하나银行恢复通过贷款中介接受房屋抵押贷款和租赁资金贷款的申请。这被解读为金融监管机构扩大了银行的家庭贷款总量增长目标，从而放宽了贷款限制。 根据金融界的消息， 하나银行从今天开始重新接受通过贷款中介申请的11月执行分的房贷和租赁贷款。这是在上个月21日暂停11月执行分贷款中介申请后，时隔十天的恢复。贷款中介是与银行签订委托合同，代为进行贷款咨询和申请的销售渠道。 由于家庭债务总量增长率目标的提高，相关的监管措施也有所放宽。仅在本月， 하나银行就暂停了非面对面的房屋抵押贷款新申请，将透支账户的最高限额限制为5000万韩元，并暂停了浮动利率房屋抵押贷款的新业务等家庭贷款总量管理措施。 新韩银行也决定从今天开始恢复因总量管理而暂停的贷款中介申请。这被认为是金融监管机构在提高家庭债务总量增长率目标后，放宽了相关的监管措施。 此前，金融监管机构宣布将今年家庭债务总量增长率的目标从原来的1.5%提高到3.0%，翻倍增加。因此，预计今年五大银行的家庭贷款总量增长目标整体增加约2兆6400亿韩元。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府自去年以来已发布了七次房地产政策。第一次6·27政策包括了抵押贷款、租赁贷款、政策贷款及生活稳定资金贷款等贷款限制。第二次9·7政策旨在扩大供应，提出了扩大土地交易许可区域、加强抵押贷款和租赁贷款的监管，以及在首都圈内开工135万套住房、在首尔开工33万4000套住房的供应计划。 第三次10·15政策是超强监管措施，内容比前两次更为严格，包括扩大监管区域和土地交易许可区域、提高抵押贷款和租赁贷款的限制、提高压力利率、设立房地产监管机构等。第四次1·29政策则具体化了供应计划，利用首都圈内优质国有土地、闲置土地和老旧办公楼，迅速供应约6万套新城市规模的住房。 第五次2·12政策结束了对多套房屋持有者的资本利得税中征的宽限期。第六次5·12政策则通过土地交易许可区域及实际居住相关规定，旨在促进房源上市。该政策要求在土地交易许可后的一定期限内进行登记，并对有租户的住房扩大了实际居住的宽限期。最近发布的第七次8·13政策旨在提高2026年至2030年间在首都圈开工135万套住房的执行力，并计划在首都圈内额外供应23万套以上的新住房，包括10万套新开发用地。该政策计划以适时、低价的方式满足公众对住房的需求，恢复住房梯度。 在供应方面，再开发是解决方案。8·13政策中也包含了这一内容。政策将再开发协会的成立同意率从75%放宽至70%，并规定如果小型住房占总户数的三分之二以上，将减轻公园和绿地的捐赠负担。政府还表示将大幅解除开发限制区（绿带）的限制。计划在新公共住房区宣布之前，将首尔及其周边的绿带临时指定为土地交易许可区域。 然而，绿带不能成为住房供应的核心。因为首尔的绿地已经不多，即使开发绿带，新增住房的供应效果也有限，反对开发的声音也不少。相比之下，再开发可以在老旧、居住条件差的地区提供新的居住空间。通过减少捐赠负担或调整容积率等方式，预计也能增加住房供应。 此外，由于再开发协会的成立同意率降低至70%，小型住房整治项目（摩亚镇）的同意率也应一并考虑。例如，在协会成立许可阶段，土地所有者的同意率应超过80%，而面积同意率为66.7%，有必要将其与此次政策关联，降低至70%的水平。 目前停滞的地区再开发也需要加快进度。8·13政策中也放宽了同意率要求，并规定基本计划和整治计划的制定程序并行，同时缩短项目实施许可和管理处分许可的相关程序，以提高整治项目的进度。通常情况下，再开发的整治区域指定需时2.6年，推进委员会的组成和协会成立需时3.6年，从项目实施和管理处分许可到搬迁需时8.6年，从开工到竣工需时4年，总项目周期长达18.5年。 