政府将首尔全境划定为监管区域和土地交易许可区，并提高贷款门槛，旨在抑制购房需求以稳定房价。然而，自“10·15房地产政策”实施一年以来，首尔的公寓价格和租金均上涨了约10%。尽管交易量减少，但并未导致价格稳定，中低价和外郊房产的购房需求有所转移，同时租赁市场的居住成本也在加大。 10·15政策的重点是将首尔全境指定为监管区域，并扩大土地交易许可区，同时根据房价差异调整住房抵押贷款限额，以抑制购房需求。然而，一年后市场的交易和价格却呈现出不同步的现象。 根据韩国房地产院的数据，自政策实施后，去年10月第三周至本月第一周，首尔公寓的成交价格上涨了10.42%，超过了政策实施前一年6.61%的涨幅。同一时期，租金也上涨了9.96%。 根据《亚洲经济》对国土交通部实际交易数据的分析，在政策前后相同小区、相同面积的首尔公寓中位交易价格上涨了12.7%。汉江带的七个区（城东、麻浦、铜雀、阳川、永登浦、广津、江东）上涨了19.1%，江南三区和龙山区上涨了12.1%，其他地区上涨了10.5%。 在中低价和外郊地区，交易和价格均有所上涨。诺原、道峰、中浪、金川等地在政策实施后交易量增加，成北区公寓价格上涨了16.52%，西大门区上涨了14.40%，江西区上涨了14.39%，九老区上涨了13.69%，诺原区上涨了12.52%，均超过了首尔的平均涨幅。 由于高价住房的贷款限额大幅减少，购房需求转向相对贷款能力较强的中低价住房。尽管核心区域的交易受到抑制，但需求并未消失，而是转向可购价格区间和地区，出现了“气球效应”。 在租赁市场，房源减少的情况持续。根据房地产平台Ashi的数据，截至14日，首尔公寓的租赁房源为20520套，比一年前减少了13.8%；月租房源也从19183套减少到17148套，下降了10.7%。京畿道的租赁房源减少幅度更大，分别下降了37.8%和47.2%。 房源减少的原因包括入驻量不足等多种因素，但土地交易许可区的实际居住义务和进入买卖市场的困难也对租赁市场产生了影响。随着租金和月租的上涨，监管的负担正在转嫁给无房者的居住成本。 新保妍教授表示：“中低价住房及其所在地区的租赁市场最为不稳定”，并指出“未来如果再加上首尔整治项目的搬迁需求，租赁市场的不安可能会加剧”。她建议：“现在是稳定租赁市场的关键时期”，并提议将租赁保证金上涨率5%的上限保持在2030年之前的注册租赁经营者享受税收优惠。 高俊锡教授也指出：“单靠扩大土地交易许可区并不能稳定房价，还需关注租赁房源不足和注册租赁经营者制度等租赁供应条件。”

江南三区的公寓交易萎缩现象正在蔓延至龙山和麻浦等汉江沿岸主要地区。这两个地区的交易量在一个月内减少了近32%，龙山30亿以上的交易量下降超过60%。一些高价小区的报价甚至低于之前的最高交易价格。相反，首尔外环和京畿南部的房价仍在上涨，预计短期内各地区和价格区间的走势将出现分歧。 根据28日国土交通部的实际交易公开系统，龙山和麻浦的8月公寓交易总数为151宗，较7月的221宗下降了31.7%。龙山区的交易从71宗降至38宗，下降幅度为46.5%；麻浦区则从150宗降至113宗，下降24.7%。不过，8月的合同仍在报告期限内，统计数字可能会增加。 这两个地区的价格指数仍在上涨。根据韩国房地产院的数据，上周龙山和麻浦的公寓交易价格分别上涨了0.02%和0.06%。虽然涨幅有所减小，但并未转为下跌。在同一周，中区上涨0.07%，阳川区上涨0.10%，铜雀区上涨0.11%。在价格指数持续上涨的背景下，实际交易却显得萎缩。 “40亿~50亿区间几乎没有交易”……报价下调现象出现 在龙山，价格越高，交易减少的幅度越大。