首尔公寓价格连续88周上涨，并且涨幅在过去两周内扩大。最近连续两周下跌的龙山区也实现了回升。在江南三区持续下跌的情况下，中浪、成北、西大门等外环地区正在推动首尔整体的上涨趋势。 根据韩国房地产院于10月15日发布的《2026年10月第二周（截至12日）周公寓价格动态》，首尔公寓的成交价格较上周上涨了0.16%。在经历了六周的下跌后，上涨幅度连续两周扩大。 龙山区本周上涨0.03%，实现了三周以来的首次回升。这反映了与江南三区一起调整的汉江沿岸高价区域再次出现的上涨交易价格指数。 汉江以北的14个区平均上涨0.31%。中浪区（0.42%）主要受新内、上峰洞中小型公寓的推动，成北区（0.41%）则主要集中在东岩、正陵洞的大型小区。西大门区（0.40%）、道峰区（0.39%）和诺原区（0.37%）也记录了较高的涨幅。 汉江以南的11个区平均涨幅仅为0.04%。不过，金川区（0.36%）在时兴、独山洞，九老区（0.34%）在九老、信土林洞的交通枢纽，观岳区（0.34%）在奉天、信林洞等地也出现了上涨。江南区（-0.35%）和瑞草区（-0.27%）已连续10周下跌，松坡区（-0.21%）则连续6周下跌。 房地产院表示：“虽然出现了一些下调的房源，导致了下跌交易的出现，但在受欢迎的大型小区和中小型公寓、交通枢纽等地，成交价格仍然上涨。” 租赁市场也持续上涨。首尔公寓的租金较上周上涨0.18%。成北区（0.39%）、诺原区（0.38%）、中浪区（0.37%）、麻浦区（0.27%）等地的上涨趋势尤为明显。首都圈的租金上涨了0.18%，地方则上涨了0.04%。 南赫宇我们的银行房地产研究院表示：“成北、东大门、江西、西大门区等首尔中位价格区域由于买卖和租赁房源不足，卖方报价难以下调。”他还指出：“随着贷款负担加重，实际需求者正逐渐转向相对价格较低的首尔外环或京畿道热门地区。” 然而，尽管龙山区实现了回升，但对高价住宅市场的前景仍不乐观。南研究员表示：“江南三区在40亿韩元以上的高价公寓集中区域出现了价格调整。”他还指出：“包括龙山区在内的汉江带由于高价住宅的贷款限制和税制不确定性，交易放缓，短期内价格疲软的可能性依然存在。”

首尔公寓价格连续87周上涨，且在6周后再次扩大涨幅。去年以江南地区为中心的上涨趋势，今年则转向成北、西大门、江南等非江南地区。京南地区的主要居住区，如水原永通区和城南分塘区，价格也持续强劲上涨。根据韩国房地产院在10月8日发布的《2026年10月第一周（截至5日）公寓价格动态》显示，首尔公寓的成交价格较上周上涨0.12%。这一涨幅比上周的0.09%扩大了0.03个百分点，结束了自8月第四周（0.29%）以来连续5周的涨幅放缓趋势。自去年2月第一周以来，首尔公寓价格已连续87周上涨。 非江南地区主导上涨…成北今年上涨15.21%各自治区的走势出现分化。江南区（-0.34%）在大治、狎鸥亭等主要小区连续8周下跌，西大门区（-0.27%）在半浦、潼川洞也持续下滑。松坡区（-0.19%）和龙山区（-0.01%）也延续了下跌趋势。相反，西大门区（0.36%）在北加佐、洪恩洞，强北区（0.35%）在美亚、须有洞的地铁沿线则出现上涨。金川区（0.34%）在独山、施兴洞的大型小区，观岳区（0.33%）在奉天、信林洞，九老区（0.28%）在开封、九老洞也有所上涨。今年的累计涨幅在地区间差异更加明显。首尔公寓价格今年上涨8.31%，比去年同期（5.53%）的涨幅高出2.78个百分点。成北区今年累计涨幅达到15.21%，成为首尔25个自治区中涨幅最高的地区。西大门区（12.81%）、江南区（12.24%）、九老区（12.07%）、诺原区（11.86%）、东大门区（11.76%）、观岳区（11.73%）等也均录得两位数的涨幅。中区（11.02%）、强北区（10.46%）、永登浦区（10.42%）、中浪区（10.31%）也在此列，总共有11个区。去年同期录得两位数涨幅的地区有松坡区（13.98%）、城东区（12.03%）、西大门区（10.86%）、江南区（10.73%）等4个地区。然而，今年这些地区均未能保持两位数的涨幅。