在京畿道城南市盆唐区的李树村4单元，超过30年的公寓正在进行改造施工。原有的走廊和阳台被拆除，新的居住空间向前后扩展，同时在小区下方正在建设一个四层地下停车场。 与完全拆除重建不同，改造是保留现有建筑的主要结构。施工不仅限于外观和装修材料的更换，还包括扩大居住空间、改变停车场和生活动线。当天，笔者先后参观了正在施工的李树村4单元和已完成改造的首尔江东区的The Sharp Dunchon Fore. 30年历史的李树村4单元……前后扩建增加143户 李树村4单元于1994年竣工，2023年完成搬迁后正在进行改造施工。目标是到2027年10月竣工，计划在现有16栋楼的基础上新建1栋，改造成地下4层至地上最高26层，共17栋，1149户，较原有的1006户增加143户。 现有的16栋楼将进行水平扩建，并增加一层柱廊。户型从原来的4种增加到28种。一些原有的58平方米户型将扩展为74平方米，并增加一个房间。现有楼栋的扩建和新楼的建设将在同一小区内同时进行。 解决老旧公寓的停车难题。原有的601个停车位将通过新建地下4层停车场增加至1966个，增加超过三倍。电梯也将与地下停车场直接连接，原有的地面停车空间将改为绿地。 由于保留现有建筑，施工需要复杂的技术。需要在加固30年老旧结构的同时与新结构连接。现场正在将原有的楼板与新楼板连接，并用碳纤维片加固现有结构。地下停车场采用了可以同时进行地上和地下施工的顶层向下施工法。 POSCO E&C的相关人士表示：“与一般的新建项目相比，施工费用和技术要求必然更高，但为了在改造中增加地下停车场，这是不可避免的施工方法。”他还表示：“土方工程、钢筋混凝土工程、地面装修和结构工程等多项工序同时进行，施工难度较大。” 据现场相关人士透露，目前地上结构施工已完成90%以上，地下停车场施工约完成80%。地面正在进行结构和装修施工的并行作业。 没有地下停车场的40年老旧公寓……改造完成后如同新建 在首尔江东区的The Sharp Dunchon Fore，笔者看到了已完成改造的小区。该小区由1984年竣工的Dunchon现代1期改造而成，预计于2024年入住。利用40年历史的现有结构，外观上几乎看不到任何痕迹。 原有的5栋498户的公寓，在原有栋楼之间新增了3栋新楼，增至8栋572户。新增的74户为普通分配房源。普通分配时的平均认购竞争率达93:1。 最显著的变化是停车场和景观。原本没有地下停车场，现在新建了两层地下停车场，停车位从368个增加到703个，几乎翻倍。每户的停车位也从约0.7个增加到1.2个。 地面停车场消失后，增设了石假山、池塘、茶屋、步道和儿童游乐场等景观空间。POSCO E&C的相关人士表示：“公寓景观中最重要的是让人们感到放松和舒适。”他还表示：“我们设计了可以在小区内享受绿地空间、与孩子们玩耍或轻松散步的空间。” 从停车场到家的动线也得到了改善。最初的项目批准时，设计是通过楼梯从地下停车场上到地面后再前往住户。后来，现有电梯延伸至地下2层，使得住户可以像新建公寓一样，直接从停车场乘电梯到达家中。 户内面积也向前后扩展。原有的84平方米户型扩展为93至95平方米，原有的3个房间和1个卫生间的布局变为包含一个多功能房的4个房间和2个卫生间。POSCO E&C的相关人士表示：“虽然实际使用面积增加了约3平方米，但如果包括阳台扩展，内部实际感受到的面积增加了约9平方米。” 新建楼栋采用了4开间结构等最新户型设计。小区内还设有自习室、健身房、模拟高尔夫场、幼儿园等社区设施。利用现有结构的楼栋与新建楼栋共同使用停车场、景观和公共设施，形成了一个新的居住小区。 根据POSCO E&C的数据，自2014年正式进入改造市场以来，累计中标项目达46个小区，47562户，约14300亿韩元。目前正在进行光场常绿塔、龙仁水枝初入村、博元公寓、盆唐汉松村5单元等的拆除工程。明年计划在龙仁水枝东部公寓、盆唐梅花村2单元和水原永通壁积谷住宅8单元等地进行搬迁和开工。