但可以通过在整治区域指定阶段省略指定同意书，在推进委员会组成阶段调整同意率等方式缩短项目周期。在项目实施许可过程中，需提前选定评估公司，并在拆迁过程中缩短时间等，以减少各阶段所需的时间。 最后，金融问题也不容忽视。政府此次将家庭贷款总量增长率目标从1.5%提高至3%，预计每年将增加30万亿韩元的贷款。此外，政府还为了支持与整治项目及供应相关的贷款，以及青年和实际需求者的支持，例外地放宽了贷款总量限制。 1.5%的家庭贷款总量增长率反映了潜在增长率或长期增长率的结果。今年由于半导体等出口的推动，经济增长率较高，因此政府能够将家庭贷款总量增长率提高至3%，但未来的增长路径如何变化尚不可知。这意味着家庭债务比率再次上升的可能性。因此，在大规模住房供应和项目进度加快的过程中，金融方面也需要妥善调控可能出现的问题。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在政府的房地产和住房政策争议持续发酵之际，19日，2030青年群体在网络社区中表达了愤怒。从首都圈一套住房者的租赁贷款限制到龙山公园青年租赁住房的供应方案，许多人质疑：“买房越来越难，难道是让我们住租赁房吗？” 19日，一位男性用户在一个以2030男性为主的在线社区分享了一篇标题为“我家租出去却无法租到其他房子”的文章。政府决定从明年开始，对在首都圈和限制区域拥有房产但不实际居住的“一套住房者”中的“投机性非居住一套住房者”限制租赁贷款担保。 对此，网友们纷纷表示：“3000万以下的房子在韩国占比多少？”并质疑：“买不起房的人该在哪里居住？租赁市场也要受到影响吗？拥有一套房子真的这么难吗？” 另一位网友则评论道：“总统在竞选时把自己的房子租出去了？进入青瓦台后就不再担心自己的房子了，现在又要出售，真是心态恶劣，既然自己卖了房子，就想打击非居住一套住房者。” 同一天，女性用户较多的在线社区中，青瓦台考虑在龙山公园内供应青年租赁住房的消息引发热议。总统秘书室经济增长首席顾问哈俊京表示：“合理利用这块宝贵的土地非常重要”，并提到将部分土地用于青年住房等方案。 然而，该社区中也分享了反对龙山公园住房供应的请愿链接。 网友们表示：“居住用途不合格，现在又要提供租赁住房吗？青年群体是要租房吗？那他们什么时候能存钱买房？”以及“青年租赁并不是供应，难道人们真的想要租房吗？” 过去，民主党曾指出龙山公园的土壤污染和开放问题。网友们将当时民主党对龙山公园开放安全性问题的质疑与现在考虑供应青年租赁住房的情况进行比较，表示：“过去和现在的立场不一样吗？” 一位网友指出：“从诺姆轩到李明博、朴槿惠、文在寅，再到尹锡悦，甚至李在明在竞选时都说龙山公园是公园，但成为总统的李在明和现在的民主党却改变了说法。” 因此，最近在线上，关于租赁贷款限制和青年租赁住房供应的不同政策引发了对“青年住房稳定”的共同关注。许多人表示：“需要一个能够购房的环境，而不是仅仅停留在租赁上。”同时，对政府整体房地产政策的不信任感也在加剧。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府正在最后审查扩大房地产项目融资（PF）公共担保和放宽金融监管等措施，以扩大住房供应。在李在明总统要求“大胆增加住房供应”的背景下，金融监管机构也在积极探讨放宽供应方融资的方案。 根据9日金融监管机构的消息，金融委员会正在围绕建筑业界和现场的建议，审查促进住房供应的融资活化方案。 目前最有可能被提及的方案是扩大PF公共担保。由于银行等金融机构对房地产PF仍持保守态度，因此计划增加韩国住房金融公社等公共担保机构的担保能力，以确保资金流向正常的项目。 金融机构对PF相关的健康性监管放宽也是业界的强烈要求。金融监管机构为防止PF项目过度借贷，计划从明年起在四年内将资本充足率提高至20%。