江南区今年累计下降0.60%，西大门区（1.09%）、松坡区（4.94%）、城东区（7.79%）的涨幅也相对较低。 水原永通、城南分塘强劲…京南地区涨势扩散在京南地区，主要居住区的公寓价格持续上涨。尤其是半导体行业从业者的购房需求和地区间价格差异引发的换房潮对市场产生了影响。本周水原永通区的公寓价格上涨0.62%，在京南主要地区中涨幅较高。永通、望浦洞的小型公寓价格上涨明显。城南分塘区（0.56%）在水内、正自动，安阳东区（0.41%）在比山、湖溪洞也有所上涨。汉南市和龙仁器兴区也分别上涨0.35%。随着水原等主要地区的价格上涨，周边地区的需求也出现转移。华城病点区域（0.33%）和乌山市（0.19%）等地也确认了上涨趋势。这表明，部分需求可能流入相对房价较低的地区。南赫宇我们的银行房地产研究院表示：“具备资金实力的半导体从业者或换房需求者的活动导致京南地区内高端房价强劲上涨。”他分析称：“水原短期内价格急剧上涨，使得分塘和威来新城市等原本受欢迎地区的价格吸引力上升，从而吸引了换房需求。”水原的购房热潮可能扩散到首尔等首都圈其他地区。寻找价格竞争力较强的居住地的需求可能会增加，尤其是在能够通勤到半导体工厂的区域。南研究员指出：“如果光桥的新建主要公寓与松坡区文正洞的公寓价格相近，那么偏好首尔和江南三区的半导体从业者可能会选择可以乘坐班车通勤的文正洞。”他表示：“水原引发的流动性效应可能在中长期内支撑25亿韩元以下的首尔等首都圈住房价格。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格在六周内扩大上涨幅度，再次呈现上升趋势。今年以来，成北区公寓价格已上涨超过15%，在首尔25个自治区中，有11个地区的涨幅达到了两位数。根据韩国房地产院于10月8日发布的《2026年10月第一周（截至5日）公寓价格动态》报告，首尔公寓的成交价格较上周上涨了0.12%。这一涨幅比上周的0.09%扩大了0.03个百分点，结束了前五周的涨幅放缓趋势。首尔公寓价格已连续87周上涨，今年累计涨幅为8.31%。从各自治区来看，成北区以15.21%的涨幅位居首尔25个区之首。西大门区（12.81%）、江西区（12.24%）、九老区（12.07%）、诺原区（11.86%）、东大门区（11.76%）、观岳区（11.73%）等11个区的累计涨幅均达到了两位数。与去年相比，今年的情况截然不同。去年同期，公寓价格上涨超过10%的地区仅有成东、瑞草、江南和松坡四个区。而今年，两位数上涨的地区增至11个，去年涨幅较大的四个区均被排除在外。特别是江南区，今年累计下降了0.60%，而瑞草区的涨幅仅为1.09%。本周，非江南地区的上涨幅度进一步扩大。观岳区的涨幅从上周的0.21%增至0.33%，金川区从0.25%增至0.34%。九老区（0.20%→0.28%）和麻浦区（0.08%→0.22%）的涨幅也有所增加。相反，江南区（-0.56%→-0.34%）和瑞草区（-0.33%→-0.27%）继续下跌，但跌幅有所缩小。东北地区的整体涨幅从上周的0.28%小幅下降至0.27%，各地区之间存在差异。在租赁市场上，租金上涨的速度超过了成交价格。今年以来，首尔公寓的租金上涨了8.35%，超过了成交价格的累计涨幅（8.31%）。与去年同期的成交价格上涨5.53%、租金上涨1.87%相比，情况发生了变化。特别是东北地区的累计租金涨幅为11.44%，高于成交价格的涨幅（11.09%）。在各自治区中，成北区（14.08%）、诺原区（13.52%）、江北区（10.94%）、成东区（10.84%）、道峰区（10.82%）等五个区的租金涨幅均达到了两位数。本周，首尔公寓的租金与上周持平，均上涨0.16%。尽管部分地区因入驻量的影响价格有所下降，但由于学区和交通条件良好的地区租赁需求持续，整体上涨趋势得以保持。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格持续上涨，但购房者信心却在减弱。