会出现看似长期空置的房源。” LH表示，由于需要应对地区和时段的需求变化，因此完全消除空置是困难的。为了解决空置问题，LH也在实施后续招募和放宽收入及资产条件等措施。 专家指出，在购置住房的阶段就应仔细审查地理位置和需求。国土研究院副研究员赵正熙表示：“为了解决购置租赁住房的空置问题，必须在居住偏好高的地区提供优质住房的建议已被不断提出。这是由于购置租赁住房在相对偏好较低的地区集中，导致地理位置与需求之间的错配。” 城市与经济代表宋承炫呼吁：“现在应该关注的是在地理位置验证和质量改善的基础上进行‘质’的供应，而不是单纯集中于‘量’的供应。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

最近，刚刚竣工的知识产业中心的平均空置率超过40%，因此政府决定调控新供应，并大幅放宽入驻行业的监管。对于空置率较高的中心，将提供支持以转变为租赁住房或办公酒店等用途。产业通商部于10日召开紧急经济总部会议及结构创新关系部长会议，发布了《知识产业中心空置对策及制度改善方案》。全国已批准设立的知识产业中心共有1553个。其中，2023年至2025年竣工的中心平均空置率为43.5%，未售率为26.9%。由于贷款中断和市场价格下跌等因素，去年拍卖数量也达到了3876件，创下历史新高。政府将首先从新供应阶段开始进行供需管理。今后，地方自治团体在批准知识产业中心设立时，将综合审查附近中心的空置和未售现状、商业地产的分销和租赁市场影响，以及电力和水资源等基础设施条件。在设立批准前，将向产业部通报申请内容，并设立产业部提出意见的程序。地方自治团体将计划每半年调查并公开所管辖的知识产业中心的空置和未售率。为了减少已供应知识产业中心的空置，将推进用途转换。在首都圈，通过LH非住宅改造购置租赁住房项目，将空置中心转变为面向青年和新婚夫妇的公共租赁住房。在非首都圈，也将把空置中心纳入公共租赁型知识产业中心和休闲、停业工厂的改造项目中。可用于商业和便利设施的支持设施比例将在现有设立批准中心中扩大两年。产业园区内和首都圈的比例将从30%提高到50%，非首都圈的比例将从50%提高到70%。对于空置和未售率较高的中心的准住宅转换也将提供支持。将临时允许一般工业区内的办公酒店转换，并在用途变更时临时免除额外停车位的要求。办公酒店和宿舍的改造将提供每户7000万韩元的贷款，年利率在3%左右，最长可达14年，并新设准住宅转换项目的HUG抵押贷款担保。入驻行业的监管将改为“负面清单”方式。过去，入驻主要允许制造业和知识、信息通信产业中列举的行业，但今后原则上只要不包括赌博和有害设施、环境负担行业、危险物设施等限制行业，就可以入驻。因此，利用人工智能开发应用程序、城市型微型履约中心（MFC）、无人机拍摄服务等在现有产业分类中入驻情况不明确的新兴产业也将能够入驻。支持设施也将原则上允许入驻，除限制行业外，不再限制入驻企业的员工。产业园区内外的管理体系也将进行调整。产业园区内的知识产业中心将在工厂设立完成或业务开始申报前也可进行租赁，并简化现有入驻合同程序为入驻申报方式。对于产业园区外的知识产业中心，将新设入驻申报制度。政府还将就“知识产业中心”名称的变更进行公众征集，并加强分销过程的管理。计划在招募公告批准前禁止设置分销宣传馆和在使用批准前进行两人以上的转售。政府将实施知识产业中心空置缓解措施，并密切关注市场情况。如发现市场过热等意外副作用，将迅速推进必要的补充对策，如重新审查监管放宽措施。产业部部长金正官表示：“知识产业中心因供应过剩和空置积累而面临困难，因此我们将建立供需调节体系，同时大胆创新入驻监管，以应对人工智能和数字转型等产业变化。”他还表示：“将通过相关法律法规的修订，尽快落实政策，让大家切实感受到。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

