‘五年单任制’的权力结构必然导致急躁。总统任期为五年，但到第三年或第四年时，权力的影响力往往会减弱。如果在此期间出现失政或引发政权动荡的丑闻，情况会更加严峻。历届政府都经历过这样的过程，唯一的区别在于是平稳着陆还是急剧下滑。 这种急躁必然导致对‘速度’的执着。实际上，能够真正工作的时间在任期初的1到2年内。因此，执政第一年支持率相对较高时，政府会努力创造显著的成果。然而，能够有效实施这些计划或取得可见成果的政府并不多。相反，历届政府的执政前1到2年通常都充满混乱。过去20年就是如此。李明博政府因全球经济危机和美国牛肉问题而度过了执政初期，朴槿惠政府则因经济民主化承诺破裂的争议而陷入困境。文在寅政府相对较好，但在第二年政策推动力同样减弱。尹锡悦政府因缺乏哲学和战略而不在此列。 从这个角度来看，李在明政府在上任15个月时的开局可谓完美。以‘能干的实用政府’为口号，经济各方面取得了良好成绩。从执政初期的国政支持率走势来看，李在明政府与历届政府中文在寅政府相似。文在寅政府因成功举办南北首脑会谈而获得民众支持，李在明政府则在任期内实现了‘KOSPI 5000时代’的目标，尤其是在执政一年刚过时，KOSPI指数甚至达到了‘9000点’。虽然有人认为这是得益于半导体超级周期，但政策上的努力同样不可忽视。KOSPI指数的快速上涨与支持率的提升（60%至70%）是相辅相成的，反对党在此期间的无能也是一个因素。 然而，进入第二年后，气氛却奇妙地发生了变化。国政支持率自6月开始下滑。根据Realmeter的民意调查，6月第三周李在明总统的国政支持率首次出现了‘死亡交叉’。到8月第一周，这一差距扩大至10个百分点（支持率43.3%，反对率53.0%）。这与文在寅政府在2018年下半年执政第二年时支持率急剧下滑的情况相似。尤其是导致国政支持率急剧下滑的原因也是‘房地产’。尽管推出了8·3房地产税制政策和8·13供应政策，但舆论似乎并没有改变，这与文在寅政府时期的情况大致相同。因此，在房地产政策发布后，青瓦台和执政党内部流露出相当的‘危机感’也就不足为奇了。人们不禁担心，房地产问题是否会变成‘文在寅政府的第二季’。 当然，目前评判李在明政府房地产政策的成败还为时尚早。我们需要观察政府如何对房地产税制改革方案进行调整，以及供应政策对市场的影响也需要时间来评估。然而，舆论不佳的事实是显而易见的。正如文在寅政府的房地产政策遭到进步派、保守派、拥有房产者和无房者的普遍不满一样，李在明政府的房地产政策也在执政党内部和年轻人中引发了广泛的不满。更糟糕的是，曾经如日中天的股市也开始回落。 李在明政府的房地产政策将会产生怎样的结果？是会重蹈文在寅政府28次政策的覆辙，还是会走上另一条道路？虽然预测和展望都很困难，但有一个值得参考的资料。那就是曾任文在寅政府青瓦台政策室长的金秀贤教授所著的《房地产与政治》。金教授是文在寅政府房地产政策的设计者。这本书是关于文在寅政府房地产政策失败的备忘录和警示录。 金教授在书中将文政府房地产政策失败的原因归咎于‘全球流动性’，但也提出了现政府政策制定者值得深思的要点。他表示，这些是“从文在寅政府的挫折中学习和反思的内容”，包括通过税收来控制房地产的惩罚性征税问题，以及相对于需求缓慢的住房供应的局限性。最重要的是，他深感政府政策的‘信任缺失’。 金教授的书籍相信李在明政府的青瓦台和经济部门的官员们都已阅读。金勇范青瓦台政策室长、具允哲经济副总理、李亿权金融委员会委员长都是当时与金教授共同制定文在寅政府房地产政策的核心官员。他们从十多年前的政策失败中获得了什么，感受到什么，将决定李在明政府房地产政策的成败。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