江南地区的购房者优先指数为64.4，低于江北地区的79.9，而相对价格负担较轻的区域则继续上涨。价格上涨与购房者信心相反，导致房地产市场各区域的温度差异加大。 根据韩国房地产院在1日发布的《9月第四周（28日为基准）公寓价格动态》，首尔公寓成交价格较上周上涨0.09%。全国范围内上涨0.06%，首都圈上涨0.12%。首尔的上涨幅度较上周的0.13%下降了0.04个百分点。 KB房地产的统计数据显示，首尔公寓价格也有所上涨。在同一时期，首尔公寓成交价格与上周持平，均上涨0.16%。京畿道和仁川分别上涨0.16%和0.03%，全国范围内上涨0.07%。 然而，购房者的心理却在减弱。KB房地产的首尔购房者优先指数为71.7，较上周下降3.5个百分点，连续两周下滑。购房者优先指数超过100表示买家较多，低于100则表示卖家较多。 区域间的差距也很明显。江北14个区的购房者优先指数为79.9，而江南11个区则为64.4，低了15.5个百分点。尽管两个区域的指数均低于基准线100，但江南地区由于高价房集中，购房观望情绪相对更为明显。江南下滑，外郊上涨……两项统计数据方向一致 价格走势上，江南与江北的差异也显而易见。根据韩国房地产院的统计，江北14个区在一周内上涨0.24%，而江南11个区则下降0.04%。 江南区以压缩区和大治洞主要小区为中心，下降了0.56%，而瑞草区（-0.33%）和松坡区（-0.19%）也有所下滑。龙山区下降0.01%，转为下滑。相反，西大门区上涨0.41%，东大门和成北区分别上涨0.36%，诺原区上涨0.34%。尽管首尔整体价格上涨，但非江南区域的上涨势头更为明显。 KB房地产的统计数据也显示出类似的趋势。江南区下降0.17%，连续七周下滑。瑞草区在上周下滑后，本周持平，松坡区上涨0.05%。而东大门区上涨0.58%，中浪区上涨0.39%，诺原区上涨0.38%，显示出江北区域的上涨幅度相对较高。 KB房地产相关人士表示：“江南区由于税负增加，出售房源增多，购房者则选择观望，导致个别重建项目如个坡、大治、压缩区的价格下滑。”同时指出：“而在东大门区，寻找10亿韩元以下公寓的需求持续，导致新建大型小区和惠京洞地铁站周边小区价格上涨。”买卖与租赁均呈现江北强势……江南价格走势相反 在租赁市场上，江北的上涨势头更为明显。根据韩国房地产院的数据显示，首尔公寓的租金上涨了0.16%。江北14个区上涨0.25%，而江南11个区仅上涨0.09%。成北、江北和诺原区分别上涨0.36%，道峰区上涨0.3%，但瑞草区因入驻量影响下降0.23%。 KB房地产的数据显示，首尔租金上涨0.11%，但江南区（-0.02%）和瑞草区（-0.09%）则出现下滑。相反，江东区（0.31%）、钟路区（0.29%）、江北区（0.24%）则出现上涨。 业内人士表示：“首尔各区域并非朝同一方向发展，江南区的价格和购房者信心减弱，而外郊中低价区域的买卖和租金价格却持续上涨。”同时指出：“购房者信心的减弱是否会导致实际价格调整，或者是否会使江北等中低价区域的需求集中，从而导致区域差异化，将是未来房地产市场走势的关键。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

江南三区的公寓交易萎缩现象正在蔓延至龙山和麻浦等汉江沿岸主要地区。这两个地区的交易量在一个月内减少了近32%，龙山30亿以上的交易量下降超过60%。一些高价小区的报价甚至低于之前的最高交易价格。相反，首尔外环和京畿南部的房价仍在上涨，预计短期内各地区和价格区间的走势将出现分歧。 根据28日国土交通部的实际交易公开系统，龙山和麻浦的8月公寓交易总数为151宗，较7月的221宗下降了31.7%。龙山区的交易从71宗降至38宗，下降幅度为46.5%；麻浦区则从150宗降至113宗，下降24.7%。不过，8月的合同仍在报告期限内，统计数字可能会增加。 这两个地区的价格指数仍在上涨。根据韩国房地产院的数据，上周龙山和麻浦的公寓交易价格分别上涨了0.02%和0.06%。虽然涨幅有所减小，但并未转为下跌。在同一周，中区上涨0.07%，阳川区上涨0.10%，铜雀区上涨0.11%。