正点式国民力量院内代表在国会批评李在明总统称：“自韩国建国以来，没有哪个政府能如此快速而惨烈地破坏如此多的事物。”他提到“疫情灾难”这一词，针对执政党的房地产、金融和司法政策展开了全面攻势。对于前一天金敏锡民主党代表提出的宪法修正讨论，他明确表示拒绝。 正院内代表在国会的交涉团代表演说中表示：“现在的韩国在治安、房地产、股市、法治、国防、国家财政等各个领域都处于崩溃状态。” 他将房地产政策称为“承诺诈骗”，主张全面废除该政策。正院内代表批评道：“总统在竞选期间承诺不会通过税收来控制房地产，但上任后政策却完全相反。这是对国民的‘承诺诈骗’。” 他还将股市波动的责任归咎于政府，指出：“政府是股市波动的原因提供者”，并表示“政府像股票引导群一样运作金融政策，导致波动极端化。”他强调，关于单一股票杠杆上市交易所（ETF）的引入过程，应该进行国政调查和特别检察院调查。 对于金敏锡提到的宪法修正，正院内代表表示：“本届政府不会有宪法修正。”他强调：“绝对不会与那些明显违反宪法、以宪法修正谋取私利的势力讨论宪法修正。”同时，他呼吁司法部门重新启动对李在明总统的审判。 以下是正院内代表的交涉团代表演说全文。 ■ 疫情灾难是国家的灾难 尊敬的国民们， 国会议长赵正熙和各位同事议员们， 韩成淑总理和各位国务委员们， 我是国民力量院内代表正点式。 李在明政府成立已经过去1年3个月。 最近总统的支持率跌破40%。 有的民调显示支持率仅为34.7%。 国民的期待转变为失望， 失望又转变为愤怒。 支持率暴跌时，必须改变国政基调。 然而李在明政府仍然闭眼塞耳， 我行我素。 最近的内阁改组就可以看出。 担任总统公诉取消会议负责人、 涉及新药诈骗嫌疑的法务部长候选人出现了。 仅担任过两次比例代表， 还想兼任部长和议员的特权与不公正的象征， 成为性别平等家庭部长候选人。 财政部和国土部的部长候选人， 都是政策失败的责任在身的副部长出身。 这意味着将继续失败的经济政策和房地产政策。 这就是要与国民对抗。 人事是信息。 政府的信息非常明确。 ‘总统一定要为自己的罪行洗白’， ‘放弃年轻人’， ‘继续房地产管制和民粹政策’。 最近“疫情灾难”这个词流行。 是李在明总统与疫情的合成词。 意味着他所做的一切都带来了灾难。 现在的韩国， 治安、房地产、股市、 法治、国防、国家财政等 所有领域都处于崩溃状态。 自韩国建国以来， 没有哪个政府能如此快速、如此惨烈地破坏如此多的事物。 ■ 政府与执政党打开了治安的地狱之门 政府与执政党打开了治安的地狱之门。 国民感到不安。 怀疑调查机构的能力和意愿。 如果废除警察的补充调查权， 为了弥补不足的调查能力， 警察甚至可能将治安人员转为调查人员。 调查将变得不充分，治安将变得不安。 在全南光州，警察隐瞒了强奸未遂谋杀案的证据。 在济州，虚假结束了一起失踪案件。 在首尔江南，将嫌疑人伪装成证人。 警察的案件掩盖令人震惊。如果再废除补充调查权， 不仅无法预防掩盖， 甚至以后查明都将变得困难。 我警告民主党，绝对不要打开地狱之门。 然而，民主党因对检察院的仇恨和复仇心，以及为了党代会的得票贪婪， 最终打开了废除补充调查权的地狱之门。 到10月， 检察院和补充调查权将全部消失。 中级检察院也未能增补调查人员。 造成这种局面的总统，突然要求设立警察改革机构。 高声呼吁要有自我反省的决心。 民主党表示要根除警察的六大弊端。 这已经超出了“丢了牛还修马”的范畴， 简直是“牛贼让修马”。 