三星电子服务将于9月17日起在全国16个服务中心试点推出以数字支付为主的“无现金服务中心”，并加强电子收据的发放，以推动环保服务。三星电子服务表示，试点将于全国16个服务中心开展，旨在鼓励使用信用卡、应用程序支付、三星支付和银行转账等数字支付方式。由于近期服务中心内现金支付比例已降至5%以下，因此决定实施这一措施。试点服务中心包括：首尔（汝矣岛、道谷、航东知识产业）、京畿道（仁川干石、龙仁水枝、水原永通）、大田（道安）、忠南（北天安、公州）、光州（尖端）、全南（光阳）、大邱（大曲、圣西）、庆北（金泉）、蔚山（首尔山、东蔚山）等16个地点。三星电子服务表示：“通过简化结算流程，预计可以缩短到访客户的等待时间”，并表示“未来将根据客户反馈，计划在全国范围内推广”。为了减少纸质收据的使用，三星电子服务还将扩大电子收据的发放。这是根据与韩国环境产业技术院签署的“碳中和积分制”合作协议的后续措施。最近两年内，发放的所有收据中超过70%为电子收据。客户可以在服务使用后的次日起3个月内，通过三星电子服务官网查询发票记录。通过注册“碳中和积分绿色生活实践”会员，客户每年可获得最高7万韩元的奖励。三星电子服务还提供“智能手机显示屏单品维修”等环保服务，仅对故障部件进行精确更换，以降低维修费用并促进资源循环。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

京畿南部和西南部的公寓价格持续上涨。尽管整体人口流动和购房心理有所减弱，但由于这些地区交通便利、靠近工作地点和学校，以及新建公寓的吸引，实际需求出现了“选择性流动”的趋势。 根据KB国民银行KB房地产的数据，8月第四周京畿公寓的成交价格较上周上涨0.25%，超过全国平均水平的0.11%。 在京畿地区，水原市永通区在一周内上涨0.92%，成为全国涨幅第一。光明市上涨0.90%，成南中原区上涨0.76%。华城东滩区上涨0.53%，龙仁水枝区上涨0.42%。价格上涨的地区大多集中在能够吸纳首尔通勤需求的京畿南部和西南部生活圈内。 尽管人口流动规模本身有所减少，但京畿南部等地的实际居住需求集中，导致房价持续上涨。 国家数据处的7月国内人口流动统计显示，上个月国内迁移人数为46万8000人，比去年同月减少15.5%。每百人迁移人数的流动率为10.8%，比去年下降2.0个百分点。 同月，首尔的迁入人数比迁出人数多6108人。而京畿则是迁入人数比迁出人数多5106人，成为全国17个市·道中净流入规模最大的地区。在4月的国内人口流动统计中，首尔记录了6341人的净流出，而京畿则净流入3797人。尽管每月有波动，但最近首尔的人口流出和京畿的吸纳趋势反复出现。 国家数据处发布的过去20年首都圈人口流动统计显示，首都圈在2011年首次出现净流出，2017年转为净流入后，持续保持净流入的趋势。 按年龄段来看，19至34岁的年轻人群体在过去20年中持续向首都圈净流入，而40至64岁的中年人群体自2007年以来则出现净流出。 许多家庭在保持在首尔工作的同时，选择相对宽敞或新的公寓，跨越首尔的边界迁往京畿。水原永通和华城东滩因靠近三星电子等京畿南部工业园区而交通便利，龙仁水枝则方便前往首尔江南区。光明与首尔西南区生活圈相接，成南中原区的相对价格负担较低，吸引了实际需求。 与人口流动相关的居住需求不仅体现在买卖市场，也在租赁市场上得以体现。根据KB房地产的统计，8月第四周京畿公寓的租赁价格上涨了0.20%。这一涨幅较上周的0.14%扩大了0.06个百分点。 