在全球降息预期减弱及中东局势持续紧张的影响下，韩国银行贷款利率近期明显上行。尽管融资成本上升，部分投资者仍通过信用贷款进入股市，“借钱投资”现象再度升温。 据金融界15日消息，截至13日，KB国民银行、新韩银行、韩亚银行和友利银行四大商业银行的混合型（固定利率）住房抵押贷款年利率（以5年期银行债收益率为基准）区间为4.25%至6.504%。 数据显示，截至3月13日，四大银行混合型固定利率房贷利率区间为4.25%至6.504%，较1月16日分别上升0.12个百分点和0.207个百分点。 业内分析指出，贷款利率上升主要受市场利率走高影响。同期5年期银行债收益率升至3.86%。随着全球降息预期降温以及中东冲突加剧带动避险情绪上升，市场利率持续走高，目前房贷利率已接近2023年10月底的高点。 信用贷款利率也同步上行。以1级信用、1年期贷款为例，利率区间为3.93%至5.34%，其中下限较两个月前上升0.18个百分点，部分银行最高利率已接近2024年12月底水平，创约1年3个月新高。 浮动利率住房贷款（以新发放COFIX为基准）的利率区间为3.85%至5.74%。尽管COFIX指标有所下降，但银行通过上调加点利率等方式，使实际贷款利率仍呈上行趋势。 在利率上行周期中，市场去杠杆迹象并不明显，反而出现信贷规模扩大，其中信用贷款增长尤为突出。 截至本月12日，韩国五大商业银行家庭贷款余额为766.55万亿韩元（约合人民币3.5万亿元），较2月底增加6847亿韩元。其中住房贷款减少8302亿韩元，而信用贷款则大幅增加1.4327万亿韩元。若当前增速持续，信用贷款增幅或创下近4年8个月以来新高。 其中，个人信用额度贷款（信用透支账户）增长尤为明显。本月实际使用余额增至40.74万亿韩元，创三年多来新高，仅本月前12天的增幅就已接近近年来同期峰值。 银行业人士表示，近期信用贷款增加的主要原因是资金流入证券账户，资金多被用于股市抄底、补充融资保证金以及参与公开募股（IPO）申购。 整体来看，在贷款利率上行背景下，韩国“买房”和“借钱投资”群体的财务压力正在上升。但受股市行情及IPO市场活跃等因素影响，短期内信用贷款规模仍可能维持增长趋势。 在首尔市一家银行的贷款窗口，一名市民正在办理业务。【照片来源 韩联社】

首尔公寓市场现状 首尔房地产市场在多套房转让所得税减免即将结束前，房源增加和价格调整迹象明显。然而，这一变化是否改善了无房者的市场准入条件，仍存在分歧。 根据房地产平台‘아실’的数据，截至25日，首尔公寓房源超过7万套，较上月增长约25%。多套房持有者因税负考虑开始出售，房源不仅在江南地区增加，非江南地区也有增长。 房源增加的同时，价格走势也发生变化。韩国房地产院数据显示，2月第三周首尔公寓价格仍在上涨，但涨幅为今年最低，江南三区和龙山区两年来首次下跌。一些小区的报价下调了数亿韩元。 然而，价格调整并未大幅推动交易增加，因调整幅度有限且无房者购房时仍面临制度性限制。在贷款限制下，购买价值约15亿韩元的首尔公寓，按40%的贷款价值比率（LTV）计算，最高可贷款6亿韩元。 尽管房源增加和价格调整，无房者仍面临资金筹措压力。通过租赁购买的方式也有诸多限制，即使购买租金为6亿韩元的房源，后续贷款补足资金也不易。 尽管制度障碍依旧，无房者购房意愿不低。根据住房金融公司的调查，55.5%的无房家庭有购房意愿，但他们偏好的房价平均为4亿6210万韩元，与当前首尔公寓价格差距显著。 租赁市场加剧了无房者的负担。截至23日，首尔公寓租赁房源为18683套，较上月减少约15.7%。房东为出售而收回租赁或转为月租，导致租赁短缺加剧。房源减少使租赁价格指数继续上涨，月租转换比例快速上升，选择减少使无房者居住不安加剧。 此外，供应条件恶化，入住房源减少已成事实。根据房地产R114数据，今年首尔公寓预计入住房源约27600套，较去年减少26%以上。供应不足可能同时推高买卖和租赁价格。 尽管房源增加和价格调整，但对无房者而言，环境仍不友好。金融和交易限制、租赁不安、供应减少交织，使得市场准入门槛依旧高。分析认为，多套房房源带来的市场变化转化为实际交易仍需时间。 房地产业内人士表示，“在转让税减免结束前，多套房房源可能会继续增加，但价格调整幅度有限，购房条件未有大变化，是否能转化为交易仍需观察。” ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。