自李在明政府上任以来，虽然加强了贷款限制和扩大了土地交易许可区域等需求抑制措施，但首尔及首都圈的核心地区房价上涨势头依然难以遏制。尽管接连出台了减少住房抵押贷款额度和扩大调控区域的政策，市场却出现了交易萎缩、房源锁定以及区域价格差异化的现象。 据政府和房地产行业消息，政府正在考虑于7月底发布房地产综合对策。除了扩大供应的方案外，持有税和转让税等税制改善方案也在讨论之中。财政经济部、国土交通部、金融委员会等相关部门在综合对策发布之前，正在考虑召开“房地产国民大讨论会”。 政府在去年6月27日的政策中，将首都圈和调控区域的住房购买目的的住房抵押贷款额度限制在最高6亿韩元。随后在10月15日的政策中，将首尔全境及京畿道的果川、光明、城南的盆唐、修正、中原区，水原的永通、长安、八达区，安养的东安区，龙仁的水枝区，议政府和汉南等12个地区指定为调控区域和投机过热地区。这些地区的公寓交易也适用了土地交易许可制度。 高价住房的贷款限制也得到了加强。在首都圈和调控区域，市价在15亿韩元以下的住房，住房抵押贷款额度维持在6亿韩元，但15亿至25亿韩元的住房额度降至4亿韩元，25亿韩元以上的住房额度降至2亿韩元。这一政策旨在降低高价住房的购买能力，以抑制投机需求。 然而，尽管实施了调控措施，首尔核心地区和首都圈部分地区的挂牌价格依然没有明显下降。根据KB房地产的数据，自李在明总统上任以来的2025年6月至2026年5月，首尔的住房成交价格上涨了8.59%。相对不受贷款限制影响的现金持有者的购买能力依然存在，而在租赁市场不稳定和开发预期较强的地区，卖家纷纷撤回房源，限制了价格下行压力。 从历届政府的案例来看，房价并非仅由调控强度决定。经济正义实践市民联盟分析了首尔25个区75个小区30平米的平均市价，发现诺穆亨政府期间，首尔公寓价格上涨了80%；文在寅政府期间上涨了119%。这两个政府都实施了综合房地产税、转让税加征、贷款限制、重建限制等强有力的需求抑制措施，但在首尔核心地区，需求和供应的不安依然没有得到遏制。 相反，在李明博政府时期，尽管放宽了调控和扩大了保障性住房的供应，首尔公寓价格却下降了10%。全球金融危机和经济衰退、购房心理萎缩使市场受到更大压力。在朴槿惠政府时期，贷款放宽和低利率的结合使得首尔公寓价格上涨了21%；而在尹锡悦政府时期，尽管放宽了调控，但由于高利率和交易壁垒的影响，涨幅仅为1%。 最终，房地产市场对政府政策的方向反应并不如对利率、流动性、供应信任、租赁市场和开发预期敏感。即使在调控加强的时期，如果利率较低且供应不安，价格仍可能上涨；而在调控放宽的时期，如果利率负担和经济衰退压力较大，购房需求也难以恢复。 光云大学教授徐振亨表示：“虽然为了价格稳定而实施调控，但如果过度抑制需求调整机制，就会出现副作用。他指出：“如果不进行供应，单纯的需求抑制政策可能会导致价格上涨的副作用。”他还表示：“应根据年度和地区预测需求，进行供应，以帮助价格稳定。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，困难的房地产市场正是从这里开始。 首尔的租赁合同签署者们已经开始担心秋季的搬家季节，因为新入驻的公寓数量正在减少。尽管政府和首尔市在谈论加快供应速度，但租户和购房者所能确认的并不是几年的计划，而是今年和明年实际入驻的公寓。房地产市场对入驻的反应往往早于政策的发布。 抑制需求的政策层出不穷，包括收紧贷款、提高税收和限制交易，这些措施使市场暂时停滞。然而，一旦人们普遍相信住房短缺，情况就会发生变化。尤其是租赁市场反应更为迅速。购房可以等待，但居住却难以延迟。因此，租金价格成为市场感受到供应不足的最早指标。 根据直房网的统计，今年首尔预计入驻的公寓数量为16412套，较去年减少48%，几乎减半。更大的问题在于，这一趋势不会在今年结束。预计明年以后，首尔的入驻量将大幅低于长期平均水平。