15亿以下的交易从7月的17宗降至8月的11宗，下降35.3%；15亿以上至30亿以下的交易从36宗降至20宗，下降44.4%；而30亿以上的交易则从18宗降至7宗，下降61.1%。 现场也感受到高价住宅交易萎缩的现象。龙山区梨村洞的一位房地产经纪人表示：“最近一两个月，买家咨询大幅减少，房源也逐渐增加。25坪的房源报价在22亿至23亿之间，33坪的房源在28亿左右有部分交易，但40亿至50亿区间几乎没有交易。” 在麻浦，15亿以下的交易从83宗降至58宗，下降30.1%；15亿以上至30亿以下的交易从66宗降至55宗，下降16.7%。而30亿以上的交易在7月有1宗，8月则没有任何交易。与龙山高价交易减少明显不同，麻浦的30亿以下区间的买家需求也在萎缩。 一些高价小区的报价已低于之前的最高交易价格。龙山区的乐天城在7月以最高55亿9000万韩元成交，但目前的报价在47亿韩元左右。麻浦的乐天普尔吉奥84㎡的最低报价也从6月的26亿5000万韩元降至24亿9000万韩元。 不过，最高交易价格与最低报价因楼层、朝向等个别条件可能存在差异，直接比较较为困难。实际交易在何种价格下达成，将成为未来调整幅度的一个变量。 市场分析认为，8月政府发布的税制改革方案后，江南三区的价格调整和交易萎缩现象正在影响其他高价区域。由于利率上升和贷款监管，加上短期内价格的快速上涨，买家们转向观望，等待进一步的价格调整。 新保妍教授表示：“江南和瑞草在税制改革方案发布后，卖方意愿增强，房源增加，而买家则期待进一步调整，导致交易大幅减少。这种趋势在税制改革方案确定之前，可能会在高价区域持续一段时间。” 高价小区疲软，但外环地区仍在上涨……租赁不安是变数 高价公寓的价格调整在月度统计中也有所体现。根据KB房地产的《9月全国住宅价格动态》，反映市值前50个公寓价格变动的“KB领先公寓50”指数较上月下降0.22%，四个月来首次转为疲软。同一调查中，江南区的公寓价格也下降了0.30%，转为下跌。 对价格上涨的预期也降低。首尔的房价预期指数为116.4，比上月下降1.4点，连续三个月下滑。汉江以南的11个区为108.9，较上月下降2.4点，降幅大于汉江以北的14个区（124.8，下降0.3点）。不过，这两个地区的指数均高于基准线100，表明价格上涨的预期仍占主导。 相对而言，价格较低的首尔外环和京畿南部仍在上涨。KB调查显示，9月诺原区的公寓价格较上月上涨2.32%。中浪区（2.20%）、道峰区（1.95%）、城北区（1.90%）等也均超过了首尔平均上涨率1.13%。在京畿地区，水原永通区（4.30%）、安阳东区（2.75%）、光明市（2.73%）、华城病点区（2.71%）的上涨幅度也十分明显。 专家们认为，受税制和贷款监管影响的高价住宅需求萎缩，而外环地区由于进入高价区域的需求受限以及租金上涨导致的买卖转换需求支撑了价格。 新教授表示：“如果税制改革方案按目前方向确定，超高价住宅将出现更多为了节税而提前实现收益的房源，持有税负担也将加重，短期内可能会受到调整。而首尔中低价区域则因高价区域的需求转移，加上租金上涨推动买卖转换。” 不过，中低价区域的房价上涨也可能面临贷款额度和自有资金负担的限制。无法承受这些负担的需求可能会转向相对便宜的区域，从而改变上涨区域。 尽管首尔的进入需求仍然存在，租赁房源短缺、租金化以及新公寓供应减少等现象持续，因此将高价住宅交易萎缩视为首尔整体房价趋势性下跌的判断尚为时尚早。 韩永镇我们的银行房地产研究室主任表示：“如果租赁市场的供应不足未能得到结构性解决，将可能成为维持首尔外环和京畿东南部买入需求的因素。即使在年内，这些地区的上涨趋势可能会持续，但交易可能会出现平稳状态。” 他还指出：“尽管流动性仍然较大，但考虑到利率上升的压力、家庭债务和贷款监管，价格持续大幅上涨将变得困难。租金价格是否稳定、市场是否真正感受到供应增加，将成为未来市场的重要变量。”