汉南市的租赁价格上涨0.56%，成为京畿地区最高的涨幅。水原长安区上涨0.53%，龙仁水枝区上涨0.49%，果川市上涨0.48%，华城东滩区上涨0.45%，水原权善区上涨0.43%。买卖价格上涨的地区与租赁价格强劲的地区重叠在京畿南部和首尔邻近地区。 在水原，永通区的成交价格上涨0.92%，同时长安区和权善区的租赁价格也分别上涨0.53%和0.43%。整个城市的居住需求在买卖和租赁市场中分流。龙仁水枝区的买卖价格上涨0.42%，租赁价格上涨0.49%，两个市场均表现强劲。华城东滩区的买卖价格上涨0.53%，租赁价格上涨0.45%。 然而，与价格上涨相反，购房心理却在减弱。全国购房优势指数为46.4，较上周下降1.7个百分点。京畿的购房优势指数为58.9，较上周下降1.2个百分点，仁川为31.1，下降1.2个百分点。尽管首尔、京畿和仁川的房价均上涨，但购房者并未增加。 最终，价格具有竞争力或具备开发和交通利好的部分地区交易活跃，推动了指数的上升。实际上，京畿地区整体公寓的成交价格上涨率为0.25%，水原永通区和光明市的涨幅超过0.9%，而一些边缘地区则保持平稳或下跌。 京畿光明的一家房地产中介表示：“如果像现在这样租赁价格上涨和入驻量减少持续下去，短期内部分租赁需求可能会迅速转向买卖市场。但如果贷款限制和税负加重，经济放缓加剧，周边地区的购房观望态势可能会持续。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格再次上涨。尽管部分小区出现观望态势和价格调整的交易，但在交通便利和受欢迎的主要小区中，成交上涨的情况依然持续。 根据韩国房地产院在8月第四周发布的公寓价格动态报告，截至24日，全国公寓交易价格指数较上周上涨0.11%。首都圈上涨0.22%，首尔上涨0.29%，地方上涨0.01%。 首尔公寓价格的上涨幅度从上周的0.22%扩大至0.29%。北部14个区上涨0.40%。中浪区以新内·上峰洞交通枢纽为主上涨0.56%，成北区以正陵·吉音洞中小型小区为主上涨0.55%。北部区也上涨0.55%，道峰区和诺原区分别上涨0.54%。 江南11个区上涨0.20%。江南区以大治·压区正洞主要小区为主上涨0.11%，瑞草区以蚕院·半浦洞为主下跌0.05%。江西区以登村·盐仓洞交通枢纽为主上涨0.50%，九老区以九老·高尺洞为主上涨0.49%，观岳区以新林·奉天洞大规模小区为主上涨0.46%。 京畿道公寓价格上涨0.23%，较上周的0.15%有所增加。水原永通区以望浦·永通洞中小型小区为主上涨0.75%，光明市以下安·铁山洞主要小区为主上涨0.69%，龙仁水枝区上涨0.66%。相反，高阳一山东区下跌0.16%，伊川市下跌0.13%。 仁川上涨0.01%。检丹区上涨0.09%，延寿区上涨0.07%，而南东区下跌0.17%。地方上涨0.01%，四大广域市持平，世宗下跌0.09%。蔚山上涨0.08%，但釜山下跌0.02%。 租金价格也持续上涨。全国公寓租金价格指数上涨0.11%。首都圈上涨0.20%，首尔上涨0.22%，地方上涨0.03%。 首尔租金上涨幅度从上周的0.19%扩大至0.22%。由于交通便利的交通枢纽和主要小区的租赁需求持续增加。西大门区以北加佐·南加佐洞为主上涨0.45%，道峰区和诺原区分别上涨0.37%，成北区上涨0.36%。 瑞草区因入住量的影响，以蚕院·半浦洞为主下跌0.04%。金川区以始兴·独山洞为主上涨0.44%，观岳区以新林·奉天洞大规模小区为主上涨0.28%，江西区以登村·嘉阳洞为主上涨0.26%。 京畿道租金上涨0.19%。水原权善区以权善·金曲洞大规模小区为主上涨0.62%，龙仁起兴区以永德·新葛洞为主上涨0.44%。