这一措施将根据资本充足率差异化适用风险权重、准备金和贷款限额等。 然而，开发业界对金融机构已经提前反映这一点而导致供应方融资萎缩表示不满。一位房地产开发业界人士表示：“应将民间租赁住房视为社会间接资本，放宽相关监管或推迟实施时间。” 租赁经营者的贷款监管也可能会有所调整。政府在去年9·7政策中限制了住房买卖和租赁经营者的住房抵押贷款，但对新建住房以此作为抵押的首次贷款则予以例外。金融监管机构正在考虑扩大这一例外范围，以促进租赁住房的供应。 为了解决即将入住的新建公寓的尾款贷款难题，以及放宽搬迁费用贷款监管，也在与促进供应的政策相结合进行审查。关于搬迁费用贷款，有人提议将抵押标准从现有住房改为新建住房，以增加贷款可能金额。 李总统最近在两次房地产政策检查会议上讨论了扩大住房供应的方案。在7日的会议上，他要求不要停留在旧有思维，勇敢地进行转变和实践。 另一方面，针对投机性需求的租赁贷款监管则显得谨慎。金融委员会正在准备限制针对投机目的的非居住一户住宅者的租赁贷款。李总统多次指出，过度的租赁贷款可能会推高房价。 关于租赁贷款限制的方式，可能会考虑减少担保。银行的租赁贷款是基于住房城市担保公社、韩国住房金融公社、SGI首尔担保等的担保，因此可能会考虑降低担保比例或对部分对象限制担保。 关键在于如何区分非居住一户住宅者中的实际需求者和投机性需求者。金融监管机构的高级官员表示：“在制定区分投机性的标准过程中，将尽量减少对实际需求者的不便。” 在税制改革方案中被认可的例外理由，如工作变动、调动、需要长期治疗或护理的疾病、因校园暴力转学、赡养父母等，也可能在租赁贷款监管中被参考。 最近房地产民心恶化也是一个负担。在税制改革方案公布后，关于租赁市场的影响以及非居住一户住宅者的税负的担忧在执政党内部也被提出。如果再强力实施租赁贷款监管，可能会导致租赁市场的不安，因此金融监管机构也在考虑调整力度。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩成淑总理于27日主持的“房地产政策大讨论会”上，提出应扩大青年住房需求者的政策抵押贷款供应，并减少非居住一户住宅的租赁贷款保证金。在当天于首尔中区大韩商工会议所举行的讨论会上，韩国金融研究院高级研究员金英度表示：“需要扩大对青年群体的政策抵押贷款支持和青年贷款的扩大。”他同时指出，需考虑到实际需求者的筛选问题以及租赁和买卖需求之间的优先顺序。关于租赁贷款，他建议逐步减少非居住一户住宅的贷款，并提出缩减保证金或设定年度减少目标的方式。在谈到再开发和重建的搬迁贷款时，他表示，为了扩大住房供应，有必要合理化部分监管，但原则上应严格管理多户住宅出租人的搬迁贷款。此外，他还提出了考虑地方房地产市场的首都圈与非首都圈差异化金融政策的必要性。在税制方面，汉阳大学政策学教授姜成勋主张，应将非居住一户住宅的税额扣除从持有扣除转为居住扣除。他还建议对多户住宅的基本扣除、公平市场价值比率和税率进行调整。他还提出，应放宽高龄者居住用一户住宅的纳税延期条件。关于资本利得税，他建议保持居住用一户住宅的长期持有特别扣除在现行水平，同时正常化非居住住宅的税负，并对资本利得较高的超高价住宅适用特别扣除限额的方案。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