今年的减少使市场更加紧张，尤其是之后的空缺更令人担忧。 虽然有入驻，但仍存在空缺 当然，今年首尔并非没有入驻项目。下半年一些大型项目的入驻可能会成为秋季租赁市场的缓冲因素。新公寓的入驻将带来租赁房源，促使现有住房的租户转向新公寓。如果入驻数量增加，不仅新公寓，周边的旧公寓租赁市场也会得到缓解。 然而，大型项目的入驻与首尔整体租赁市场的稳定并不等同。入驻的效果因地区和价格区间而异。整治项目的入驻往往有许多业主直接入住，因此并不会释放出与总户数相等的租赁房源。首尔的租赁需求在不同区域和价格区间内波动。江南地区的新建租赁房源无法吸纳首尔所有区域的待购需求。 因此，今年秋季的入驻情况并非简单的季节性事件。虽然下半年的入驻可能会缓解部分压力，但其效果是否能均匀覆盖整个首尔仍是一个问题。秋季是租赁合同续签和搬家需求重叠的时期，租户的选择集中在此时。如果再加上明年后入驻不足的担忧，租赁市场的动态将不仅仅是季节性需求，而是确认供应不安的价格信号。 实际上，租赁市场也在发出不安信号。首尔公寓的租金已经持续上涨，最近涨幅也在加大。租赁房源减少，转向月租的趋势愈发明显。租户需要考虑是筹集更多的押金，还是接受月租的负担，或者迁往外围地区。对于年轻人和新婚夫妇来说，居住地选择和首次购房的时机都在动摇。 租赁危机转化为购房心理 在此情况下，部分需求转向购房。当租赁合同续签的成本增加时，无房者的判断会发生变化。“再等一等”的想法可能会转变为“不如买房”。房东的计算也会改变，租金上涨会减轻持有负担，急于出售的理由减弱。租赁危机并不直接意味着购房价格的上涨，但无疑会同时产生购房转变和房源锁定的压力。最终，入驻量的减少可能通过租金价格传导至购房心理。新建房源的稀缺性加大了这种压力，甚至影响到旧公寓的租赁市场。 加快供应速度是必要的。加快再开发和重建的审批，简化项目流程，增加开工数量是不能延迟的。然而，速度战也需要时间。即使审批加快，其效果也不会立即体现在明年秋季的入驻上。今年和明年的入驻量是过去几年审批和开工的结果，而不是当前政策的直接产物。 最近一些审批指标的反弹是积极的。然而，从累计数据来看，首尔公寓的开工和审批仍然较弱。如果政府想要谈论扩大供应，仅仅宣布几万套的计划是不够的。还需要明确哪些地区、哪些项目何时开工、何时入驻。供应政策的信任最终来源于执行时间表，而非公告文本。 今秋的租赁市场很可能成为下半年首尔房价的晴雨表。更准确地说，这是供应政策的信任在市场上首次得到验证的时刻。如果租金受到压制，市场将暂时相信供应。然而，如果入驻情况无法缓解租赁不安，供应不足将不再是预测，而是价格预期。一旦这种预期转移到购房市场，仅靠监管措施难以扭转趋势。 首尔的房价并不单纯依赖政府的意愿。人们会综合考虑未来是否会有足够的住房供应，是否能找到租赁房源，以及现在不买房是否能承受。入驻量减半的影响不容小觑。这不仅意味着今年新公寓数量较少，更是影响租赁市场和购房心理的供应信任问题。 现在需要的不是另一个供应公告，而是市场能够信任的入驻计划表。要让供应速度战见效，首先必须直面到来的入驻危机。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔的租赁市场再次给租客带来了压力。根据韩国房地产院的周统计数据，首尔公寓的租金已经连续70周上涨，最近的涨幅达到了10年8个月以来的最高水平。租赁不安并非仅限于特定热门小区，而是遍及整个首尔，租客可选择的房源越来越少，剩余的房源则吸引了更多的需求。 相关指标也显示出相同的趋势。KB房地产的首尔租赁供需指数已超过180，远高于基准线100，显示出需求明显超过供应。强北地区的指数甚至高于首尔平均水平。由于房价负担，许多购房者选择继续租赁，而市场上可供出租的房源却在减少。