哈南市和华城东灿区也分别上涨0.41%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格在一周内再次上涨。以江北区和中浪区等非江南地区为主的上涨趋势持续，而江南区则连续两周下跌，显示出地区间的温差。 根据KB国民银行KB房地产于27日发布的《周度KB公寓市场动态》，截至24日，全国公寓交易价格较上周上涨0.11%。首都圈上涨0.22%，首尔上涨0.25%，京畿道上涨0.25%，仁川上涨0.01%。 首尔公寓交易价格的上涨幅度从上周的0.22%扩大至本周的0.25%。其中，江北区上涨0.75%，成为最高涨幅的地区。紧随其后的是中浪区0.61%、江西区0.50%、九老区0.48%和城北区0.47%。 尽管江北区整体交易较为冷清，但急售房源偶尔成交，尤其是美亚洞一带的大型社区价格上涨明显。 相反，江南区下跌0.05%，连续两周呈现下行趋势。由于税制改革方案的发布，卖家对出售时机的考虑增多，而买家则期待价格调整，观望气氛持续。在大治和压区等重建项目周边，市场疲软的现象显著。 京畿道南部地区的强劲势头持续。水原市永通区上涨0.92%，成为最高涨幅的地区，光明市上涨0.90%，城南中原区上涨0.76%，安养东安区上涨0.74%，富川原美区上涨0.71%，水原市八达区上涨0.70%。 光明市的房源价格上涨，尽管交易并不活跃，但以哈安洞一带的重建项目为中心，价格上涨幅度显著。相对而言，华城的万世区下跌0.31%，平泽市下跌0.16%，坡州市下跌0.10%。 租赁价格也持续上涨。全国公寓租赁价格上涨0.11%。首都圈上涨0.19%，首尔上涨0.21%，京畿道上涨0.20%，仁川上涨0.08%。 首尔的租赁价格中，江北区上涨0.61%，江东区上涨0.60%，城北区上涨0.34%，金川区上涨0.33%，东大门区上涨0.31%。江南区则下跌0.07%，继续呈现疲软态势。这被解读为大治洞一带即将搬迁的重建项目租赁需求减少所致。 京畿道的租赁价格中，哈南市上涨0.56%，水原市长安区上涨0.53%，龙仁市水枝区上涨0.49%，果川市上涨0.48%，华城东滩区上涨0.45%，水原市权善区上涨0.43%。而一千市和安城市则分别下跌0.07%。 购房者的信心有所减弱。全国购房者优先指数为46.4，较上周下降1.7个百分点。首尔的购房者优先指数为78.9，较上周下降1.3个百分点。江北14个区为87.3，江南11个区为71.5，分别下降2.1个百分点和0.4个百分点。江南11个区已连续六周下跌。 与此同时，在税制改革方案和供应对策发布后，购房者的观望情绪加重，而首尔外围和京南地区则因实际需求和整治项目的期待交织，继续保持价格上涨的趋势。

随着1期新城的重建选择增多，改造市场的“优劣分化”正在加剧。平村和一山的部分小区因高额的分担金和有限的普通分配量，正在考虑转向重建，而在项目已基本推进或重建收益不大的首尔及首都圈小区则继续进行改造。 根据12日的整治行业消息，京畿道安阳市平村超元2单元的大林公寓，围绕改造项目的冲突正在加剧。由部分成员组成的反对委员会最近公告了罢免协会高层的大会。由于改造协会解散和重建转型未见进展，决定更换执行部门。 一山文村16单元也在推进改造，但部分居民提出要求转向重建的声音。高额的分担金成为项目推进的障碍，认为应选择重建。 1期新城中围绕改造的冲突加剧，主要原因在于与重建相比的项目可行性。改造利用现有结构，在项目周期和程序上相较重建有优势，但在现有户数的15%以内只能增加户数，导致普通分配量的获取有限。 施工费用的上涨也是一大负担。由于保留现有建筑并进行扩建，结构加固和设备更换等可能需要大量费用，施工费用上涨将导致成员的分担金也随之增加。 尽管政府已制定激活特例，但仍存在局限。