有房者的租赁贷款门槛预计将进一步提高。政府认为租赁贷款在一定程度上助长了房价上涨，因此将加强监管，同时考虑对青年和新婚夫妇等实际需求者进行有针对性的支持。 李在明总统在23日的“房地产政策国民大讨论会”上表示：“租赁贷款在支持市民居住稳定方面发挥了作用，但也是房价暴涨的主要原因，现在是进行调整的时候了。”他强调：“必须加强租赁贷款的监管，以防止房价暴涨。” 未来，政府可能不会对有房者和无房实际需求者适用相同标准，而是根据住房拥有情况和贷款必要性进行细分监管。李总统认为，拥有住房的借款者为了在其他地区寻找租赁房而申请的租赁贷款，其必要性需要重新审视。 不过，政府计划对需要住房支持的群体，如青年、新婚夫妇和首次购房者，进行有针对性的豁免，不纳入监管加强的范围。李总统强调，在市民居住问题上，必须具体审视贷款的必要性，进行“精准型”支持。 关于租赁保证金返还贷款的监管调整也被提及。有观点认为，返还贷款可以减轻房东的资金负担，从而延缓房价调整，但也有反对意见指出，若加强监管，租户的保证金回收将变得困难。在未来的制度改革过程中，是否能制定出保护租户的例外标准将是关键。 为了减少因家庭贷款总量监管导致的现有合同者无法获得尾款贷款的损失，政府也在考虑过渡措施。金融监管机构决定与银行界协商保护实际需求者的方案。 除了直接降低住房贷款额度的现有方式外，还提出对高额借款者征收额外费用的方案。韩国金融研究院高级研究员金英道建议，将住房抵押贷款比例（LTV）和总债务偿还比率（DSR）与家庭贷款总量监管相结合，提出“宏观审慎管理负担金”的概念。 该方案旨在对高额贷款附加额外费用，从而实质上提高贷款成本，抑制住房需求。金研究员以1亿元规模的贷款为例，建议征收1%的费用。然而，这并不是政府的具体征收方案，而是初步构想。 此外，利用高价住房作为抵押的商业贷款被认为可能成为绕过住房贷款监管的途径。金融监管机构决定核实商业贷款的实际使用情况，并加强对非用途使用的事后管理。

李在明总统主持的房地产政策国民大讨论会确认了持有税、租赁贷款和供应监管三个主要议题。尽管具体的税率、贷款标准和供应目标尚未确定，但政府在未来的对策中，可能会将超高价单一住宅的税收、租赁贷款管理以及对民间整治项目的监管放宽作为主要考量方向。 根据23日政府和政界的消息，李总统当天在首尔汝矣岛KBS别馆主持了房地产政策国民大讨论会。此前，政府于14日至16日举行了关于住房供应、住房金融和房地产税制的听证会，并在此次总统主持的讨论会上综合了事先讨论和在线国民提案。政府计划将讨论会上提出的意见尽快反映在本月底或下月初发布的税法修正案和后续房地产对策中。 此次讨论会的重点倾向于税制方面。李总统表示，房地产市场“总有一天会爆发”，并称“即使面临政治损失，也必须做好准备”。他还提到，关于提高持有税，“这是过去应该做的事情”。这表明他并不是想人为降低房价，而是希望通过税制和金融手段降低对房地产的过度投资压力。 关键在于如何在单一住宅中区分自住与非自住、普通住宅与超高价住宅。李总统提到自住的单一住宅、非自住的单一住宅、多住宅、超高价单一住宅等差异因素，讨论了以通常的单一住宅为基准设定持有负担，并对自住者给予减免的方式。他还提出将“自住”改为“居住用”的建议，认为因工作调动或子女教育等不可避免的原因暂时空置的住宅不应被视为投机用房。 在专家中，持有税改革的必要性成为主要议题。汉阳大学教授姜成勋建议，从税收公平的角度，应讨论以持有住宅的合计价值作为税率的依据。关于超高价单一住宅的持有税，有人认为应限制过度优惠，也有人对未实现收益的税收持谨慎态度。超高价住宅的标准也提出了从3亿韩元以上到5亿韩元以上的多种方案。 在住房金融领域，租赁贷款管理成为焦点。李总统表示，“是时候进行调整了”。他指出，租赁贷款既是支持市民居住稳定的政策，同时也是房价上涨的原因之一。在专家发言中，租赁贷款应严格适用实际需求条件，并对多住宅者和非自住出租人保持监管加强的基调。 然而，贷款监管的具体程度仍存在争议。在在线意见征集过程中，住房金融领域的意见最多。政府在22日下午8时公布的5004条在线国民提案中，住房金融占2197条，住房供应1530条，房地产税制1277条。关于青年和新婚夫妇等实际需求者的贷款监管，意见分为应放宽和应维持的观点。 