司法体系的扭曲将导致调查不充分。 不充分的调查将转化为国民的痛苦。 这一切的责任在于政府与执政党。 请大家务必记住这一点。 ■ 国民因房地产而哭泣，因股市而受骗 韩国房地产市场有一个法则。 即左派执政时，房地产价格暴涨。 李在明政府也毫不例外地证明了这一法则。 政府成立一年后， 首尔公寓价格上涨了11%。超过文在寅政府的8.2%。 自去年2月以来，公寓价格连续82周上涨。 公寓价格上涨，租赁市场却萎缩。 在中浪区，超过1500户的新建公寓小区，租赁房源仅有2个。 在江北区，3830户的大型小区中，租赁房源仅有1个。 买卖和租赁的门槛提高， 国民不得不哭着吃黄连，选择租房。 租房需求激增，自然价格也随之上涨。在首尔的诺原区、道峰区、江北区， 国民标准户型（使用面积84㎡）的月租金超过300万韩元的情况屡见不鲜。 今年初，总统曾表示控制房地产比整治溪谷更容易。 然而现在买卖、租赁、月租的三重上涨，正在像多米诺骨牌一样席卷首都圈。 总统控制的不是房地产，而是国民。 因投机势力导致房地产上涨的幻想， 结果却是阻止民间再开发和重建，滥发贷款限制和税收重压。 将多套房者视为魔鬼。 这些人是住房市场的供应者。 阻止供应，价格暴涨是必然的。 强迫非居住一套房者实居。 这样一来，租客就必须寻找其他房子。 国家强迫国民玩“抢椅子”的游戏。 在愤怒的房地产民心面前， 政府宣布将维持非居住一套房者的综合房地产税基本扣除。 然而在政府政策摇摆不定的同时， 已经有租客被迫迁移到其他地方。 请在发布政策之前先考虑。 政府只需改变说法，但国民的生活却因一句话而崩溃。 最重要的是，关于房地产的左派思维， 现在必须抛弃。 从过去开始，民主党一直在说， 房子是居住的地方，而不是投机的工具。 中国共产党在实施房地产调控政策时， 使用了“房住不炒”的说法。 “房子是居住的地方，而不是投机的工具。” 怎么可能选择了市场经济的韩国与中国共产党的房地产政策相同呢？ 仅这一点就能看出民主党是多么极端。 更进一步，总统表示如果因贷款逾期导致住房拍卖激增， 将大规模收购用于公共住房。 国家通过利率和税收施压， 要进行房屋囤积。 国家要当房东，国民则被束缚为租客。 这是一种披着政策外衣的掠夺。 总统在竞选期间承诺不会通过税收来控制房地产。 然而上任后的政策却完全相反。 这是对国民的“承诺诈骗”。 剥削普通人的租赁诈骗已受到法律的审判。 而对国民的承诺诈骗将受到民心的审判。 此外，总统称租赁是高利贷。 因此消失是正常的。 但他自己却以17亿韩元的抵押贷款出售了公寓。 最近在江南，跟随这种交易的人不在少数。 总统才是真正开启高利贷新纪元的人。 各位前辈同事，您们也相信像总统一样， 租赁应该消失吗？ 我和在座的议员们， 也都是通过租赁获得了自己的房子。 我们曾享受的制度福利， 为什么年轻一代却无法享受呢？ 政府与执政党在踢走居住阶梯后， 却对年轻人说要改造废弃公交车生活，给考生宿舍提供浴缸， 在购买公寓时放宽贷款限制。 民主党议员们，年轻人是难民吗？ 您们能对自己的孩子这样说吗？ 我的孩子住在公寓， 而别人的孩子却要住在废弃公交车、考生宿舍和别墅里吗？ 我们的国民并不是想通过房地产像大长洞一伙那样获得1000倍的收益。 他们只是想努力工作，拥有自己的房子， 在更好的环境中抚养儿女，为退休做些准备。 请不要践踏这一朴素的愿望。 对国民生活进行掠夺的房地产政策， 现在必须全面废除。 KOSPI正在剧烈波动。自单一股票杠杆ETF上市以来， “边车”启动了31次，“熔断”发生了7次。 历史上发生熔断的案例，都是在如互联网泡沫崩溃、911恐怖袭击、疫情等灾难性情况下。 这意味着李在明政府的金融政策是灾难。 