随着首尔公寓租赁房源减少到2万套以下，租客们寻找新居变得愈加困难。平均租金已超过7亿韩元，续租合同在租赁交易中所占比例接近60%。新租赁房源稀缺，押金负担加重，租客的‘居住出路’愈发狭窄。尽管政府推出了扩大公共租赁等居住稳定措施，但实际供应需要时间，因此需要补充措施以缓解民间租赁市场的供需失衡。 根据房地产大数据公司阿实等的数据显示，本月首尔公寓租赁房源为1万9904套，比上月的2万1146套减少了5.9%。与去年同期的2万2966套相比，减少了13.3%。 另一方面，KB房地产统计的上个月首尔公寓平均租金为7亿1178万韩元，创下历史新高。与去年8月的6亿5179万韩元相比，增加了5999万韩元（9.2%）。自2023年7月的5亿6981万韩元触底以来，租金在三年内上涨超过1亿4000万韩元。 租赁交易也有所减少。根据首尔市对截至15日的交易分析，上个月首尔公寓租赁交易量为7263件，比上月的8855件减少了18.0%，比去年同月减少了32.2%。尽管报告期限尚未结束，交易量可能会有所增加，但首尔市认为即使考虑到这一点，年同比的减少趋势仍将持续。 在减少的交易中，续租合同的比例反而上升。上个月首尔公寓租赁合同中，58.9%为续租合同，较7月的53.0%上升了5.9个百分点，较去年同月的43.7%上升了15.2个百分点。几乎每10份租赁合同中就有6份是与原房屋重新签订的合同。 市场分析认为，入驻房源减少和强化实际居住政策等因素共同影响了租赁房源的减少。由于限制了租客参与的房屋购买，房东直接入住出租房屋可能导致租赁供应减少。在现场，租赁房源一出现就被迅速签约，租客往往没有充分查看房屋就做出决定的情况也时有发生。 位于诺原区的一家房地产中介表示：“目前租赁房源稀缺，主要是由于土地交易许可区域的影响，”并指出：“只有原本出租的房屋才能作为租赁房源，但随着现有出租房屋的交易，作为租赁房源的房屋数量也在减少。” 政府也开始完善制度，以缓解租客的居住不安。扩大适用于土地交易许可区域内租客居住的房屋购买的实际居住豁免范围就是一个例子。这有助于维持现有的租赁关系，但也有人指出，难以期待其对增加新租赁房源的效果。 在21日发布的居住稳定计划中，计划到2030年提供119万套公共住房，并新设长期民间租赁类型。这是提高租客家庭居住稳定性的中长期方案，但短期内增加首尔民间租赁市场的供应量不可避免地会有时间差。 在政策的缝隙中，等待公共租赁入驻却难以承受飙升的首尔房价的无房租客正处于困境。即使想要寻找新的租赁房源，房源减少、押金上涨，租客不得不在原房屋续租或筹集额外资金之间做出选择。如果放弃租赁，则需要承受每月的租金负担。 韩元银行房地产研究室长韩英镇表示：“由于租金化和合同续签请求权的增加，新租赁房源也在减少，”并指出：“需要政策补充，以防止民间租赁供应的萎缩。”

由于租赁市场的房源不足和租金上涨，许多租户试图购房，却又面临银行贷款的另一道障碍。银行的年度家庭贷款额度在9月中旬已被用尽，加之住房贷款利率的上升，使得即使无法找到租房的租户也难以借到购房资金，导致无房的实际需求者只能继续留在现有住房或被迫转向租赁市场，情况愈发严峻。 根据金融界的消息，截至9月17日，KB国民、信韩、 하나、우리和NH农协银行的家庭贷款余额为652兆2617亿韩元，较去年年底的644兆9761亿韩元增加了7兆2856亿韩元。 五大银行在上个月底与金融监管机构协商后，将今年的家庭贷款增长目标上调至71100亿韩元，增加约27800亿韩元。然而，截至9月17日的增长额已超过修订后的年度目标1756亿韩元，新增的贷款额度在不到一个月内便已耗尽。 银行界普遍认为，金融监管机构对家庭贷款管理的加强政策将持续一段时间。