在供应领域，如何解决现有瓶颈仍然是任务。李总统表示，关于住房供应，“在哪里、如何都不太明确”，并指出供应的限制非常明显。讨论会上，提出了为民间再开发和重建激活提高容积率、合理化公共贡献义务、放宽非公寓供应的贷款监管等建议。 非公寓和民间租赁供应也成为单独的议题。连接地面公司代表蔡相旭指出，“政府的供应对策中缺乏关于民间租赁在任期内的供应数量和地点的路线图”，并表示“民间租赁的供应者金融在制度上未能建立，导致现有供应体系实际上崩溃”。仅依靠以分销为中心的供应无法有效防止租赁市场的不安。 此次讨论会的性质更倾向于确认议题而非得出结论。即使加强持有税，仍需明确从哪个价格区间开始、采用何种税率、如何保护自住者。即使调整租赁贷款，也需要在保护实际需求者与管理家庭债务之间找到基准线。供应对策的监管放宽是否能真正转化为开工和入驻也是关键。

随着韩国银行基准利率即将进入3%时代，房地产市场整体紧张感加剧。利率上升不仅增加了购房者的贷款负担，还预计将对重建和再开发项目的资金筹措、项目融资（PF）再融资、房价上涨、租赁贷款负担以及月租转变等产生连锁影响。 据金融界消息，韩国银行金融货币委员会于16日将基准利率从2.50%上调至2.75%，上调幅度为0.25个百分点。如果基准利率再上调一次，将进入3%区间。 房地产行业认为，利率上升的趋势可能同时对房地产需求和供应施加压力。过去，利率上升主要被解读为购房需求减弱的因素，但此次则可能通过项目成本和融资成本的上升，导致供应缩减的可能性被提及。 韩国花旗银行首席经济学家金振旭在报告中表示：“韩国银行的加息政策将影响家庭信用贷款和透支账户的需求，但对住房市场的上涨趋势影响有限。”他分析称：“由于2026年至2028年间首尔的结构性住房供应不足等因素，首都圈住房市场的上涨趋势将加速。” 首先，重建和再开发项目将最先受到影响。整治项目的运营费用、搬迁费用、项目贷款、过渡贷款和本项目融资等金融成本占比较大。利率上升将增加协会的利息负担，这可能导致协会成员的分担金上涨。在施工费用已经上涨导致项目可行性受到影响的情况下，金融成本的上升将使得项目延迟或在选择施工单位时遇到困难的可能性增加。 项目融资市场也直接受到利率上升的影响。开发公司和建筑公司在土地购买阶段使用过渡贷款，获得许可后再转为本项目融资进行项目推进。利率上升将增加再融资成本，金融机构的项目可行性审查也必然会变得更加保守。 房地产开发行业担忧，利率上升导致项目融资贷款条件变得严格，过渡贷款的到期延长和本项目融资的转换将变得困难，这一过程中不可避免地会导致开工延迟或新供应减少。韩国建设产业研究院也分析认为，项目融资资金供应的萎缩可能导致住房开工延迟和供应基础的削弱。 月租加速现象也可能加剧。租赁贷款利率上升，租户可能更倾向于选择月租或半租，而不是增加押金。房东如果接受租赁押金后减少贷款的结构减弱，也可能更倾向于转为月租。 业内人士表示：“在最近首尔租赁房源减少的情况下，租赁贷款利率上升将使租户的负担加重。”并指出：“租赁房源本就稀缺，贷款利息负担加重后，青年、新婚夫妇和无房者的选择将不可避免地变得更加狭窄。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

