越南房地产市场正面临供应扩大与交易萎缩的失衡局面。今年第二季度，新商业住宅的审批数量较上一季度有所增加，显示出供应扩大的信号，但成功交易数量却低于上一季度。数据显示，公寓、独栋住宅和土地的库存均有所增加。在高房价和贷款利率的压力下，建筑公司通过发行公司债、资产出售和调整分销计划来维护现金流。 根据当地媒体VnExpress等的综合报道，2026年第二季度越南房地产交易量为10万5件，仅为第一季度的71.5%和去年同期的63.7%。公寓和独栋住宅的交易量为2万6567件，约为上一季度的86.1%；土地交易量为7万3438件，较上一季度下降67.4%。 与交易减少相反，供应迅速增加。第二季度新商业住宅项目的审批数量为113个，约10万3205套，较上一季度增长194.8%，与去年同期相比增长超过三倍。 尤其是库存的增加反映了越南住宅市场的吸纳能力减弱。在34个地区中，有25个地区的项目库存约为3万9284套和地块。公寓库存为1万2823套，较上一季度增加约22.2%；独栋住宅为1万5313套，增加46.4%；土地为1万1148块，增加25.4%。 供应增加但交易降温 此外，价格压力和高金融成本也抑制了购房需求。根据越南建设部的数据，二手市场（转售市场）公寓的平均价格在河内约为每平方米1亿2300万越南盾（约636万元），在胡志明市约为1亿800万盾（约558万元），在兴安省约为6900万盾（约357万元）。土地交易价格较上一季度下降约2%至3%，但并未显著提高可及性，房地产贷款利率通常为年12%至14%，部分浮动利率贷款可高达年15%至16%。 金融环境的变化也改变了企业的筹资方式。根据河内证券交易所的数据，去年8月，房地产企业发行了4笔公司债，筹集了约4万亿越南盾，平均发行利率为年12.2%。一家大型房地产企业两次发行了总计3万亿越南盾的债券，利率分别为年11%和年12.5%。房地产开发公司KinBak以年12%的初始利率筹集了7000亿越南盾的三年期债务。 资产处置和项目转让也被视为确保现金流的手段。房地产集团NovaLand完成了总计11万2660亿越南盾的4项资产转让。通过此举，该公司已执行了15万6170亿越南盾的资产流动化计划的约72%。公司仍持有5项待售资产，其中4项约3万9310亿越南盾的资产已达成初步协议，但尚未完成最终转让。 买家也在选择性地行动。越南房地产平台网站Batdongsan.com.vn的数据显示，今年第二季度，公寓的关注度占比约为37%，高于土地的23%和独栋住宅的22%。在河内，公寓的关注度从1月的38%上升至6月的49%，而独栋住宅则从26%降至17%。 滞销市场，企业艰难维持 业内人士表示，交易不振直接导致了成本压力的加大。胡志明市一家房地产中介的营业经理表示，最近几个月的交易量较去年同期减少了70%至80%，尽管增加了广告费用并扩大了客户开发渠道，但仍有些月份没有签约。他表示：“如果情况没有改善，交易所将不得不削减成本和人员以维持运营。” 开发商也开始将重点放在回收资金上，而非扩张。位于本田地区的一家房地产企业负责人表示，他们推迟了新项目的推出，专注于完成正在进行的项目，以加快交付和资金回收。他表示：“目前我们优先考虑资金回收，而不是扩大投资。考虑到高利率和销售速度低于预期，现在再增加借款是一个危险的决定。” 市场退出的情况也在增加。越南统计总局的数据显示，今年上半年，全国有1463家房地产企业完成了解散程序，是去年同期的两倍。平均每月约有243家企业关闭。 专家们指出，信贷和价格压力成为企业生存的关键因素。DKRA副总裁博洪唐表示：“购买力的减弱使资本基础薄弱的企业面临更明显的金融压力。”胡志明市房地产协会会长黎黄周表示：“部分银行对房地产贷款的限制和利率的急剧上升给市场带来了巨大压力。”他还提到，部分企业的贷款利率已调整至年19%至20%。 与此同时，越南房地产市场的问题已不再仅仅是供应不足，而是价格、金融成本、产品竞争力和购房能力之间的冲突。现金充足且债务较低的企业可以等待复苏，但依赖贷款和分销收入的企业在漫长的回收期中不得不选择缩减业务、合作或资产转让的道路。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

