自李在明政府上任以来，虽然加强了贷款限制和扩大了土地交易许可区域等需求抑制措施，但首尔及首都圈的核心地区房价上涨势头依然难以遏制。尽管接连出台了减少住房抵押贷款额度和扩大调控区域的政策，市场却出现了交易萎缩、房源锁定以及区域价格差异化的现象。 据政府和房地产行业消息，政府正在考虑于7月底发布房地产综合对策。除了扩大供应的方案外，持有税和转让税等税制改善方案也在讨论之中。财政经济部、国土交通部、金融委员会等相关部门在综合对策发布之前，正在考虑召开“房地产国民大讨论会”。 政府在去年6月27日的政策中，将首都圈和调控区域的住房购买目的的住房抵押贷款额度限制在最高6亿韩元。随后在10月15日的政策中，将首尔全境及京畿道的果川、光明、城南的盆唐、修正、中原区，水原的永通、长安、八达区，安养的东安区，龙仁的水枝区，议政府和汉南等12个地区指定为调控区域和投机过热地区。这些地区的公寓交易也适用了土地交易许可制度。 高价住房的贷款限制也得到了加强。在首都圈和调控区域，市价在15亿韩元以下的住房，住房抵押贷款额度维持在6亿韩元，但15亿至25亿韩元的住房额度降至4亿韩元，25亿韩元以上的住房额度降至2亿韩元。这一政策旨在降低高价住房的购买能力，以抑制投机需求。 然而，尽管实施了调控措施，首尔核心地区和首都圈部分地区的挂牌价格依然没有明显下降。根据KB房地产的数据，自李在明总统上任以来的2025年6月至2026年5月，首尔的住房成交价格上涨了8.59%。相对不受贷款限制影响的现金持有者的购买能力依然存在，而在租赁市场不稳定和开发预期较强的地区，卖家纷纷撤回房源，限制了价格下行压力。 从历届政府的案例来看，房价并非仅由调控强度决定。经济正义实践市民联盟分析了首尔25个区75个小区30平米的平均市价，发现诺穆亨政府期间，首尔公寓价格上涨了80%；文在寅政府期间上涨了119%。这两个政府都实施了综合房地产税、转让税加征、贷款限制、重建限制等强有力的需求抑制措施，但在首尔核心地区，需求和供应的不安依然没有得到遏制。 相反，在李明博政府时期，尽管放宽了调控和扩大了保障性住房的供应，首尔公寓价格却下降了10%。全球金融危机和经济衰退、购房心理萎缩使市场受到更大压力。在朴槿惠政府时期，贷款放宽和低利率的结合使得首尔公寓价格上涨了21%；而在尹锡悦政府时期，尽管放宽了调控，但由于高利率和交易壁垒的影响，涨幅仅为1%。 最终，房地产市场对政府政策的方向反应并不如对利率、流动性、供应信任、租赁市场和开发预期敏感。即使在调控加强的时期，如果利率较低且供应不安，价格仍可能上涨；而在调控放宽的时期，如果利率负担和经济衰退压力较大，购房需求也难以恢复。 光云大学教授徐振亨表示：“虽然为了价格稳定而实施调控，但如果过度抑制需求调整机制，就会出现副作用。他指出：“如果不进行供应，单纯的需求抑制政策可能会导致价格上涨的副作用。”他还表示：“应根据年度和地区预测需求，进行供应，以帮助价格稳定。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，正是从这里开始看待困难的房地产。 李在明政府的房价稳定战略从江南开始。 李在明总统在就职初期就将房价稳定作为国政的重点。他表示：“无论如何一定要控制房价。”通过土地交易许可区、贷款总量管理、对多套房屋的转让税加征等措施层层加码，江南成为了重点，因为江南是首尔房价的象征，也是评估调控效果的试金石。 2月3日，他在社交媒体上分享了江南三区房源增加的报道，并称“没有效果或房源未出现的报道都是错误的”。实际上，自2月第三周以来，江南三区的房价开始走弱，江南区在12周内一直处于下跌或持平状态。市场普遍认为，重重的调控措施束缚了江南区域。人们开始说“这次政府不同”，似乎政策见效了。 然而，市场以另一种方式作出了回应。 在5月9日，多套房屋的转让所得税加征的宽限期结束。随后在5月第二周，江南区的房价转为上涨0.19%。人们对政策有效性的信心动摇了，原本期待税收能释放房源的想法也随之动摇。 当然，仅凭一周的上涨无法断定政策的成败。关键不在于上涨率本身，而在于江南为何在转让税加征宽限期结束后再次活跃。这个时点本身就揭示了政策的悖论。 税收锁定房源的瞬间 税收给卖方提供了两种选择：要么现在出售并缴税，要么不卖而继续持有。如果税率在可承受范围内，税收会促使卖方出售，市场上会出现希望在持有负担加重之前出售的房源。这也是政策设计在转让税加征宽限期结束前所期待的效果。 