对于租客而言，除了租金外，是否有可搬入的房子同样成为问题。 租赁危机的本质在于选择的减少。当前的租赁危机更倾向于供应的减少而非需求的增加。房东更倾向于选择月租或半租，而现有租客因居住成本上升而不易搬迁。现有租客越是滞留，市场上新出现的租赁房源就越少。并非租赁需求消失，而是租赁供应在减少。 月租化将租赁危机扩展为居住成本的负担。在新租赁合同中，月租比例的上升使得寻找租赁房的租客不得不在更狭窄的市场中竞争。租客可能需要提高押金、承受月租负担，或被迫迁往不希望的地区。月租转变越快，租赁危机对普通民众和年轻人的感受负担就越重。 入驻房源的不足是下半年租赁市场的另一个变量。首尔的入驻房源减少，首先对租赁市场造成冲击，而非买卖市场。新公寓的入驻将促使现有租客搬迁，并在此过程中释放出租赁房源。如果再加上整治项目的搬迁需求，特定地区的租赁不安可能会蔓延至周边地区。 应对租赁贷款需进行管理，但应区分真实需求者。租赁贷款在一定程度上支撑了租金，但在租赁危机加深的情况下，若首先收紧贷款，将使无房租客的负担加重。应当禁止投机性和变相贷款，但不应阻碍真实居住租客的流动。金融监管应与供需对策并行。 政府和地方政府应立即将可用的房源转变为可入住状态。公共租赁空置房、购置租赁和租赁房源应以租客实际能够入住的形式释放出来。整治项目的搬迁时间应根据各地区的租赁情况进行分散。对月租负担加重的群体，应更细致地实施税收减免和居住费用支持。政策的标准应是发布的房源数量，而非租客实际能够入住的房子。 从中长期来看，应加快实际供应的步伐。重要的是确认开工和入驻的房源数量，而非仅仅关注审批数字。租赁不安也会波及买卖市场。如果租赁不安，租客将被迫购房，买卖价格的稳定也将变得困难。解决租赁危机的办法不应仅限于抑制需求，而应增加租客实际能够入住的房源，并加快实际入驻房源的供应。如果无法稳定租赁市场，居住稳定也难以持久。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

根据首尔房地产信息广场的实际交易数据，本月江南区公寓的平均交易金额接近一年前的水平。这意味着尽管政府实施了监管，江南高价市场的价格预期依然存在。经过一段时间的压制，高价交易再次出现活跃的趋势。 在过去一年中，政府收紧了贷款，扩大了监管区域，提高了多套房屋持有者的税负。信息传达得很明确：要阻止资金流入房地产市场，抑制投机需求。然而，市场并没有长时间被压制。房价为何不听政府的话？ 房地产价格往往比政府的公告更早做出反应。税收会改变房源流动，贷款监管则改变需求的流向。土地交易许可制度不仅减少交易，还可能提升热门地区的稀缺性。问题在于政府的意图，而在于政策实际如何运作。 多套房屋的资本利得税再度加征就是一个典型例子。在加征之前，可能会出现为了节税而出售的房源。然而，期限一过，卖方就会选择观望。如果税负过重，卖方更倾向于持有而非出售。阻止交易与降低价格预期是两回事。如果房源无法上市，监管反而会产生确认稀缺性的反效果，而非压制价格。 租赁市场的不稳定也刺激了买卖市场。租金上涨、房源减少时，实际需求者会优先考虑下一次合同的不确定性，而非政府的稳定承诺。与其期待“等一等会跌”，不如产生“要在更早之前买”的心理。 更大的变量是供应。尽管政府提到扩大供应，需求者更关注的是开工和入住的实际情况，而非公告的数字。何时开始实际施工、何时有入住量才是关键。如果供应时间不确定，监管就会被视为提升稀缺性的因素，而非压制价格的力量。 贷款监管是必要的。管理家庭债务是政府的基本责任。然而，如果用单一的价格区间来划分市场，且未能充分区分实际需求与投资需求，监管就会造成绕道和扭曲。应保护无房实际需求者的居住梯度，同时阻止投资性需求和违规贷款。 房价首先对市场条件做出反应，而非政府的意愿。如果税收锁住房源，租赁不稳定，且对供应缺乏信心，价格预期就会再次回升。