被称为“经济检察官”的公平交易委员会的行动正在扩大，企业的负担也随之加重。虽然确立公平经济和保护消费者及中小企业的名义明确，但由于职权调查、罚款和审查报告的公开等措施的积极实施，企业面临的风险也在增加。 因此，有人指出，公平交易委员会在严格执法的同时，需要提高企业的辩护权、程序透明度和可预测性。仅靠强制制裁难以实现公平经济，必须制定精确的处理和明确的标准，才能降低企业风险。本报将分五期探讨“经济检察官”公平交易委员会的光与影。<编辑者注> 公平交易委员会的调查和制裁已成为企业经营的新不确定性。在经济放缓、全球供应链重组、人工智能(AI)竞争加剧的背景下，企业需要迅速决策和大胆投资，而公平交易委员会的风险则成为经营中的一大负担。 特别是自本届政府上任以来，公平经济的基调不断加强，公平交易委员会的角色和权力也在扩大。职权调查持续进行，罚款数量增加，最近还开始公开主要案件的审查报告。审查报告是包含公平交易委员会审查员意见的文件，虽然不是最终判断，但从企业的角度来看，从调查开始阶段就暴露在声誉风险之下。 ◆ 事件减少但罚款却激增56% 根据公平交易委员会28日发布的《2025年度统计年报》，去年公平交易委员会接收的事件为2205件，比前一年(2365件)减少了6.8%。这是连续两年下降。举报事件为1133件，比前一年减少8.2%；职权事件为1072件，减少5.2%。 然而，罚款的趋势却正好相反。去年被罚款的事件为194件，比前一年(124件)增加了56.5%。尽管事件接收减少，但罚款却是十年来的最高水平。 这表明公平交易委员会的事件处理方式正在发生变化。接收事件的减少意味着市场上新提出的争议或举报减少。然而，罚款数量的激增则意味着公平交易委员会在处理过程中更加积极地作出制裁判断。 罚款总额为3401亿7300万元，比前一年(4226亿6100万元)减少19.5%。但仅凭总额的减少并不能认为企业负担减轻。因为罚款不再集中在一两起大型事件上，而是扩展到更多事件中。 从企业的角度来看，罚款的可能性扩大比单次罚款的规模更具压力。过去，主要的风险是一些大型合谋或大企业集团事件，而现在相对规模较小的事件也可能成为罚款对象。这表明公平交易委员会的制裁正从特定的大型事件扩展到整个企业。 职权调查的比例仍然很高。去年职权事件为1072件，占全部事件的48.6%。这意味着即使没有举报，公平交易委员会也可以根据自身判断启动调查，几乎占到一半。企业在法律是否违规的问题上，必须在不确定的情况下做出经营判断。 公平交易委员会今年正在推进罚款计算体系的改革、对重复违规的加重制裁、对拒绝调查行为的制裁加强以及事件处理的迅速化等措施。问题在于，这些措施虽然提高了事件处理的效率，但也可能增加企业的辩护负担。如果调查启动和制裁判断的门槛降低，罚款的范围扩大，公平交易委员会的风险将不仅仅是法律问题，还可能成为影响投资、交易和经营战略的变量。 不过，并非所有公平交易委员会的事件都最终导致制裁。去年处理的2404件事件中，无罪、审议程序结束、调查中止、结案等其他事件占969件，占总数的40.3%。如果包括自愿整改，超过七成的事件在没有额外制裁的情况下结束。 相当多的事件以无罪、结案或自愿整改结束，这意味着公平交易委员会的调查并不一定会确认违法行为。然而，企业在调查阶段就需承担资料提交、法律审查、员工应对、交易方说明等实际费用。即使没有制裁，调查本身也会产生成本。因此，尽管数字上事件减少，但企业感受到的公平交易委员会风险并未减轻。 ◆ 即使最终胜诉也难以恢复成本 最近，公平交易委员会开始公开主要事件的审查报告，这也是企业负担加重的因素之一。 审查报告是包含调查结果和制裁意见的审查员文件，属于最终决议之前的阶段。尽管如此，如果审查报告的发送和嫌疑内容被公开，消费者、投资者和交易方可能会将该企业视为已经受到违法嫌疑的企业。 实际上，公平交易委员会的判断在法院被推翻的案例并不少见。 公平交易委员会在2020年对SPC集团的子公司因不当支持SPC三立而处以647亿韩元的罚款，但最高法院对此全部予以撤销。 在农心等方便面价格合谋事件中，公平交易委员会也处以大规模罚款，但最高法院认为难以视为合谋。现代摩比斯的代理商压货事件同样，公平交易委员会的罚款、整改命令和刑事起诉最终都被推翻。关于Kakao Mobility的呼叫倾斜事件和现代制铁的废钢合谋事件，罚款规模等法律争议仍在继续。 问题在于，即使企业最终胜诉，已经发生的成本也难以恢复。数年的诉讼费用、声誉受损、交易萎缩、投资延迟等，无法仅通过法院的最终判断来恢复。 公平交易委员会事件的诉讼率去年为13.8%，是2013年以来的最低水平(12.0%)。然而，提起诉讼的事件大多会导致长期的法律争议，因此企业感受到的负担并未减轻。 对合谋、不当支持和不公平交易的严格执法是维护市场秩序的必要功能。然而，在行政调查和制裁扩大过程中，企业的可预测性和辩护权也应得到保障的声音越来越大。 即使公平交易委员会的处理在几年后被法院撤销，但在此过程中造成的声誉损害和经营障碍是无法逆转的。因此，如何在确立公平竞争秩序与保障企业活动的稳定性之间取得平衡，成为公平交易委员会亟待解决的课题。