在价格指数持续上涨的背景下，实际交易却显得萎缩。 “40亿~50亿区间几乎没有交易”……报价下调现象出现 在龙山，价格越高，交易减少的幅度越大。15亿以下的交易从7月的17宗降至8月的11宗，下降35.3%；15亿以上至30亿以下的交易从36宗降至20宗，下降44.4%；而30亿以上的交易则从18宗降至7宗，下降61.1%。 现场也感受到高价住宅交易萎缩的现象。龙山区梨村洞的一位房地产经纪人表示：“最近一两个月，买家咨询大幅减少，房源也逐渐增加。25坪的房源报价在22亿至23亿之间，33坪的房源在28亿左右有部分交易，但40亿至50亿区间几乎没有交易。” 在麻浦，15亿以下的交易从83宗降至58宗，下降30.1%；15亿以上至30亿以下的交易从66宗降至55宗，下降16.7%。而30亿以上的交易在7月有1宗，8月则没有任何交易。与龙山高价交易减少明显不同，麻浦的30亿以下区间的买家需求也在萎缩。 一些高价小区的报价已低于之前的最高交易价格。龙山区的乐天城在7月以最高55亿9000万韩元成交，但目前的报价在47亿韩元左右。麻浦的乐天普尔吉奥84㎡的最低报价也从6月的26亿5000万韩元降至24亿9000万韩元。 不过，最高交易价格与最低报价因楼层、朝向等个别条件可能存在差异，直接比较较为困难。实际交易在何种价格下达成，将成为未来调整幅度的一个变量。 市场分析认为，8月政府发布的税制改革方案后，江南三区的价格调整和交易萎缩现象正在影响其他高价区域。由于利率上升和贷款监管，加上短期内价格的快速上涨，买家们转向观望，等待进一步的价格调整。 新保妍教授表示：“江南和瑞草在税制改革方案发布后，卖方意愿增强，房源增加，而买家则期待进一步调整，导致交易大幅减少。这种趋势在税制改革方案确定之前，可能会在高价区域持续一段时间。” 高价小区疲软，但外环地区仍在上涨……租赁不安是变数 高价公寓的价格调整在月度统计中也有所体现。根据KB房地产的《9月全国住宅价格动态》，反映市值前50个公寓价格变动的“KB领先公寓50”指数较上月下降0.22%，四个月来首次转为疲软。同一调查中，江南区的公寓价格也下降了0.30%，转为下跌。 对价格上涨的预期也降低。首尔的房价预期指数为116.4，比上月下降1.4点，连续三个月下滑。汉江以南的11个区为108.9，较上月下降2.4点，降幅大于汉江以北的14个区（124.8，下降0.3点）。不过，这两个地区的指数均高于基准线100，表明价格上涨的预期仍占主导。 相对而言，价格较低的首尔外环和京畿南部仍在上涨。KB调查显示，9月诺原区的公寓价格较上月上涨2.32%。中浪区（2.20%）、道峰区（1.95%）、城北区（1.90%）等也均超过了首尔平均上涨率1.13%。在京畿地区，水原永通区（4.30%）、安阳东区（2.75%）、光明市（2.73%）、华城病点区（2.71%）的上涨幅度也十分明显。 专家们认为，受税制和贷款监管影响的高价住宅需求萎缩，而外环地区由于进入高价区域的需求受限以及租金上涨导致的买卖转换需求支撑了价格。 新教授表示：“如果税制改革方案按目前方向确定，超高价住宅将出现更多为了节税而提前实现收益的房源，持有税负担也将加重，短期内可能会受到调整。而首尔中低价区域则因高价区域的需求转移，加上租金上涨推动买卖转换。” 不过，中低价区域的房价上涨也可能面临贷款额度和自有资金负担的限制。无法承受这些负担的需求可能会转向相对便宜的区域，从而改变上涨区域。 尽管首尔的进入需求仍然存在，租赁房源短缺、租金化以及新公寓供应减少等现象持续，因此将高价住宅交易萎缩视为首尔整体房价趋势性下跌的判断尚为时尚早。 韩永镇我们的银行房地产研究室主任表示：“如果租赁市场的供应不足未能得到结构性解决，将可能成为维持首尔外环和京畿东南部买入需求的因素。即使在年内，这些地区的上涨趋势可能会持续，但交易可能会出现平稳状态。” 他还指出：“尽管流动性仍然较大，但考虑到利率上升的压力、家庭债务和贷款监管，价格持续大幅上涨将变得困难。租金价格是否稳定、市场是否真正感受到供应增加，将成为未来市场的重要变量。”