在老旧计划城市特别整治区域推进改造时，户数增加上限可放宽至现行住房法的最高140%。即原有户数的15%增加上限可提高至21%。 然而，现有面积较小的小区即使增加户数，通过普通分配改善项目可行性的效果也有限。最终，现有容积率、普通分配可能量、项目进展阶段等因素将决定重建与改造的利弊。 不过，改造市场整体并未萎缩。在重建转型收益不大或项目已基本推进的地区，改造仍在继续。京畿道水原市永通区的信成、信安、双龙、振兴、斗山、宇成、汉信等公司正在推进相关项目，而龙仁市水枝区的水枝初入村、博源、东部、韩国、成福站河滨公园、水枝蒂瑞等6个小区已完成项目计划审批。 首尔松坡区的加乐汉新改造协会于9日召开了施工公司选定大会，选定了POSCO E&C作为施工公司。该小区原有256户，将改建为地下4层、地上20层，共293户。 中型建筑公司也将改造视为主要承接项目。双龙建设在完成了房排宫、道谷东新等5个小区后，正在推进文正现代和加乐双龙1期的改造。DL建设、科隆全球、东部建设等也在加强相关项目的能力。 大韩建设政策研究院研究员李恩亨表示：“过去，改造作为重建规制的替代方案，但随着扩建和地下停车场新建等项目规模的扩大，改造相较重建的明显优势减少。”他还预测：“未来，减少大规模施工，补充老旧设施的改造需求可能会增加。”

首尔公寓价格涨幅连续两周放缓，反观京南地区如水源永通、龙仁水枝、城南修正等地的房价却持续上涨。分析认为，这是由于首尔房价急剧上涨和贷款限制导致的实际需求转向了交通和产业基础较好的京南地区。预计未来如果政府实施加强高价住宅税负的税制改革，需求可能会进一步向相对房价和持有负担较低的京南地区扩散。 首尔房价涨幅连续两周缩小……江南购房心理明显减弱 根据KB国民银行于7日发布的《8月第一周周度KB公寓市场动态》，截至3日，全国公寓成交价格较上周上涨0.08%。首都圈上涨0.17%，其中首尔上涨0.23%，京畿道上涨0.17%，仁川上涨0.01%。 尽管全国及首都圈均保持上涨趋势，但涨幅较前一周有所减小。全国公寓价格涨幅从上月27日的0.11%降至本月3日的0.08%，首都圈则从0.22%降至0.17%。 首尔公寓价格涨幅连续两周放缓。上月13日和20日分别为0.34%，随后27日降至0.32%，本月3日进一步降至0.23%。进入夏季假期，加之短期价格上涨带来的疲惫感和税制改革的不确定性，使得买卖双方均表现出观望态度。 尤其是高价公寓集中在龙山区和瑞草区的涨幅仅为0.01%和0.02%。在首尔核心区域价格上涨乏力的同时，中低价区域则表现出相对强劲的趋势。 购房心理也显著减弱。首尔购房优势指数从上周的84.6降至81.9，下降了2.7个百分点。该指数超过100表示买方多于卖方，低于100则表示卖方多于买方。 从区域来看，江北14个区的指数从91.0降至89.4，下降1.6个百分点；江南11个区的指数则从78.9降至75.2，下降3.7个百分点。江南区的指数下降幅度是江北区的两倍多。尽管首尔公寓价格仍在上涨，但追赶购房的需求已显著减弱。 永通、水枝、修正涨幅居前……租金也随之上涨 相反，京南地区的房价持续强劲。水源永通区在一周内上涨0.91%，成为首尔和京畿道中涨幅最高的区域。城南修正区和龙仁水枝区分别上涨0.63%，水源长安区上涨0.60%，华城病点区上涨0.57%，城南盆唐区上涨0.33%。 特别是水源永通区被视为半导体带的后方居住地，主要大型社区和永通区的改建项目推动了价格上涨。然而，卖方持续抬高价格，导致购房咨询减少，观望气氛愈发浓厚。 由于首尔公寓购房所需资金负担加重，实际需求转向了交通便利且具备自身产业和交通优势的南部地区。 京南地区的强劲表现也在租赁市场得到了验证。京畿道公寓租金整体上涨0.13%，其中龙仁水枝区上涨0.43%，华城病点区上涨0.42%。