由于已超过修订后的年度目标，预计到年底，银行将进一步收紧新家庭贷款的发放。 部分银行已开始限制购房目的的住房贷款额度，或对贷款中介和非面对面渠道的处理规模进行管理。某些银行甚至按营业网点分配家庭贷款额度，仅选择性地接受新申请。随着银行开始进行总量管理，即使收入和抵押物充足，仍可能无法在所需时间内借到所需金额的情况将增多。 问题在于，贷款门槛提高的同时，租赁市场也变得不稳定。随着租赁房源减少和租金上涨，放弃租赁而考虑购房的租户可能会增多，但如果无法获得住房贷款，转向购房也将变得困难。最终，租户只能继续留在现有住房，或者选择相对居住成本更高的月租或半租房。 根据国土交通部的数据，7月份全国租赁交易量为68462件，同比减少22.3%。今年1至7月的整体租赁交易中，月租占比为68.3%，较去年同期上升6.5个百分点。这一趋势反映了租赁房源减少和租金负担加重，导致租户转向月租的现象。 随着租赁交易的萎缩，银行的租赁贷款也随之减少。截至9月18日，五大银行的租赁贷款余额为119兆5765亿韩元，较去年年底的122兆6498亿韩元减少了3兆733亿韩元。这与去年租赁贷款余额增加超过3兆韩元的情况形成鲜明对比。租赁需求转向月租，加之新租赁合同本身的减少，均对这一变化产生了影响。 贷款利率的上升也阻碍了租户转向购房。五大银行在7月份新发放的住房贷款平均利率为4.66%，比一年前上升了0.6个百分点。即使借款金额相同，利息负担增加，加上根据总负债偿还比率（DSR）可能降低的贷款额度，使得现金流不足的无房者和年轻人受到的冲击更大。 如果银行的贷款限制长期化，租赁和购房市场可能会形成相互加重负担的恶性循环。未能找到租房的租户若试图转向购房市场，却因无法获得贷款而再次留在租赁市场。积累的需求若推高租金和月租，将使租户的居住成本进一步加重。 世宗大学商学院教授徐志勇表示：“如果贷款受限，租户更可能转向月租或选择外围和小型住房。租赁房源不足与金融限制叠加，将导致租金和月租负担加重，购房需求也可能会受到一定程度的抑制。”

随着首尔租赁价格的持续上涨，诺原、道峰、江北、成北等郊区的涨幅尤为明显。即使在数千户的大型小区中，主要户型的租赁房源也仅剩个位数，预计在秋季搬家高峰期，租客的居住成本将进一步增加。 根据韩国房地产院的数据，截至8月第五周（31日），首尔公寓租赁价格指数较上周上涨0.21%。虽然涨幅较上周（0.22%）有所缩小，但仍显示出上涨趋势。 江南区（-0.13%）和瑞草区（-0.10%）的租赁价格有所下跌，但首尔郊区的市场依然强劲。成北区（0.38%）在돈암和길음洞，江北区（0.38%）在미아和번洞，诺原区（0.37%）在中계和상계洞，道峰区（0.32%）在창和방학洞的主要小区均出现上涨，涨幅均高于首尔平均水平。 在郊区的大型小区中，租赁房源短缺的现象也日益明显。诺原区的“미미삼”（미륭、미성、삼호）小区截至目前仅有4套可租的59㎡户型。 规模为2061户的道峰区北汉山아이파크仅有3套84㎡的租赁房源，其他户型则没有房源。规模为1971户的成北区정릉풍림아이원仅有1套59㎡的租赁房源。超过3800户的江北区SK北汉山城市同样只有4套同面积的房源。 即使在数千户的大型小区中，租客找到理想面积的租赁房源的选择也非常有限。在房源不足的情况下，需求持续增加，房东降低租金的动力也随之减弱，这使得租客的价格谈判变得更加困难。在房源紧缺的情况下，秋季搬家需求的到来可能会使得即使在租金相对较低的郊区，价格上涨的压力也会加大。 有观点指出，政府的供应扩大政策需要时间才能解决当前的租赁房源短缺问题。汉城大学经济房地产学系的权大中教授表示：“政府虽然发布了住房供应扩大方案，但大多数是中长期措施。