全国公寓市场中，大规模住宅与小规模住宅的价格上涨幅度拉大。1500户以上的住宅在过去一年中每3.3㎡的平均成交价格上涨了277万元，超过300户以下住宅的上涨幅度超过3倍。 根据房地产114的全国公寓平均成交价格资料，2023年8月1500户以上住宅的每3.3㎡平均成交价为3059万元，比去年同期的2782万元上涨了9.96%。而300户以下的住宅在同一时期仅上涨了90万元。 随着住宅规模的增大，价格上涨幅度也在扩大。300~499户的住宅在一年内每3.3㎡上涨了109万元，500~699户上涨了134万元，700~999户上涨了154万元。1000~1499户的住宅上涨了190万元，而1500户以上的住宅则上涨了277万元。与300户以下住宅相比，1500户以上住宅的上涨幅度约为3.1倍。 在申购市场中，大规模住宅的申请者也较多。今年全国共推出了40个1000户以上的住宅项目，每个项目的平均首轮申购人数为2308人。而1000户以下的住宅项目则有135个，平均申购人数为1691人。 在1000户以下的统计中，包含了在首尔申请人数众多的部分项目。总规模为251户的“奥蒂尔半浦”有30540人申请，总规模为682户的“阿克罗德瑞草2期”则有29535人申请。 如果不计算这些项目，1000户以上的大规模住宅的平均申请人数为1966人，而1000户以下的住宅平均申请人数为925人，差距超过两倍。 尽管存在这样的差异，大规模住宅的供应却在减少。今年年底前，全国计划入驻的1500户以上住宅总数为38314户，较去年同期的65190户减少了约42%。 1000~1499户的住宅从2024年的70868户减少到去年的40943户，今年预计将进一步减少至37065户。相比之下，1000户以下住宅的入驻数量减少幅度为20%至30%。 大规模住宅的入驻数量减少趋势在1000户以上的住宅中也得到了证实。根据房地产114的数据，1500户以上和1000~1499户的入驻数量从去年的106133户减少到今年的75379户，减少约29%。 规模越大，供应减少幅度相对越大。1500户以上的入驻数量从去年的65190户减少到今年的38314户，减少约42%；而1000~1499户的入驻数量则从4万943户减少到37065户，减少幅度为9.47%。 业内人士表示：“大规模住宅的社区设施多样化，管理费用可以由多个家庭分担，因此对大规模住宅的需求较大，但供应却在比其他规模的住宅更快地减少。”他分析称：“因此，基于住宅规模的需求两极化将不可避免。” 不过，他补充道：“目前很难预测价格走势如何变化，实际的公寓价格和申购成绩受到地区、位置、竣工年份和售价等因素的影响，因此大规模住宅的偏好和供应减少对未来价格的影响仍需进一步观察。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格连续84周上涨，距离历史最长的上涨记录仅差一周。与此同时，江南三区出现下滑，而中浪、道峰、西大门等北部及外围地区则在上涨中。 韩国房地产院于17日发布的《2026年9月第2周（截至9月14日）公寓价格动态》显示，首尔公寓的成交价格较上周上涨0.16%。自去年2月第一周以来，首尔公寓价格已连续84周上涨，距离2020年6月第二周至2022年1月第三周的85周历史最长上涨记录仅差一周。全国公寓成交价格上涨0.08%，首都圈上涨0.15%，而地方则保持平稳。 过去是外围地区先下滑…这次江南先行下滑 此次上涨与过去最长的上涨期走势不同。在上一个最长上涨期中，2021年12月20日，恩平区率先下滑，随后在同月27日道峰、江北区接连下滑，直到次年1月10日的成北、诺原区相继下滑，最终在1月24日首尔整体公寓成交价格下滑，结束了上涨期。 而目前，江南地区则首先显现出疲软。本周，江南区公寓价格下滑0.36%，而瑞草区和松坡区分别下滑0.26%和0.12%。江南区和瑞草区已连续6周下滑，松坡区则连续2周下滑。 江南三区均出现下滑，而其余22个自治区则普遍上涨。