政府将首尔全境划定为监管区域和土地交易许可区，并提高贷款门槛，旨在抑制购房需求以稳定房价。然而，自“10·15房地产政策”实施一年以来，首尔的公寓价格和租金均上涨了约10%。尽管交易量减少，但并未导致价格稳定，中低价和外郊房产的购房需求有所转移，同时租赁市场的居住成本也在加大。
10·15政策的重点是将首尔全境指定为监管区域，并扩大土地交易许可区，同时根据房价差异调整住房抵押贷款限额，以抑制购房需求。然而，一年后市场的交易和价格却呈现出不同步的现象。
根据《亚洲经济》对国土交通部实际交易数据的分析，在政策前后相同小区、相同面积的首尔公寓中位交易价格上涨了12.7%。汉江带的七个区（城东、麻浦、铜雀、阳川、永登浦、广津、江东）上涨了19.1%，江南三区和龙山区上涨了12.1%，其他地区上涨了10.5%。
在中低价和外郊地区，交易和价格均有所上涨。诺原、道峰、中浪、金川等地在政策实施后交易量增加，成北区公寓价格上涨了16.52%，西大门区上涨了14.40%，江西区上涨了14.39%，九老区上涨了13.69%，诺原区上涨了12.52%，均超过了首尔的平均涨幅。
由于高价住房的贷款限额大幅减少，购房需求转向相对贷款能力较强的中低价住房。尽管核心区域的交易受到抑制，但需求并未消失，而是转向可购价格区间和地区，出现了“气球效应”。
在租赁市场，房源减少的情况持续。根据房地产平台Ashi的数据，截至14日，首尔公寓的租赁房源为20520套，比一年前减少了13.8%；月租房源也从19183套减少到17148套，下降了10.7%。京畿道的租赁房源减少幅度更大，分别下降了37.8%和47.2%。
房源减少的原因包括入驻量不足等多种因素，但土地交易许可区的实际居住义务和进入买卖市场的困难也对租赁市场产生了影响。随着租金和月租的上涨，监管的负担正在转嫁给无房者的居住成本。
新保妍教授表示：“中低价住房及其所在地区的租赁市场最为不稳定”，并指出“未来如果再加上首尔整治项目的搬迁需求，租赁市场的不安可能会加剧”。她建议：“现在是稳定租赁市场的关键时期”，并提议将租赁保证金上涨率5%的上限保持在2030年之前的注册租赁经营者享受税收优惠。
高俊锡教授也指出：“单靠扩大土地交易许可区并不能稳定房价，还需关注租赁房源不足和注册租赁经营者制度等租赁供应条件。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