政府需要做的不是加大口气，而是保护实际需求者，阻止投机需求，并通过开工和入住确认供应计划。推动房价的不是口号，而是市场能够信任的政策。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房同样困难。政府推出的政策也同样复杂。 2017年6月，文在寅政府启动了控制房价的计划。通过8·2政策将首尔全境划为投机过热地区，加大对多套房持有者的转让税，并预告实施重建超额收益回收制度。同时，大幅降低贷款额度以抑制杠杆。官方理由是“保护实际需求和抑制短期投机需求”。 然而，四个月后，政府却向多套房持有者开放了登记出租的激励措施。这意味着在施压出售的同时，提供了合法的逃避途径，形成了利益冲突的设计。 随后，政策以“精准施策”的名义变得更加细致。9·13政策提高了综合房地产税，进一步收紧了多套房贷款，并对租赁经营者的贷款也进行了限制。12·16政策则禁止对市值超过1.5亿韩元的公寓进行住房抵押贷款，并进一步降低了9亿韩元以上部分的贷款价值比。税收、贷款、申购、重建、转让、租赁经营者管理等监管范围不断扩大。 然而，在文在寅政府上任三年后，首尔公寓的中位数交易价格从6亿600万韩元飙升至9亿2000万韩元。根据实际交易价格指数，三年累计涨幅超过45%。在此期间，国土交通部长并未更换，金贤美前国土交通部长创下了历任部长中任期最长的记录。 这一记录并非成就，而是一种枷锁。 错误导致的长期留任 再次提及金贤美前部长的名字，并非为了审判过去，而是因为新政府再次选择了强有力的房地产监管，现在有必要回顾金贤美体制的失误。金允德国土交通部长是否能够摆脱金贤美曾陷入的陷阱？他能否完成自己肩负的任务？ 金贤美体制的问题并不在于政策不足，反而是政策过于繁多。问题在于未能修正诊断。当时国土部的判断相对明确，长期的住房供应不足在很大程度上得到了缓解，住房普及率也提高，首尔及首都圈的入驻量并不低于历史平均水平。房价上涨的原因被认为是投机需求、多套房持有、差价投资、流动性和对不动产收益的期待。 在这一判断基础上，政策方向固化为监管。通过税收加紧、贷款限制、提高重建门槛和限制交易的方式不断重复。并非没有供应政策，推出了首都圈30万套、第三期新城、首尔市中心闲置土地、公共设施综合利用、交通枢纽及准工业区的利用等措施。然而，这些措施更像是对外环公共用地和几千至几万套的部分供应，而非直接满足首尔核心需求的大规模市中心供应。 市场信号却截然不同。首尔核心地区的需求并未减少，受欢迎地区新公寓的稀缺性愈发加剧。随着监管的增加，房源被锁定，需求则转向更安全的资产。然而，政府在一段时间内并未承认供应不足的论调。2020年7月，金贤美前部长甚至表示不认为住房供应不足。问题不在于数量，而在于是否能有效供应给实际需求者。直到同年11月，才承认了公寓供应减少的情况。 更换的时机已经出现过多次。政策出台数十次，价格依旧未能回落，随着监管的增加，房源被锁定，供应不足的争论逐渐成为市场的焦点。2019年后继任者被提名时，2020年大选胜利后，2020年夏季供应转型被提及时，机会都曾出现。然而，金贤美前部长却被继续留任。留任并非决定，而是默认。在什么都不做的情况下，留任成为一种结构，换人则需要名分、候选人和时机的三重成本。 如果诊断错误，就必须修正。然而，修正诊断的前提是首先承认错误。承认意味着更换，换人则意味着失败的正式化。在这一等式成立的情况下，部长更换成为政策修正的手段，而非政权失败的宣告。文在寅政府成为了这一等式的囚徒。 最终，换人是在2020年12月底进行的，距政权任期还有1年4个月。继任的变昌洙部长在上任五周后推出了规模为83万6000套的2·4供应政策。虽然数字庞大，但时机已晚。然而，作为供应政策核心执行主体的LH公司随即卷入了光明·始兴新城的提前投机疑云。