特别是中浪区上涨0.51%，成为首尔25个自治区中上涨幅度最高的地区。道峰区和西大门区分别上涨0.47%和0.43%，东大门区上涨0.36%。北部14个区的整体上涨率为0.29%，远高于江南11个区的0.04%。 84周累计上涨17.34%…超过过去最长上涨期的累计幅度 不仅上涨时间，当前市场的累计上涨幅度也与过去有所不同。根据房地产院的周统计数据，前一个最长上涨期的85周内，首尔公寓成交价格累计上涨率为7.71%。而在此次上涨期内，84周累计上涨率达17.34%。虽然上涨期少了一周，但累计上涨率却超过了两倍。 不过，最近的上涨速度有所放缓。首尔公寓成交价格的上涨率从8月第四周的0.29%降至9月第一周的0.20%，再到第二周的0.16%。9月第二周的上涨率降至约4个月以来的0.1%水平。 外围地区的上涨趋势也并非一致。中浪区和道峰区等地的上涨幅度较高，但部分地区的上涨幅度较上周有所减少。在首尔整体上涨率放缓的背景下，各地区之间的差异化愈发明显。 KB统计也显示北部强势…江南区连续5周下滑 KB房地产统计也显示出类似的趋势。KB国民银行发布的周度KB公寓市场动态显示，截至9月14日，全国公寓成交价格较上周上涨0.09%。首都圈上涨0.17%，首尔上涨0.20%，京畿道上涨0.19%，仁川上涨0.03%，首都圈各地区均有所上涨。 在首尔，江北区上涨0.56%，成为上涨幅度最高的地区，紧随其后的是中浪区（0.43%）、冠岳区（0.41%）、东大门区（0.39%）和恩平区（0.39%）。而江南区则下滑0.13%，连续5周保持下行趋势。 KB房地产表示，江北区吸引了寻找相对低价房源的买家，但交易仍处于低迷状态。江南区在税制改革方案公布后，出售房源增加，买家观望情绪持续，导致以大治、压住洞重建项目为中心的价格下滑。 租赁市场方面，北部地区的上涨趋势相对较强。根据房地产院的数据，首尔公寓租金上涨0.17%，而北部14个区上涨0.27%，江南11个区仅上涨0.09%。诺原区（0.45%）、中浪区（0.40%）、东大门区（0.34%）等地的上涨幅度较高。 出售申请集中在松坡、江南…50岁人群最多 江南地区的出售需求依然存在。根据15日大法院登记信息广场的数据，分析了首尔25个自治区集合建筑物的所有权转移登记（成交）申请卖方的年龄分布，8月首尔的成交申请卖方人数为16126人。 这一数字比7月的15678人增加了448人（2.9%）。但与去年8月的17938人相比，减少了1812人（10.1%）。 按年龄分布，50至59岁申请卖方人数为4070人，占总申请人数的25.2%。其次是60至69岁3690人（22.9%）、40至49岁3557人（22.1%）、70岁以上2846人（17.6%）、30至39岁1719人（10.7%）。 在自治区中，松坡区的申请卖方人数最多，达到1446人，其次是诺原区1124人、江南区1011人、江东区904人、江西区866人等。 首都圈住房项目前景改善…地方市场恶化 在住房市场的前景中，首都圈与非首都圈之间的温差显著。住房产业研究院于15日对住房开发商进行调查，结果显示，9月住房项目景气展望指数为79.9，较上月的88.6下降了8.7点。住房项目景气展望指数是反映住房开发商对未来市场的感受的指标，低于基准线100意味着认为未来市场将恶化的开发商较多。 首都圈的展望指数为89.2，较上月上升3.1点。首尔从92.8上升至97.2，京畿道从83.7上升至91.1，均有所上升。而仁川则从81.8下降至79.3，下降2.5点。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格已连续84周上涨。尽管江南、瑞草、松坡等江南三区普遍下跌，但中浪、道峰、西大门等强北区的高涨幅推动了首尔整体房价的上涨。 根据韩国房地产元于9月17日发布的《2026年9月第2周（截至9月14日）公寓价格动态》报告，全国公寓交易价格较上周上涨0.08%。首都圈上涨0.15%，首尔上涨0.16%，涨幅分别比上周缩小0.01个百分点和0.04个百分点。特别是，自去年2月第一周以来，首尔已连续84周保持上涨。