水源长安区和城南修正区分别上涨0.31%和0.26%。部分投资需求以及实际居住需求流入这些地区，导致买卖价格和租金双双上涨。 税制改革前京南地区已显强劲……关注首尔流失的实际需求动向 市场关注税制改革方案实施后，实际需求向京南地区转移的可能性将更加明显。如果高价住宅和非居住一套房的持有负担加重，长期持有者的资本利得税减免优惠减少，那么放弃购买或整理首尔高价住宅的需求可能会相对转向价格和税负较低的首都圈内的优质地区。 交通便利且居住偏好的龙仁水枝、城南盆唐、修正和水源永通等地也被认为是优先的需求流入区域。这些地区不仅是首尔的替代地，还具备半导体产业和广域交通网络等自身的价格上涨因素。 然而，税制改革带来的不确定性也可能抑制整体住房交易。首尔高价住宅的卖方未必会立即转为京畿道的买方，若卖出和买入均被推迟，京南地区也可能在短期内以急剧上涨的区域为中心形成观望气氛。实际上，京畿道的购房优势指数也从60.4降至59.0，下降1.4个百分点，尽管价格上涨，但购房心理却变得更加谨慎。 业内人士表示：“最近京南地区的上涨趋势是由于首尔与其价格差异、贷款额度、产业和交通利好等多种因素共同作用的结果。”并指出：“如果税制改革导致首尔高价住宅的持有负担加重，可能会促使购房需求向交通便利且价格相对较低的南部地区扩散。”他还补充道：“但在已经快速上涨的区域，买方的价格抵抗也在加大，因此需要在税制改革后实际交易量和需求流动的情况进行观察。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

今年以来，京畿道华城市东滩区的房地产市场最为火热。6月24日午餐时间过后，记者来到东滩的一家房地产中介，发现这里比预期要冷清。考虑到平日的白天时段，访客和电话咨询都很少。与一个月前买房咨询如潮的情况截然不同。 一位东滩的房地产中介表示：“直到上个月，买房咨询络绎不绝，但现在的情况有所不同。最近，询问房价的卖方咨询增多，大家都在问房价是否会继续上涨，是否应该现在出售。”他补充道：“并不是交易完全停滞，而是买方在观望，卖方则认为价格会继续上涨，因此保持报价或撤回房源。” 东滩被认为是近期引领京南地区房地产市场的代表性区域。GTX-A线的水西至东滩段开通，加上三星电子华城和气兴园区、龙仁半导体集群的期待，使得实际需求和投资需求同时涌入。东滩站附近及主要大盘的房源迅速减少，房主们也纷纷提高报价或撤回房源。 然而，现场感受到短期急涨后的观望气氛。由于价格在短时间内上涨，买方难以迅速跟上。一位中介表示：“报价依然坚挺，但买方并不急于接受新高报价。贷款负担和短期急涨带来的疲惫感让很多人选择观望。” 卖方与买方之间的心理差距也在加大。卖方期待因GTX和半导体利好而进一步上涨，而买方则认为利好已经在价格中反映出来。因此，部分楼盘的报价上涨但交易却未能跟上。现场有人表示：“对价格进一步上涨的期待与对价格过高的负担同时存在。” 同一天访问的龙仁则呈现出另一种氛围。今年初，水枝区和气兴区的房价迅速上涨，最高交易频繁，但最近买方感受到更大的价格压力。随着公寓购房负担加重，部分需求转向非公寓的住宅型公寓和别墅等。 龙仁水枝区的一位房地产中介表示：“公寓价格在年初迅速上涨，实际需求者感受到价格压力，开始寻找住宅型公寓或别墅等。”他指出：“很多人认为公寓已经涨得很多，因此转向相对价格压力较小的产品。” 实际上，京畿道龙仁市水枝区丰德川洞的‘希尔斯特特水枝区政府站’79㎡的房屋在4月以11500万韩元成交，较之前的最高价10400万韩元高出1100万韩元。该楼盘为住宅型公寓，但因靠近水枝区政府站、生活基础设施完善以及公寓替代需求的结合，价格大幅上涨。 现场人士表示，东滩和龙仁对长期利好的期待依然存在，但盲目跟随利好进行购房的氛围已减弱。短期价格上涨后，咨询情况根据位置、产品和价格负担的不同而有所差异。 业内人士表示：“龙仁和东滩都具备半导体产业和交通利好的长期增长潜力，但由于近期价格上涨速度较快，买方的态度有所退却。”他指出：“未来，市场将不再仅仅依赖利好，而是根据实际的居住便利性、生活基础设施、供应压力和价格吸引力，在各个楼盘和产品之间形成更明显的差异化。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