外媒称KOSPI为“鱿鱼游戏”。 甚至评价韩国为投资不合格国家。 国内投资者在看KOSPI时， 自嘲为“单双游戏”、“杂币”。 政府是股市波动的原因提供者。 去年金融委员会副主席曾表示：“债务投资也是杠杆”， 实际上是在鼓励债务投资。 今年1月，政策室长金容范提到单一股票杠杆后， 4个月后相关产品上市。 政府像股票引导群一样运作金融政策， 导致波动极端化。 去年6月，债务投资一度超过38万6000亿韩元。 在KOSPI急剧下跌的7月，反向交易接近1万亿韩元。 单一股票杠杆ETF造成的投资损失估计在54万亿到56万亿以上。 国民正在流泪。 必须进行国政调查，甚至特别检察院调查。 要查明引入杠杆产品是否有权力的压力， 这种压力是金容范政策室长的独断， 还是有更高层的指示， 相关产品为何在地方选举前夕上市， 都必须一一查明。 相信政府而投资KOSPI的国民， 有的人甚至失去了创业资金、结婚资金和租金资金。 在李在明政府的1年3个月中， 我们的国民因房地产而哭泣，因股市而受骗。 ■ 权力在掠夺企业 我国的半导体产业正处于历史性的繁荣中。 但不能仅仅沉醉于成功。 现在，各国都在为国家竞争力， 不遗余力地给予企业金融、税制和财政支持。 而李在明政府则正好相反。 劳动部长称半导体为“公共财”， 提到超额利润分配。 金容范政策室长甚至提议引入“AI国民分红”。 这正是民主党的顽疾。 企业业绩好时，想尽办法去掠夺。 过去李在明总统曾表示， 应该对石油行业征收暴利税。 “公共、分配、红利、暴利”等词汇虽然换了，但本质是一样的。 企业赚钱后，从头到尾都想方设法去榨取。 政府所犯下的最糟糕的企业掠夺就是对湖南半导体的掠夺。 企业投资的去向应由企业自由决定。 地方政府应公平竞争以吸引企业。 然而，800万亿规模的湖南半导体投资， 程序的公正性被忽视。 总统称这项投资是“对湖南的历史性补偿”。 这表明这是政治判断。 他自己承认企业投资是“行政指导”。 这就是对官僚干预的自我承认。 过去总统甚至提出了如解散财阀等极端主张。 现在看来，虽然没有解散财阀，但却成功进行了财阀掠夺。 青瓦台的湖南半导体投资发布与第一次、第二次公开检查会议， 分别与金敏锡总理的辞职、党代会参选声明、党代会湖南地区投票相吻合。 时间表完全重合。 仅此一点，就能看出， 青瓦台的重大项目突击战是为了让特定人当选， 让特定人落选的党代会突击战。 湖南半导体投资因黄袋法成为障碍， 政府表示将把争议标准处理为实施指南。 实施指南没有任何法律约束力。 即是说，政府可以根据自己的口味， 随时随地随意处理。 黄袋法从一开始就是民主党与民众工会的政治交易所产生的法律。 法律适用标准和对象随意变化的黄橡皮筋法。 这样的法律不能就此放任。 我们国民力量将对黄袋法进行修订， 明确规定原承包商的使用者性和协商范围。 中国在全力支持企业的同时， 提升竞争力，而我们却在强制投资和利益分配上施压。 甚至用黄袋法这样的恶法来打击企业。 在产业政策上， 李在明政府甚至比中国共产党还要左。 ■ 民粹主义掠夺未来 目前韩国的国家债务已超过1300万亿韩元。 然而政府却发布了820万亿的超级预算案。 我们正进入超高龄社会， 即使节省也不够。 然而，政府却选择了极端的扩张财政。 在这样撒钱的情况下， 如何控制物价和房地产？ 就像用汽油来灭火一样。 韩国银行连续两个月提高基准利率。 现在年利率为3.0%。 韩国银行为了控制通货膨胀而提高利率， 而政府却在助长通货膨胀。 这真是畸形的荒谬剧。 此外，政府还以半导体繁荣的超额税收为借口， 计划设立规模达162万亿的“未来应对基金”。 政府绕过国会的预算控制， 想要随意花钱。 但我有一个疑问。 