然而，当最高税率达到包括地方所得税在内的82.5%时，情况就会改变。当卖方感觉出售后没有收益时，税收就不再是促使出售的压力，而是让他们放弃出售的因素。税收越重，房源并不会增加，反而会出现锁定房源的悖论。 在宽限期结束前出现的急售房源迅速被消化，但宽限期结束后，剩下的房主却有所不同。他们选择了保留房源。根据房地产大数据平台阿实的统计，宽限期结束后一周内，首尔的房源减少了6800多套。以非江南区为主的九老区（-16.6%）、江北区（-15.2%）、城北区（-14.1%）等地的减少速度更快。市场上可供选择的房源减少，买家面临的选择也变得更少。 在需求仍然存在的市场中，供应减少会加大价格下行的压力。房地产市场中的供应不仅仅指新公寓的入驻量，现有住房的房源也是市场供应的一部分。当税收无法促使卖方行动并锁定房源时，市场供应就会减少。政府试图抑制需求，但实际上市场上首先出现的是供应的减少。 当税收超过了对出售的压力时，税收就会成为锁定房源的装置。这次江南的反弹正是展示了这一界限的事件。 这种悖论并不是第一次。诺姆·金政府和文在寅政府的房地产政策也未能逃脱这一循环。试图抑制需求的调控措施减少了交易，而交易的减少又加大了稀缺性，这一场景多次重演。调控越强，卖方选择坚持的诱因就越大。税收和贷款调控并没有消灭需求，而是将其推向市场之外，这种需求并没有消失，而是潜伏着。当出现小的裂缝时，它们会再次回到价格上。此次江南的反弹也是在这一熟悉的循环中发生的。 江南不是先行者，而是最后防线 江南房价上涨的事实比江南是最后一个上涨的点更为重要。 在首尔房地产市场中，江南长期以来是领先指标。江南先上涨，然后麻浦、龙山、城东跟随，最后温暖扩散到首尔外围和首都圈。然而这次顺序有所不同。首尔先行动，江南最后加入。 根据韩国房地产元的区域标准，江南区域11个区的平均上涨率为0.24%，而江北区域14个区的平均上涨率为0.32%。城北区上涨0.54%，钟路区上涨0.36%，创下自2012年统计以来的周最高值。江南区的0.19%上涨虽然引人注目，但更值得关注的是江北和非江南区域的上涨速度。在江南区的房价在12周内保持下跌或持平的同时，江西区、城北区、冠岳区等非江南区域的上涨速度早已超过了首尔的平均水平。江南被束缚，但首尔整体的上涨压力却未能被束缚。 这并不意味着江南崩溃，恰恰相反。在此次局面中，江南是上涨的起点，而不是最后的防线。江南的再次活跃意味着政府调控最后束缚的象征性价格区间动摇了。 租赁市场早已发出了信号。根据阿实的统计，城北区的租赁房源在5月14日降至174套，只有一年前1027套的六分之一。租赁房源减少，租客的选择变得狭窄。要么承担更高的租金，要么被迫转向月租，或者选择购房。 这种压力也转移到了买卖市场。在城北区，吉音新城9单元的84㎡房源今年屡次创下新高，非江南区域的购房热情也开始升温。今年首尔公寓的租金在5月第二周上涨了2.89%，连续66周上涨。这不仅是买卖的问题，而是整体居住成本的问题。江南房价上涨的消息虽然晚些时候才成为头条，但市场早已在租赁紧张和非江南区域的上涨压力下开始行动。 江南的需求并不仅仅是投资需求，而是学区、工作地点接近、重建预期等结构性需求的结合。这种需求并不会因为税收的抑制而消失。当交易停滞，价格出现裂缝时，它们会再次回到市场。针对江南的调控措施减少了可交易的房源，反而增加了江南的稀缺性。想买的人留下，想卖的人减少，形成了这样的结构。 供应担忧也随之而来。根据房地产R114的统计，预计今年首尔公寓的入驻量将在17000套左右，到2028年将降至8000套水平。如果税制变化是江南反弹的直接原因，那么租赁紧张和供应不足则是早已在市场上施加的结构性压力。 5月江南反弹留下的警示 5月江南的反弹并不是简单的一周价格变化，而是展示了税收在市场中如何运作的信号。政府试图通过税收吸引房源，但在宽限期结束后，市场上反而出现了房源减少的情况。如果税收未能改变卖方的行为，调控的结果将是锁定供应而非抑制需求。 下一个变量是7月的税制改革。针对非居住一套房的持有税加强和长期持有特别扣除的缩减正在被讨论。然而，这次转让税的局面所展示的标准是明确的。比起加重税收，更重要的是如何让实际房源出现。如果卖方的计算再次倾向于“持有而非出售”，市场很可能会以同样的方式作出反应。 税收可以是抑制房价的工具，但一旦锁定房源，它就会成为支撑价格的装置。5月江南反弹留下的警示正是这一点。市场的分水岭在于税收的强度，而在于税收是否能将卖方吸引到市场中，还是将其锁定在市场之外。