作为首都圈房地产市场的新增长极，‘用平华水’半导体带在监管因素面前出现了不同的走势。连接龙仁、平泽、华城和水原的京畿南部地区，因半导体投资、职住接近需求和区域交通网络的利好而表现强劲，但近期由于短期急涨的疲惫感和土地交易许可区域的可能性被提及，市场也开始保持观望态度。 根据28日韩国房地产院发布的6月第四周公寓价格动态，华城东灿区的公寓价格今年以来上涨了11.38%。这是用平华水区域内最高的累计涨幅。周涨幅为1.65%，远高于京畿整体的0.19%。不过，相较于前一周的2.22%，涨幅有所减小。尽管累计涨幅依然显著，但短期急涨后的上涨动能有所减缓。 东灿被认为是去年10·15房地产政策出台后，脱离直接监管区域而享受气球效应的代表地区。当时，政府将首尔全境和京畿部分地区指定为调控对象区域和投机过热地区，并对投机过热地区的公寓交易实施土地交易许可制度。在京畿地区，过天、光明、城南的盆唐、修正、中原区，水原的永通、长安、八达区，安养的东安区，龙仁的水枝区，议政府和汉南等地均已进入监管影响范围。 相比之下，华城东灿区和龙仁器兴区等地则脱离了直接监管区域。由于贷款、税制和交易条件的负担相对较小，加上半导体的利好，买入势头集中在这些地区。被划入监管区域的水原永通区和龙仁水枝区则以实际需求为主进行重新配置，而非监管区域的东灿和器兴则吸引了一部分投资需求。 我们的银行房地产研究院的南赫宇分析称：“半导体行业从业者的通勤需求与10亿韩元以下公寓集中区域的买入势头相结合，导致器兴区和病点区等相关地区的价格上涨幅度扩大。” 然而，统计上的上涨趋势与市场的实际感受之间存在差异。由于周价格指数反映的是现有合同和申报价格的滞后效应，近期市场上感知到的观望情绪难以立即反映。实际上，房地产中介行业表示，短期内价格急剧上涨的东灿主要小区中，买家们在考虑价格和监管可能性时，往往不会立即跟进申报价格。 非监管溢价现在也被提及作为额外监管的理由。东灿区在短时间内创下全国最高的上涨率，市场上开始讨论调控对象区域和投机过热地区的指定，以及土地交易许可区域的可能性。然而，实际的监管与否将综合考虑价格上涨率、交易量、投机性需求及周边地区的扩散可能性等因素后决定。 龙仁的各个区域温差较大。水枝区已经进入监管影响范围，但今年累计涨幅仍保持在9.45%的高水平。器兴区也因三星电子器兴校园和职住接近需求，今年上涨了6.21%。相反，处仁区虽然拥有半导体集群这一重大利好，但生活基础设施和交通条件尚未完全完善，因此今年累计涨幅仅为1.65%。 水原永通区被认为是半导体带内的核心居住地，但已经受到监管负担的影响。基于三星电子总部和研发功能的职住接近需求依然存在，但投机过热地区和土地交易许可区域的指定使得交易条件变得更加严格，这限制了买入势头的扩散。永通区今年的累计涨幅为6.15%。 平泽拥有三星电子平泽校园这一明确的产业基础，但高德国际新城和脑城等供应因素也在起作用。半导体的后续需求依然有效，但在大规模开发和供应过程中，交易市场的恢复速度相对较慢。今年累计交易价格下降了2.49%，与东灿、器兴和水枝呈现出不同的走势。 专家们认为，京畿南部地区的强势源于对半导体市场繁荣的期待和背后的居住需求，但随着监管忧虑的加剧，需求流动和交易萎缩可能会同时出现。KB国民银行首席房地产专家朴元甲表示：“若指定为监管区域，贷款和税收监管将加强，差距投资需求减少，可能会在一定程度上出现需求减缓和价格稳定的效果。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