地方市场则保持平稳。 在首尔，江南区和强北区的价格差异明显。强北14个区上涨0.29%，虽然较上周的0.33%有所减少，但仍显著高于首尔平均水平。 其中，中浪区以新内、上峰洞的大型住宅区为主，上涨0.51%，成为首尔25个自治区中涨幅最高的区域。道峰区（0.47%）主要集中在长、放学洞的小型住宅区，西大门区（0.47%）则以洪恩、北加佐洞的准新建住宅为主。成北区（0.43%）和东大门区（0.36%）也分别在正陵、敦岩洞和李门、答十里洞保持上涨趋势。 相对而言，江南11个区仅上涨0.04%，涨幅较上周的0.08%减半。江南三区普遍下跌，江南区下降0.36%，降幅最大，瑞草区和松坡区分别下降0.26%和0.12%。江南区和瑞草区已连续6周下跌，松坡区则连续2周下跌。 房地产元相关人士表示：“由于局部地区出现了下调的房源，导致了下降交易的出现，但在需求依然强劲的新建、大型和中小型等受欢迎的住宅区，仍然签订了上涨的合同，从而推动了首尔整体的上涨。” 租赁市场也延续了上涨趋势。全国公寓租金较上周上涨0.10%。首都圈上涨0.16%，首尔上涨0.17%，地方上涨0.04%。首都圈和地方的上涨幅度与上周相同，而首尔的涨幅缩小了0.02个百分点。 在首尔租赁市场中，强北区的上涨趋势尤为明显。强北14个区上涨0.27%，是江南11个区（0.09%）的三倍。诺原区以上计、工陵洞的大型住宅区为主，上涨0.45%，成为首尔中涨幅最高的区域，中浪区（0.40%）、东大门区（0.34%）等也表现出较高的上涨趋势。 相反，江南区中，瑞草区因入驻量的影响，在潼院、半浦洞区域下降0.26%，江南区也在大治、须西洞主要住宅区下降0.17%。 房地产元相关人士表示：“在部分住宅区价格调整的交易中，交通便利和居住条件良好的大型住宅区仍然保持上涨，从而推动了首尔整体租金的上涨。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

即使在同一生活圈内，湖景的有无也显著影响公寓价格。除了靠近水边公园的优势外，实际居住环境中的视野、开阔感和朝向等因素也成为影响居住价值的重要因素。 根据业内消息，公寓选择标准中，地理位置与“家中能看到什么”变得同样重要。在同一生活圈内，客厅窗户能否看到湖泊或公园，以及周围建筑是否遮挡视野，都会影响居住满意度和市场评价。 一个典型的例子是光教湖公园周边。根据KB房地产市场数据，2026年8月，靠近光教湖公园并拥有湖景的“光教中兴S级”84㎡公寓的平均价格为17850万韩元，比去年8月的16300万韩元上涨了1650万韩元。 实际交易价格也表现强劲。同一小区的84㎡公寓在8月以20000万韩元成交，创下最高价。目前市场上在售房源的平均挂牌价也达到了20000万韩元。 相比之下，虽然位置相近，但湖景受限的“光教湖畔贝尔迪姆”84㎡公寓在8月以15000万韩元成交。即使是物理距离不远的小区，湖景的有无也造成了约5亿韩元的价格差异。 业内人士认为，水边景观和朝向也是决定小区价值的重要标准。能够从客厅窗户向南望向湖泊的小区，因同时具备日照权和景观权而受到市场的高度评价。 在地方城市中也出现了类似的趋势。位于忠南天安的成成湖公园周边，最近成为新兴的水边住宅区。 根据国土交通部的实际交易价格公开系统，朝南可眺望成成湖公园的“e便利生活成成湖公园”84㎡的分配权在8月初以6241万韩元成交。而同一时期，景观相对受限的“天安爱帕克城市2期”84㎡的分配权则以5949万韩元成交。尽管是相邻的生活圈，价格却出现了约3000万韩元的差异。 在这种氛围下，预计下半年以水边景观为卖点的小区将受到关注。 POSCO E&C计划于10月在忠南天安西北区的部队洞布城2城市开发区推出“The Sharp 天安湖畔公寓”。该小区将建设地下2层至地上最高37层，共10栋，户型为84至118㎡，总计1290户。所有户型均朝南布局，并采用4开间设计，提高采光和通风效率。特别是118㎡的户型，朝西南方向布局，以便在户内享有成成湖公园的景观。 