越南房地产市场正面临供应扩大与交易萎缩的失衡局面。今年第二季度，新商业住宅的审批数量较上一季度有所增加，显示出供应扩大的信号，但成功交易数量却低于上一季度。数据显示，公寓、独栋住宅和土地的库存均有所增加。在高房价和贷款利率的压力下，建筑公司通过发行公司债、资产出售和调整分销计划来维护现金流。
根据当地媒体VnExpress等的综合报道，2026年第二季度越南房地产交易量为10万5件，仅为第一季度的71.5%和去年同期的63.7%。公寓和独栋住宅的交易量为2万6567件，约为上一季度的86.1%；土地交易量为7万3438件，较上一季度下降67.4%。
尤其是库存的增加反映了越南住宅市场的吸纳能力减弱。在34个地区中，有25个地区的项目库存约为3万9284套和地块。公寓库存为1万2823套，较上一季度增加约22.2%；独栋住宅为1万5313套，增加46.4%；土地为1万1148块，增加25.4%。
此外，价格压力和高金融成本也抑制了购房需求。根据越南建设部的数据，二手市场（转售市场）公寓的平均价格在河内约为每平方米1亿2300万越南盾（约636万元），在胡志明市约为1亿800万盾（约558万元），在兴安省约为6900万盾（约357万元）。土地交易价格较上一季度下降约2%至3%，但并未显著提高可及性，房地产贷款利率通常为年12%至14%，部分浮动利率贷款可高达年15%至16%。
资产处置和项目转让也被视为确保现金流的手段。房地产集团NovaLand完成了总计11万2660亿越南盾的4项资产转让。通过此举，该公司已执行了15万6170亿越南盾的资产流动化计划的约72%。公司仍持有5项待售资产，其中4项约3万9310亿越南盾的资产已达成初步协议，但尚未完成最终转让。
买家也在选择性地行动。越南房地产平台网站Batdongsan.com.vn的数据显示，今年第二季度，公寓的关注度占比约为37%，高于土地的23%和独栋住宅的22%。在河内，公寓的关注度从1月的38%上升至6月的49%，而独栋住宅则从26%降至17%。
业内人士表示，交易不振直接导致了成本压力的加大。胡志明市一家房地产中介的营业经理表示，最近几个月的交易量较去年同期减少了70%至80%，尽管增加了广告费用并扩大了客户开发渠道，但仍有些月份没有签约。他表示：“如果情况没有改善，交易所将不得不削减成本和人员以维持运营。”
开发商也开始将重点放在回收资金上，而非扩张。位于本田地区的一家房地产企业负责人表示，他们推迟了新项目的推出，专注于完成正在进行的项目，以加快交付和资金回收。他表示：“目前我们优先考虑资金回收，而不是扩大投资。考虑到高利率和销售速度低于预期，现在再增加借款是一个危险的决定。”
市场退出的情况也在增加。越南统计总局的数据显示，今年上半年，全国有1463家房地产企业完成了解散程序，是去年同期的两倍。平均每月约有243家企业关闭。
专家们指出，信贷和价格压力成为企业生存的关键因素。DKRA副总裁博洪唐表示：“购买力的减弱使资本基础薄弱的企业面临更明显的金融压力。”胡志明市房地产协会会长黎黄周表示：“部分银行对房地产贷款的限制和利率的急剧上升给市场带来了巨大压力。”他还提到，部分企业的贷款利率已调整至年19%至20%。
与此同时，越南房地产市场的问题已不再仅仅是供应不足，而是价格、金融成本、产品竞争力和购房能力之间的冲突。现金充足且债务较低的企业可以等待复苏，但依赖贷款和分销收入的企业在漫长的回收期中不得不选择缩减业务、合作或资产转让的道路。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