用人、平泽、华城和水原等南部地区正在成为以半导体产业为中心的京畿道房地产市场新增长极。政府的半导体超级集群构想与三星电子、SK海力士的大规模投资相结合，加上绩效奖金效应、对非监管地区的购房兴趣以及对GTX等大规模交通网络扩展的期待，居住需求的流向也在发生变化。过去，南部地区的房地产市场主要围绕首尔的可达性和新城市基础设施运作。然而，最近，半导体产业的地理位置、工作与居住的接近性以及后方居住需求成为关键变量。这就是所谓的“用平华水”半导体带受到关注的原因。根据业内消息，政府计划到2047年在南部地区吸引622万亿韩元的民间投资，以建立全球最大的半导体超级集群。目前，该地区已有19个生产厂和2个研究厂，计划再新建16个，包括13个生产厂和3个研究厂。中心区域是用人。用人移动和南沙邑一带将建设先进系统半导体集群国家产业园区。根据用人市的说法，该产业园区的规模为777万平方米，建设周期从2023年到2031年。三星电子计划在此投资360万亿韩元，直到2052年。用人原三面也在推进由SK海力士参与的用人半导体集群。平泽和华城已经围绕三星电子的生产基地发挥着半导体中心的功能。平泽高德国际化计划地区已成为三星电子平泽校园的后方居住地，而华城则通过三星电子华城和器兴校园与东灿新城市结合，形成了产业与居住结合的结构。水原则依托三星电子总部和研发功能，以及大学和办公设施，发挥着研究和人才中心的作用。市场趋势也在变化。根据韩国房地产院的数据，截至5月25日，今年累计的公寓交易价格上涨率为：用人水枝8.16%、用人器兴5.30%、水原永通4.73%、华城东灿4.48%。与此期间首尔的平均上涨率3.68%、松坡2.38%、江南0.16%相比，南部主要半导体区域的上涨势头更加明显。交易流向也在支撑这一趋势。4月，京畿道的公寓交易量同比增长20.1%，而江南四区则下降了24.3%。东灿第一季度的交易量为2283件，同比增长112%。这表明价格上涨伴随着实际交易的增加。半导体带的另一个推动因素是流动性。SK海力士在今年2月向员工发放了相当于基本工资2964%的绩效奖金。虽然不能确定绩效奖金是否直接导致特定地区房价上涨，但高收入工作和现金流被认为是支撑南部地区住房需求的因素。监管环境也是一个变量。去年10月15日的房地产政策后，首尔全境和京畿道部分地区被划为监管区域，而水原永通、长安、八达区和用人水枝被指定为调控区域和投机过热区。相比之下，华城东灿、用人处仁、平泽等地则被归类为相对监管负担较轻的地区，因此资金流动的可能性被提及。交通网络的扩展也加速了区域化的进程。GTX-A线的水西至东灿区段预计将在2024年3月通车，东灿的可达性改善效果将逐步显现。印德院至东灿线则是连接安养、议政府、水原、用人和东灿的线路，计划于2028年通车。半导体产业轴与大规模铁路网络的重叠，使得南部主要城市有可能形成同一生活圈。然而，在同一半导体带内，地区间的温差依然存在。用人水枝、器兴和水原永通、华城东灿的价格和交易先行，而平泽则在高德国际新城市和脑城等大规模开发和供应过程中，房地产市场的恢复相对缓慢。不过，围绕三星电子平泽校园的工作与居住需求仍然被认为是有效的。业内人士表示：“用平华水半导体带的本质并不仅仅是简单的产业园区利好，而是半导体生产设施、研发、合作企业、交通网络和居住需求同时运作的广域增长轴。”他进一步指出：“但在同一半导体带内，由于入驻量、监管情况和交通网络扩展速度的不同，地区间的差异化是不可避免的。”