政权缺乏处理的时间和政治资本。迟来的转型不仅是方向问题，更是时机问题。 不能将金贤美前部长的失败归咎于变昌洙。变昌洙体制几乎是迟到转型的结果。金贤美体制应更早承认供应不足的诊断，并更快修正监管单一的框架。更换部长本可以是修正的一个方法，但却被解读为承认失败，因此被推迟。在此期间，市场已走得更远。 相似的起点，再次积累的压力 五年过去了，李在明政府成立。 起点奇妙地相似。口号是“根除房地产不当收益，转变为生产性经济结构”。通过10·15政策将首尔全境和京畿道12个地区划为监管区域和土地交易许可区，并在今年5月重新启动了对多套房的重税政策。这是对多套房持有者的退路进行收紧的设计。 然而，市场却朝着意想不到的方向发展。在交易萎缩的情况下，少量房源以高价交易，这一悖论在监管后再次熟悉地重演。李在明政府成立后的一年，首尔公寓价格根据房地产院的统计也出现了两位数的涨幅，超过了文在寅政府初期一年的涨幅。 租赁市场也不容乐观。多套房的监管减少了租赁房源，减少的租赁供应导致租赁不安，而租赁不安又转向了购房需求，这一链条并不陌生。这是2020年租赁法实施后曾经经历过的一次循环。2026年和2027年将是因开工量骤降而导致入驻量进一步减少的时期，租赁市场的压力将在短期内持续积累。 不久前，关于内阁改组的传闻也浮出水面。在首尔市长选举失利后，围绕房地产政策全面修正的讨论与国土部部长更换的传闻交织在一起。金允德部长上任不到一年，通常的更换时机来看显得过早。然而，围绕首尔房地产市场的房源锁定、过热和租赁供需不安的责任论也难以回避。 李在明总统在就任一周年的记者会上并未否认改组的可能性，但也表示尚未对哪个部门进行多么细致的审查。虽然并未直接提及金允德部长的留任，但也不容易被解读为立即更换的言论。 金允德部长似乎也意识到了这种责任论。他在6月4日地方选举次日的晚上在Facebook上发布了与韩国住宅协会讨论住房供应推进方案的消息，并表示“国民主权政府对住房供应的意志坚定而明确”。他还表示，在实现9·7政策住房供应目标之前，将与供应现场保持沟通，打通堵塞的部分，并迅速补充必要的部分。 在首尔市长选举失利的原因中，房地产被提及，国土部部长再次确认了供应的决心。国土部部长对房价和租金的责任是不可避免的领域。 金允德的另一考验，均衡发展 尤其是金允德作为部长的特质并不仅限于房地产市场的管理。考虑到他是首位来自全罗北道的国土部部长，其均衡发展和国土空间重组的任务超出了简单的部门事务。公共机构第二次地方迁移和第五次国家铁路网建设计划便是典型例子。缓解首都圈的集中，重新建立地方支点是新政府国土政策的核心。 这些任务已经超出了部长个人的兴趣，进入了国家治理的时间表。在总统的工作报告中，均衡发展和公共机构迁移的重要性也被公开讨论，国土部将公共机构第二次迁移视为均衡发展的首要任务。金允德部长也表示将在9月之前明确轮廓，表明不再将其视为长期任务。 公共机构迁移是地区间利益直接冲突的问题。在总选举前夕提出会产生巨大影响，若推迟过久则后续程序难以处理。倒推2028年4月的总选举，必须在今年内确定大框架是自然而然的计算。第五次国家铁路网建设计划也是地方选举后积压的全国铁路民怨的集合体。某些线路的加入与否，瞬间将引发地方政治和地方政府的同时行动。 在此，金贤美前部长与金允德部长的决定性差异显现出来。 金贤美前部长被束缚于单一的房地产任务中。随着这一任务的失败，部长更换变得愈发困难。更换部长意味着承认失败，而不更换则意味着失败的积累。在无法修正错误、无法执行转型、无法承认失败的结构中，政策越多，失败也越大。 金允德部长则有所不同。这并不意味着更容易。他的任务不仅仅是一个，而是两个。一个是管理房价和租金的不安。如果在监管市场的同时，租赁不安和房源锁定加剧，金允德部长同样难以逃避责任。另一个是将均衡发展和法定计划转化为实际成果。这将不可避免地被评估为金允德部长的成就。 最终，金贤美前部长的案例表明，部长的评价不在于坚持了多久，而在于是否按时实现了所承担的责任。在管理房地产不安的同时，均衡发展的时间表也要落实。这是金允德部长需要证明的责任。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