超额税收已超过200万亿，为什么还要再发行106万亿的新国债？ 明明赚了钱，为什么还要借钱？ 超额税收进账后，首先应偿还国债， 这才是国家财政法的原则。 如果继续像现在这样“只活在今天”的财政运作， 最终将把债务转嫁给未来世代。这不是未来应对，而是未来掠夺。 各种消费券的滥发也该停止了。 以民生支援金的名义， 随便撒几十万亿。 然而民生根本没有改善。 相反，情况正好相反。 物价只在上涨。 普通人的口袋只会变得更轻。 最终，民粹主义是针对普通人的钱包的， 政策上的扒手。 物价上涨将反过来导致消费心理萎缩和内需疲软。 各位请去看看您们选区的商业街， 空置的租赁牌子随处可见。 在自营商艰难的情况下， 上个月政府却预告将缩减小商户的信用卡销售额扣除。 前面发放消费券， 后面却减少扣除，想要多收税。 国家正在对国民施行 “朝三暮四”的欺骗。 此外，李在明政府还大幅提高了国民养老金在国内股票中的比例。 池塘里放入了鲸鱼， KOSPI的数值上涨是理所当然的。 在强行刺激股市之后， 故意拖延国民养老金的再平衡。 而且，将国内股票目标比例上调的基金运作委员会会议记录， 处理为2030年前不公开。 将国民的养老金作为民粹主义的杠杆， 不仅如此，连这种不理智的决策过程都要掩盖吗？ ■ 对北朝鲜的屈从外交，从骗局开始以人质结束 最近，郑东泳统一部长表示，自1992年以来，北朝鲜的核能力增加了10万倍。 在北朝鲜加强核武装的同时， 民主党到底做了什么？ 对主敌低头， 把钱送上去， 乞求和平与终战。 2000年南北首脑会谈后，金大中总统宣称：“现在半岛上没有战争。” 然而仅仅两年后，北朝鲜的突袭挑衅引发了第二次延坪海战。 北朝鲜的和平攻势从一开始就是骗局。 自金大中总统以来，屈从于北朝鲜的阳光政策， 阳光变成了核武器。 我们的国民成为核的囚徒。 民主党的对北屈从路线， 从对国民的欺骗开始，以对国民的人质结束。 相反，北朝鲜正试图以核武器为杠杆， 进行“通美封南”。 美国特朗普总统在不安的韩美关系中， 单方面通知缩减韩美联合演习。 然而李在明总统却对此表示：“这是为了和平的努力”，并表示“敬意”。 这真是令人痛心。 政府与执政党的政治家们连主敌在哪里都无法回答。 甚至统一部长表示：“主敌”是厌恶的表达，应该替换这个词。 删除“主敌”这个表达，难道北朝鲜就会变成朋友吗？ 李在明总统表示将在任期内完成战时指挥权的移交， 提到韩国的军事力量位居世界第五， 称“我们的军事力量绰绰有余”。 在北朝鲜拥有不对称力量的核武器的情况下， 军队统帅却在炫耀常规力量。 过去越南并不是因为兵力和武器不足而失败的。 而是因为内部腐烂而崩溃。 现在请看看韩国国防部正在做的事情。 在间谍仍然肆无忌惮的情况下，解散了防谍部。 因对军队的仇恨，试图解散军官学校。 北朝鲜已经武装核武器，而我们的军队却用三段棍和空枪进行警戒。 我们的军队曾差点误击驻韩美军。此时，北朝鲜军队则肆意越过军事分界线。 在这样破坏军队的情况下， 怎么能谈论战时指挥权的移交呢？ 李在明总统越是让国防内部腐烂， 欢呼的人只有北朝鲜的金正恩。 ■ 国政课题第一号是总统自我洗白 现在政府与执政党的国政课题第一号是 总统的自我洗白。 今年2月，105名民主党议员加入了公诉取消会议。 该会议的共同代表正是金胜元候选人。 今年4月，民主党提出了公诉取消特别检察法案。 今年6月，法务部成立了“检察人权尊重未来委员会”。 在这里，列出了总统被起诉的6个案件作为调查对象。 今年7月，执政党单方面通过了插入公诉驳回的补充调查权废除法案。 今年8月，金敏锡民主党代表候选人表示， 如果当选代表，将会取消总统的审判。 如此反复呼喊公诉取消、公诉驳回，难道这不是国政课题第一号吗？ 