如果不制定短期的供应对策，租金和房价都可能面临上涨压力。” 租赁房源的持续短缺和租金负担的加重，将使得希望在郊区寻找住房的实际需求者面临更大的困难。 权教授补充道：“需求在增加，而住房供应不足，租赁价格必然会受到上涨压力。随着租金持续上涨，今年秋季租客的居住成本可能会进一步加重。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府发布的税制改革方案后，首尔中低价公寓集中区域的注册出租经营者开始收回租赁房源并考虑出售。诺原、永登浦、城东、东大门等近期租赁房源急剧减少的中低价及实际需求区域，面临租赁市场不安加剧的风险。 根据《亚洲经济》6日对国土交通部截至6月底的注册民间出租住房原始数据的分析，首尔的4年短期民间出租、短期出租和8年长期一般民间出租、准公共出租总计为3万354套。 简单合并4年或8年的租赁义务期，预计今年下半年约有1万3500套将结束义务期。2027年约7480套，2028年约6270套也将面临义务期结束。 此次税制改革方案的核心是对注册出租公寓的转让税优惠设定出售期限并逐步取消。已结束义务期的住房需在2027年底前出售，才能享受转让税减免和长期持有特别扣除50%的现有优惠。2028年将适用转让税率的一半，扣除率也降至30%，而从2029年起，这两项优惠将全部取消。 截至2027年1月1日，正在义务出租的住房在期满后1年内出售，才能维持现有优惠。现行制度下，注册自动注销后仍可在没有出售期限的情况下享受转让税优惠，因此可以继续出租。未来，出售延迟将增加税负，因此新签的2年租赁合同可能会减少，更多房源将被腾空出售。 按地区划分，注册民间出租房源中，诺原区以3469套位居首尔之首。其次是永登浦区1877套、城东区1381套、东大门区1279套、九老区990套、城北区938套、冠岳区893套、道峰区872套、中浪区785套。 问题在于这些地区的租赁供应已经迅速减少。根据房地产大数据平台《阿实》的数据，截至当天，过去一年中，中浪区公寓的租赁房源从386套减少到76套，减少了80.4%。东大门区也从1039套减少到359套，减少了65.5%。道峰区和诺原区分别减少了64.5%和62.1%，而九老区（-59.9%）、冠岳区（-58.5%）、城东区（-48.9%）、城北区（-47.3%）、永登浦区（-41.1%）的减少趋势也十分明显。 现场也有出租经营者进行出售咨询。首尔东大门区答十里洞的莱美安威夫公寓，截至6月底注册的8年长期一般民间出租公寓有51套。其中，预计今年下半年将有30套、2027年将有13套、2028年将有8套结束义务期。 附近某房地产中介的相关人士表示：“享受税收优惠的出租经营者在义务期结束后开始考虑出售。公告发布后，有一套已实际转为出售，另一位拥有两套的经营者也在考虑处置。” 注册出租公寓的租金涨幅限制在每年5%以内，长期续签的住房租金往往低于周边市场价。另一家中介的相关人士表示：“转为出售的租赁住房通常是租金相对便宜的房源，”并指出“如果出租经营者的房源转为出售，便宜的租赁房源可能会减少。” 南赫宇我们的银行房地产研究院表示：“非居住住房持有者为了节税选择实际居住，可能导致原有租赁住房转为实际居住，从而减少租赁流通量。”并指出“在出租房源不足的地区，租赁价格波动性可能会加大。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