李在明政府自上任以来，便向市场释放了明确的股市复苏信号。市场的升温需要资金和交易。随着公司法修订、金融投资税取消及退休金预期的叠加，股市吸引了大量流动资金，交易活动也随之活跃起来。 然而，房地产市场却呈现出截然相反的局面。政府发出了结束“通过房地产赚钱时代”的信号，同时减少了市场的资金和流动性。与过去单靠税收调控市场不同，政府选择通过限制贷款流动性和提高转让税、土地交易许可来遏制交易。 将股票视为房地产的替代资产的构想也在这一背景下形成。在这一狭窄的目标下，部分措施取得了一定成效。强势股的投机交易显著减少，急售房源增多，甚至一度导致江南地区房价下跌。尤其是，政府不再单纯依赖税收，而是通过金融和供应的手段进行调控，这一转变值得肯定。就像在股市中，限制过热股票的交易，暂时制止了短期的急剧上涨。由此，两大市场的走势截然相反。 KOSPI指数达到8000点，江南地区却面临“交易绝壁” 如果说KOSPI指数由三星电子和SK海力士这两只大盘股引领，那么在房地产市场中，江南三区则扮演着类似的角色。在同一年内，股市的领头羊在交易量上不断攀升，而江南三区却呈现出相反的趋势。由于贷款限制，买家的资金链受到阻碍，而由于转让税的增加，卖家的出售动机减弱，同时土地交易许可也限制了投资需求的进入。与一年前相比，首尔公寓的挂牌量减少了约25%，江南地区的急售房源在被消化后，挂牌价格开始坚挺。 在股票市场中，江南并不是交易停滞的股票，而是流通量枯竭的强势股。卖家因税收而受限，买家则因贷款和土地交易许可而受阻，导致成交量大幅减少。然而，在流通量枯竭的市场中，即使是少量交易，挂牌价格也不容易下跌。正因如此，在5月急售房源被消化后，江南地区的市场再次出现回暖。然而，成交量不足的反弹难以被视为趋势的转变。 仅凭首尔的平均涨幅无法全面反映市场的真实情况。江南地区在被压制的情况下，未出现大规模的抛售，反而是部分房主选择撤回挂牌，进行观望。随着转让税的减免即将结束，急售房源首先被消化，结束后流通量减少，挂牌价格再次上扬。 最终，江南三区在反复的监管中，依然是需求不易被削弱的优质资产。这次的交易绝壁更像是外部不利因素导致的调整期，而非基本面遭到破坏。尽管江南的交易量减少，但市场的需求并未消失。 房地产与股票的不同之处在于需求依然存在 房地产市场与股票市场的区别在于，股票在流动性和交易减少时，过热现象会迅速降温。然而，房地产市场仍然存在“想要购买”的实际需求。在流通量枯竭的江南，失去去处的流动性转向了监管之外的市场。当江南这一强势股受到交易限制时，资金并没有消失，而是流向了监管较松的其他股票。 最先受到资金流入的区域是华城东滩。由于在10·15政策中未被列为监管区域，这里相对宽松的实际居住义务、税收和贷款限制吸引了大量买家，东滩新城公寓第一季度的交易量较去年同期激增112%。然而，这并非仅仅是单纯的投机主题股。由于半导体产业的前景、GTX-A线路的开通预期以及1.5%的公司内部贷款等流动性因素，这一轮资金流入更接近于具有基本面的循环交易。现场人士表示，三星电子和SK海力士等半导体企业员工的需求和公司内部贷款能力支撑了东滩的购房热潮。 然而，从江南转移的需求并非全部流向东滩等非监管区域。一部分需求选择推迟购房，留在首尔的租赁市场。在购房需求滞留于租赁市场的同时，实际居住义务和租赁物业的交易转变导致租赁房源减少。