此外，还在为审判失败的情况做准备。 今年2月通过了将大法官增至26人的法案。 现在总统在任期内可以任命22名大法官。 青瓦台拒绝了对赵辉大法官的书面提名， 要求重新提名。 这意味着总统想要随意任命大法官， 为自己的审判挑选法官。 总统明显违反了宪法第104条第2项。 这是违反宪法的行为，也是对三权分立的破坏。 此外，总统还提到了中任制宪法修正。 然而他绝对不提“不会连任”、“会接受审判”。 难道是想通过宪法修正延长任期， 以此推迟审判吗？ 难道宪法修正也要作为自我洗白的工具吗？ 国民力量明确表示，本届政府不会有宪法修正。 绝对不会与那些明显违反宪法、以宪法修正谋取私利的势力讨论宪法修正。 总统在宪法修正讨论遭遇民心逆风后， 再次提出废除背信罪的卡片。 这意味着要删除自己审判的罪名。 即政府与执政党正在通过各种方式， 消除总统的审判，或者让总统任命法官， 或者推迟审判，或者删除审判罪名， 为卸任后的情况做准备。 正在挖掘双重、三重、四重的逃生通道。 有句成语叫“狡兔三窟”。 狡猾的兔子会挖三个洞，这意味着生存至关重要， 并没有什么好批评的。 但作为一个国家的总统， 只为自己而破坏法治。 “关心国民生活”不如“自我洗白”更重要。 希望希望总统的审判重新启动的国民舆论超过了一半。 总统因违反公职选举法的案件， 已在大法院获得有罪判决。 有罪已被确认。 现在只剩下形式上的程序。 向司法部门呼吁。 请重新启动总统的审判。 越是与权力卑鄙妥协， 政权的爪牙越是会控制司法部门。 维护司法的名誉与尊严， 就是司法部门忠于本职工作的表现。 请立即重新启动李在明总统的五个审判。 ■ 面对掩盖的时代，建立替代方案 尊敬的国民们， 如同腐败的警察掩盖案件一样， 总统也试图掩盖自己的审判。 通过民粹政策埋葬未来， 通过反企业政策埋葬国家竞争力。 选举委员会掩盖了国民的参政权。 国家在主敌面前摇尾乞怜，甚至掩盖了安全。 现在的韩国正迎来“掩盖的时代”。 国民的生命权、安全权、财产权、参政权都被掩盖。“国民主权政府”这个说法根本不成立。 应该称之为“国民掩盖政府”。 不仅如此，总统像总督一样挥舞权力， 束缚国民的自由， 试图凌驾于法律之上。 同时，挥霍无度的财政正在进行。 在国家债务之上又堆积了新的债务， 真是进行着“债务革命”。 甚至还在打算通过宪法修正来延长任期。 政治如同希特勒， 经济如同查韦斯， 任期如同普京，这就是李在明政权。 尊敬的国民们， 我们国民力量将走上与民主党完全不同的道路。 为保护国民，我们承诺七项承诺。 保护国民的安全。 从恢复崩溃的治安开始。 恢复补充调查权。 保护国民的财产。 全面废除夫妻间的继承税和赠与税。 取消超时工作的税收。 引入新的再型储蓄账户， 帮助年轻人形成资产。 保护国民的权利。 对庞大而傲慢的选举委员会进行有效监督。 全面废除管理不善的提前投票制度， 考虑延长正式投票时间。 保护国民的居住阶梯。 从废除民间再开发、重建的管制开始， 大幅增加住房供应。 确保一户一宅者不必担心税收。 对年轻人和新婚夫妇的首次购房， 减免购置税并提供超低利率贷款支持。 保护国民的退休生活。 强化国民养老金基金运作委员会的独立性和专业性， 阻止政府干预，确保以收益性和稳定性为原则进行运作。 废除因劳动收入而减少的养老金。 确保老年人因工作而不受养老金损失。 重新定义国民养老金、基础养老金和退休养老金的角色， 厚实保护困难群体， 建立年轻人也认同的可持续养老金体系。 保护国家的财政。 超额税收产生时，优先偿还国家债务。 不将债务转嫁给未来世代。 改善外国国民养老金的补缴制度， 在社会保险整体中引入国家间互惠原则。 