“由于政策贷款的收入和资产标准，真正需要帮助的年轻人反而被排除在支持对象之外。能否减少这样的盲区？”（20岁女性崔瑞恩） 为了恢复青年群体的住房梯度，专家们对是否扩大贷款支持意见不一。有人主张应增加对资产不足的年轻人的政策抵押贷款等金融支持，也有人认为在供应受限的情况下，降低贷款门槛只会刺激房价和家庭债务。 金融委员会于15日在首尔中区银行会馆召开了“房地产金融政策公众意见征询讨论会”，讨论了对青年实际需求者的支持和租赁贷款的管理方向。当天提出的意见将在相关部门讨论后，于23日李在明总统出席的房地产政策综合讨论会上进行讨论。 李克强金融委员会主席表示：“对家庭债务和房地产市场稳定的担忧与对青年和无房者住房梯度缩小的忧虑并存。”他呼吁：“请讨论如何精确区分实际需求与投机需求，同时确保租赁贷款支持低收入者的住房稳定，而不加剧市场不安。” 当天，有人指出政策贷款标准可能将青年群体排除在制度之外。申振昌金融委员会秘书长提到，合并双职工家庭的收入会导致被排除在政策贷款对象之外的“结婚惩罚”，并表示：“如果在收入和资产标准中存在不合理的部分，我们将根据意见进行补充。” 关于青年贷款支持，意见分歧明显。李大烈韩国住宅协会总部长指出：“如果仅根据当前的收入和资产决定贷款资格，即使是具备偿还能力的年轻人也难以购房。”他表示，父母的资产支持可能会加大青年群体内部的差距，但建议补充政策抵押贷款等现有制度，而非直接放宽监管。 相反，朴善英东国大学教授指出：“在供应受限的情况下扩大金融支持，增加的贷款额度可能会流向卖方或开发商的利益。”他将放宽贷款监管比作“口渴时喝盐水”，强调应优先考虑公共租赁和特别供应等供应和财政政策。 SK证券常务董事徐永秀也对将青年一律视为实际需求者表示担忧。他指出，如果不区分能够通过父母或祖父母的资产支持购买高价房产的年轻人与没有资产、准备购房的年轻人，可能会导致新的差距和市场扭曲。 关于租赁贷款的意见也存在分歧。金美璐韩国开发研究院(KDI)研究员认为，基于公共担保的租赁贷款可能会推高供应受限地区的租金，主张应以弱势群体为中心整顿支持对象。相反，金元章三普电视副社长则表示：“无房低收入者在职场附近寻求稍好一点的租赁房屋的需求不能全部视为投机。”他反对在公共租赁住房不足的情况下，统一减少实际需求者的租赁贷款。

近5万亿韩元的非居住一户家庭租赁贷款面临双重冲击。金融监管机构正在考虑缩减持有监管区域公寓的借款人保证金的方案，同时银行融资利率也飙升至2023年11月以来的最高水平。随着保证金缩减，银行的贷款风险加大，资金成本上升，租赁贷款的利率和额度压力不可避免。 根据金融监督院于14日向民主党议员李仁永提交的资料，截至3月底，单一住房借款人的银行租赁贷款余额为13.2万亿韩元，共计8.9万笔。其中，持有首尔、果川和龙仁等监管区域公寓的借款人余额为4.9万亿韩元。这意味着，监管机构关注的租赁贷款资金接近5万亿韩元。 预计金融监管机构将在下个月发布针对这些借款人的租赁贷款监管措施。主要手段包括降低住房城市保障公社、韩国住房金融公社、SGI首尔保障等保障机构的保证比例。保证比例降低后，保障机构的补偿范围缩小，银行承担的风险加大。这将导致银行加强贷款审核标准，并可能改变借款人的利率条件。 对于现有借款人，限制贷款到期延长的方案也在考虑之中。对于被归类为投机性的借款人，不仅新贷款受到限制，现有贷款的延长也将受到限制。然而，考虑到租赁贷款的结构性特征，关于将租赁贷款本金的一部分纳入总债务偿还比率（DSR）计算的方案预计将被排除在此次监管之外。 问题在于，保证金缩减的讨论与银行融资利率的快速上升同时进行。保证比例降低后，银行的贷款风险加大，而资金成本的上升将进一步加大对借款人的利率压力。银行债券五年期利率在11日达到了4.473%，创下2023年11月以来的最高水平。 监管机构正在调整投机性判别标准，以确保因工作、教育等实际需求而持有住房但居住在其他地区的借款人不受监管。因为在非居住一户家庭中，因工作调动或子女教育等不可避免的原因使用租赁贷款的情况也存在。 金融界人士表示：“即使制定了投机性判别标准，但在保证金缩减和利率上升共同作用的情况下，租赁贷款借款人的利息负担扩大是不可避免的。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。