现代工程计划于10月在庆南巨济市玉浦洞推出“海尔斯特巨济市标志性公寓”。该项目将建设地下7层至地上最高36层，户型为84至165㎡，总计1963户，部分户型可眺望玉浦港。 在晋州市盘门洞地区，“晋州盘门地区湖畔峰景”将于9月18日供应。该小区将建设地下3层至地上最高27层，户型为78至182㎡，总计690户。预计部分户型可眺望晋阳湖，最高层将设有可欣赏晋阳湖景观的空中休息室。 随着对居住舒适性需求的提高，湖泊和公园的景观可能成为新建小区价格稳定和吸引购房者的差异化因素。 业内人士表示：“随着消费者对居住舒适性要求的提高，市场对水边景观小区的热情将持续，尤其是同时满足湖景和南向布局的小区，由于供应本身有限，实际购房者的偏好正在稳步形成。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔公寓价格连续两周上涨幅度减缓，各地区之间的温差愈加明显。由于税制和贷款限制等因素，江南三区普遍下滑，而相对价格负担较低的江北地区则吸引了实际需求，房价持续上涨。 江南三区普遍下滑……江北和道峰上涨0.4% 11日，韩国房地产院发布的9月第一周（截至9月7日）公寓价格动态显示，首尔公寓成交价格较上周上涨0.20%。这一涨幅较上周的0.22%下降了0.02个百分点，连续两周上涨幅度缩小。 在首尔，江北区以美亚和番洞的小型公寓为中心上涨0.46%，成为最高涨幅地区。道峰区和西大门区分别上涨0.43%和0.42%，江北地区的强势表现十分明显。 尽管贷款条件不佳，交易量有所减缓，但由于买卖和租赁房源不足，卖方报价并未大幅下跌。尤其是在交通便利的区域，15亿韩元以下的公寓集中，价格相对可及，实际需求持续涌入。 相反，江南区下滑0.35%，西大门区下滑0.30%，自上月税制改革方案发布以来，已连续五周下滑。上周上涨0.01%的松坡区本周也下滑0.02%，转为下跌。 长期持有减税率的降低和长期居住所得减免限额的设立等以实际居住为重点的税制改革，似乎加大了高价住宅的出售压力。尤其是在居住条件相对较差、实际居住不便的重建公寓中，价格调整尤为明显。 松坡区的下滑转变也被解读为江南地区价格调整扩散的过程。江南和西大门汉江带的局部价格调整正在向其他地区蔓延，试图转向江南和西大门的松坡区房主降低部分卖方报价，从而影响价格下跌。 在租赁市场中，江南区与其他地区之间的差异也显现出来。江南区和西大门区的租金分别下滑0.03%和0.21%，而首尔其他地区则普遍上涨。诺原区上涨0.38%为最高，随后是中浪区0.37%和西大门区0.32%。 需求向10亿韩元以下的外环转移……‘轮动’现象将持续 首尔房价的地区差异预计将持续。主要汉江带由于高价水平、税制负担和贷款限制等因素，买入势头减弱，而相对价格负担较低的首尔外环和京畿非限制区域的需求可能会增加。 在汉江带，因再开发而获得新建公寓的原业主等，因担忧未来的持有税和资本利得税负担，部分房源有所增加。各金融机构的贷款限制依然存在，试图从中低价区域转向高价区域的需求也受到限制。 我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“贷款总量管理扩大3%和住房贷款收入资格放宽等政策将对2030年代的无房者实施宽松的金融政策。”他还表示：“10亿韩元以下的首尔外环和京畿非限制区域将继续推动首尔房价上涨的‘轮动现象’。” 随着秋季搬家季的临近，租赁市场的房源不足将加重租户的居住成本负担。尤其是在实际需求集中的首尔外环，房价、租金和月租金都有可能同步上涨。 汉城大学经济房地产学系的权大中教授指出：“需求在增加，但住房供应不足，价格必然面临上涨压力。”他表示：“政府加强了对1户1住宅非居住住房和土地交易许可区域的实际居住要求，导致租赁供应更加不足，月租金也持续上涨，租户在今年秋季可能面临相当大的困难。” 他还补充道：“税收加强的可能性被提及，税负转嫁到租金的现象也在影响。”他认为：“租赁价格可能会从今年秋季持续上涨至明年上半年。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。