保护国家的安全。 通过军务经历认证制度， 支持在军中执行的职务经验。 对保国英雄的奉献给予充分回报。 将参战荣誉津贴至少提高两倍，强化对功勋者的待遇。 面对北朝鲜的挑衅， 将通过韩美间的核共享、朝鲜半岛战术核再部署、 F35战斗机战术核搭载训练等方式， 寻求确保核威慑力的方案。 ■ 给予国民希望 尊敬的国民们， 保守主义者爱德蒙·伯克曾说， 社会不仅是活着的人， 还包括死去的人和即将出生的人所达成的契约。 将从前代继承的遗产， 更好地加以修缮，传给后代， 这才是保守的政治。 我们将与那些通过虚幻的幻想破坏国家体系的 意识形态政治作斗争。 与掠夺未来世代的民粹主义作斗争。 绝不允许为了权力者一个人， 牺牲全体国民的卑劣暴政。 最重要的是， 我将铭记对前辈世代的感恩与对未来世代的责任。 我将保护国民的希望。 感谢您的倾听。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着商铺和知识产业中心等商业房地产的空置现象持续加长，利用空置空间进行新用途的趋势逐渐显现。自助储存作为一种个人物品存放方式，基于居住成本上升和单人家庭增加的需求，成为商业房地产的新用途。 南性勋爱姆盒子代表在最近接受《亚洲经济》采访时表示：“自助储存不受地理位置或商业区的限制，因此可以进入空置较多的地方，成为解决空置问题的一个方案。” 南代表开始自助储存业务的原因出乎意料地简单。在大学毕业时，他将自己的行李寄放在朋友家，后来接到朋友的电话要求尽快取回行李。这让他想到，如果有一个可以暂时存放行李的空间，对于单人家庭或大学生来说是很有必要的。 他之前也曾在风险投资、初创企业、购物中心和平台等多个领域积累经验。然而，他意识到在线平台业务如果没有外部投资，很难实现自我盈利和成长。因此，他在寻找线上线下结合的业务时接触到了海外的自助储存市场。 南代表表示：“在美国和日本，这已经是一个成熟的行业，但当时韩国并没有建立起完善的市场。”因此，他决定创业。 爱姆盒子的名称源于早期的商业模式。当时是以箱子为单位接收客户的行李进行存放。2015年，他在首尔松坡区三田洞的一个地下空间开设了第一家存储所。利用相对低廉的租金，确保了空间后，客户通过快递寄来的行李被存放在架子上。 初期的主要客户是单人家庭和大学生。那些在搬家前需要暂时寄存行李的人，或需要腾出宿舍的大学生，可以通过快递将行李寄送过来，存放后再送回他们希望的地方。在经营过程中，南代表感受到了一些局限性，于是租用了位于京畿道外缘的小型物流仓库，并利用集装箱等方式扩展业务。然而，创业后的7到8年间，直到2022年，业务一直处于停滞状态。 意外的突破来自房地产市场。自助储存是一个设备投资和租金等初期成本较高的行业，因此在快速扩展网点方面存在局限性。在此期间，他注意到了商业房地产的空置问题。 南代表构思了一种模式，即由拥有空置的房东承担设施费用，爱姆盒子负责运营空间并分享收益。随后，他通过博客直接向拥有空置的房东宣传“开设自助储存网点”，并意外地迅速达成了第一份合同。 这样开设的第一家网点是仁川论峴点。当时，自助储存的概念尚不为人知，合同者的家人曾前来要求解除合同。南代表表示：“人们对自助储存这一业务并不熟悉，但现在市场氛围已经完全改变。” 目前，爱姆盒子在全国运营着280个网点。南代表特别强调，自助储存的特性使其相较于一般商业设施，受地理位置和商业区的依赖程度相对较低。 南代表预测，未来商业房地产的空置问题将更加严重。因为在开发过程中供应的商业设施和知识产业中心仍然留在市场上，而填补这些空置的租赁需求正在减少。 相反，他认为支撑自助储存需求的环境正在扩大，尤其是居住成本上升和居住空间缩小是关键因素。 