首尔公寓的租赁价格在5月第二周上涨了0.28%，创下2015年11月以来约10年6个月的最高涨幅，而租赁房源在三个月内减少了23.5%。 关注供应与交易，而非价格 那么，我们应该关注什么呢？前面提到的交易绝壁反映了当前市场的体力，而供应则是下一个周期的体力。正如股票投资者关注指数之外的交易量和供需，房地产市场也应关注交易和供应，而非单纯的价格。然而，供应正在减少。今年首尔公寓的入住量预计仅为往年的一半，约为2万套，而第一季度的住房许可从14966套骤降至5632套，同比减少62%。 住房许可并非立即入住，而是显示未来3至5年的供应能力的领先指标。今年的入住不足与住房许可的急剧减少重叠，意味着当前的租赁危机与未来的供应缺口将共同加剧。以供应为导向的政策是正确的，但问题在于速度。尽管承诺到2030年在首都圈提供135万套住房，但市场能够感知到的供应仍需时间。 流动性并未在所有地方扩散。正如大型成长股与冷门股的分化，核心区域、产业带和地方边缘市场呈现出不同的走势。全国住房五分位比率在去年底达到了历史最高的12.8倍。此外，利率负担依然存在。在股票市场中，利率是折现率，而在房地产市场中，利率则是月供。若在供应不足的情况下放松监管或改变利率和贷款条件，积压的购房需求可能会再次推高挂牌价格。 房地产应以房地产的视角看待 房地产并非股票。交易减少并不意味着需求消失，价格被压制也不代表居住成本降低。购房受阻的需求一部分转向非监管区域，另一部分则留在租赁市场。当租赁市场受限时，需求又会转向月租市场。供应并非立即增加的商品，住房许可、开工、竣工和入住之间存在数年的时间差。如果股票的视角关注流动性和交易量，那么房地产的视角则应关注留下的人和时间。 政府在抑制江南的投机交易方面取得了一定成效。然而，价格的稳定趋势并未持久。江南地区的挂牌价格在坚挺后反弹，部分需求转向东滩，部分则留在租赁市场，推高了居住成本。政府未能充分预见下一轮供应缺口何时以及将由谁承担。房地产政策不应仅仅停留在压制市场以争取时间的阶段。如果在股票市场上争取了时间，那么在房地产市场上就应在这段时间内建造人们居住的房屋。 股票是为企业提供资金的市场，而房地产最终是人们居住的地方。

随着政府房地产政策的影响逐渐显现，今年房价上涨趋势可能会放缓。多套房转让税和持有税增加等税制问题被认为是今年住房市场的主要变量。 KB金融集团研究所于5日发布了《2026年KB房地产报告》。该报告基于对700多名房地产专家、房地产经纪人和私人银行家的调查结果编写。 报告分析称，去年首尔和首都圈部分地区的价格急剧上涨，今年则有所缓和。政府的房地产政策开始在市场中发挥作用，房源增加，价格下跌的地区可能扩大。 截至上月10日，首尔的公寓房源比去年年底增加了33%，是全国平均水平的三倍多。首尔江南区自3月以来连续六周房价下跌，去年价格大幅上涨的京畿道果川市的公寓价格也开始下跌。首尔松坡、城东、广津区今年1至4月的价格变动率分别为4%、6%和4.1%，明显放缓。 市场预期也在迅速变化。研究所的调查显示，今年1月，81%的专家和76%的房地产经纪人预测房价会上涨。然而，4月的调查中，专家仍有56%认为会上涨，而54%的房地产经纪人则认为会下跌，观点出现分歧。 报告指出，政府政策是今年住房市场的关键变量。首都圈供应政策、金融监管和税制变化可能会大幅影响买家心理和价格走势。 研究所询问房地产专家和经纪人下半年对住房市场影响最大的政策时，27%的专家和33%的经纪人将多套房转让税中作为首要因素。 从需求者的角度来看，利率将是关键变量。尽管基准利率保持不变，但住房抵押贷款利率持续上升。上月五大银行的五年固定抵押贷款利率为4.2%至6.8%，上限接近7%。 KB研究所的姜民锡博士表示：“尽管地区间的两极分化持续，供应不足和施工成本上升等不稳定因素仍然存在，政府政策将成为未来市场走势的主要变量。”