南代表解释道：“以前搬到更大的房子是很自然的，但现在由于居住成本的负担，搬到大房子变得困难。虽然需要减少物品，但又不能全部丢弃，因此产生了对个人仓库的需求。” 盈利能力也是爱姆盒子强调的部分。南代表表示，在没有外部投资的情况下，依靠自有资金运营业务，年均收益率接近30%。 爱姆盒子的商业模式侧重于降低设施投资成本。通过使用门锁和出入门的二维码系统，减少了完全自动化所需的大规模设施投资。而一些竞争对手则在应用开发和无人化系统建设上进行了大规模投资，导致成本负担加重，南代表如是说。 爱姆盒子在新网点开业后，目标是在6到12个月内获得相当的市场份额，1到2年后达到稳定的市场份额。南代表解释道，当附近空间的市场份额超过80%时，会根据需求开设新的网点。 然而，随着自助储存市场的增长，竞争加剧是不可避免的挑战。如果在优越的地理位置上竞争对手集中，可能会导致各个网点的盈利能力下降。 在制度层面上，未来消防相关的法规可能会对业务扩展产生变数。不过，爱姆盒子的存储所目前的火灾风险低于一般餐厅或住宅设施，因为其使用的火源和电力较少，并配备了热和烟雾探测器。 爱姆盒子计划到今年底前实现400个网点，并在2029年前扩展至全国1000个网点。通过这一目标，预计实现1000亿韩元的销售额和300亿韩元的年利润，并长期推动通过基金等方式进行资产收购。 南代表表示：“自助储存业务不仅仅是将空置空间转变为仓库，而是连接不断变化的居住环境和商业房地产市场。空置问题和居住空间不足这两个变化同时出现，市场未来将会更加扩大。”

“能够吸收城市中供应的大规模办公空间的企业并不多，部分需求只能通过共享办公来填补。”随着以首尔CBD为中心的大规模办公空间供应计划的推进，市场对空置率上升的担忧加剧。然而，Fastfive的代表金大日认为，这一新供应是拓展共享办公市场的机会。金大日表示：“从乙支路地区开始，预计到2029年，城市中将供应至少10万平方米，最多可达20万平方米的办公空间。这对Fastfive来说是一个极好的机会，新的市场正在开启。”Fastfive自称为“空置解决者”。传统办公空间需要寻找数百到数千平方米的单一租户，而共享办公则可以将大空间分割成从单人间到数十人间，供多个企业使用。金大日将首尔马谷视为未来城市办公市场变化的先行案例。近年来，马谷地区大规模办公设施的建设导致部分建筑出现空置。Fastfive在去年初在马谷那鲁站附近的办公设施中获得了约1000平方米的空间，并进行了共享办公运营。在同一栋建筑的其他楼层寻找租户时遇到困难，而Fastfive所获得的空间大部分已被填满。航空、生物相关企业以及内容公司和大型企业的培训场所等多样化的需求涌入。Fastfive最近在同一栋建筑中又签约了约700平方米的空间。金大日指出：“在马谷寻找500平方米或1000平方米的租户需要大型企业的搬迁，而Fastfive通过分割空间，成功吸引了从汝矣岛迁移的内容公司、航空和生物企业以及大型企业的培训场所等多样化的需求，填满了1000平方米。”他还提到：“看到共享办公空间迅速被填满的建筑业主提出了扩展的建议，城市中也很可能出现与马谷类似的现象。”他认为，城市中新办公空间的供应将对江南地区（GBD）和汝矣岛地区（YBD）等其他业务区域产生影响。供应增加导致城市空置率上升，租金将进行调整，价格竞争力增强的城市将吸引其他区域的企业迁入。金大日强调：“将大型建筑根据企业需求进行细分填充是共享办公的角色。随着办公空间的增加，建筑业主将更需要解决空置问题，而运营商则将为企业提供适当规模的办公室。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。