最近三个月，首尔公寓的租赁房源增加了近30%，但与两年前相比，租赁房源减少了20%以上。虽然整体租赁房源有所恢复，但长期来看，租赁房源减少、月租比例上升的趋势愈发明显。对此，若实施提高非居住住房税负、鼓励实住和出售的税制改革，可能会加速租金化的担忧随之而来。 根据房地产大数据平台Ashi的数据，截至8月4日，首尔公寓的租赁房源为38,356套，较4月21日的29,754套增加了28.9%。 然而，房源构成发生了变化。租赁房源为20,803套，占总数的54.2%；月租房源为17,553套，占45.8%。与2024年同期的租赁房源26,599套相比，减少了21.8%。去年，租赁房源也仅为22,865套，减少趋势持续。 相对而言，月租房源从2024年的14,547套增加到今年的17,553套，增幅为20.7%。在整个租赁房源中，月租的比例也从35.4%上升至45.8%，增加了10.4个百分点。尽管最近租赁房源有所增加，但租赁供应的恢复仍然不容乐观。 在租赁供应不足的情况下，价格上涨的趋势也在持续。根据KB房地产的数据，7月首尔公寓的租赁价格较上月上涨了1.34%。虽然涨幅较6月的1.43%有所减小，但在需求旺盛的地区，价格仍在上涨。首尔公寓的租赁供需指数为126.2，超过了买卖供需指数的112.6。该指数超过100意味着租赁需求超过供应。 目前的租赁房源减少并不能完全归因于最近的税制改革。更可能是由于入驻量减少、投资意愿下降、租赁市场结构变化以及房东偏好月租的累积结果。然而，政府2026年的税制改革方案旨在增加实住优惠，提高非居住及出租目的住房的负担，这可能会影响未来房东的选择。 该改革方案将实住一户家庭的综合房地产税基本扣除额从现行的1.2亿韩元提高至1.4亿韩元，而不居住的单户家庭的扣除额则降低至9000万韩元。多户家庭在9000万韩元的基本扣除中，仅能统一扣除4000万韩元，其余5000万韩元将根据实际居住住房所占比例进行适用。如果没有任何住房居住，基本扣除额将减少至4000万韩元。 持有三套以上住房和调控区域住房持有者的公平市场价值比例也将从现行的60%逐步提高至2027年的70%和2028年的80%。一户一住宅的家庭不在此列。长期持有特别扣除的资本利得税将改为以居住时间为中心的长期居住所得扣除，并在2028年引入20亿韩元和2029年起引入10亿韩元的限制。 政府希望通过加强实住优惠和给予多户家庭资本利得税减免的过渡期，促使出租目的住房进入买卖市场。然而，房东的选择不一定会导致出售。若非居住状态下的税负加重，房东可能会选择出售或直接入驻，若继续持有则可能将增加的成本转嫁到租金上。 若房东直接入驻，该住房将退出租赁市场。然而，是否将现有居住住房重新投入租赁市场，将影响整体租赁供应。随着持有税等每年需现金支付的负担增加，房东可能更倾向于选择月租而非租赁。南赫宇，我们银行房地产研究院表示：“在合同到期后，愿意从新合同中收取月租的房东可能会增加。” 即使出售增加，也不一定对租赁市场产生积极影响。如果无住房的实际需求者购买了出租住房，该住房将退出租赁市场。若贷款限制导致租户转变为买家的可能性受限，可能会出现租赁需求仍在而供应减少的情况。 朴勋，首尔市立大学税务学教授对此表示：“市场不仅受税制影响，还与供应、利率、贷款限制和经济状况相互关联。”即使提高税制上的出售诱因，如果没有为租户转变为买家提供的金融条件和替代租赁住房的供应，租赁市场的不稳定性可能会持续。 注册租赁住房相关优惠的减少也是一个变量。政府计划逐步取消适用于调控区域的长期和短期注册购入租赁公寓的资本利得税减免和长期持有特别扣除。现行优惠将维持至2027年底，之后在2028年减少，并在2029年完全取消。 由于适用对象仅限于调控区域的一部分注册购入租赁公寓，因此不应夸大其对整体租赁市场的影响。然而，若非居住住房的税收加强与注册租赁优惠的减少相结合，可能会降低私人房东的长期持有诱因，并增加通过租金回收增加成本的可能性。 最终，必须在引导现有租赁住房出售的同时，提供吸收增加的租赁需求的民间和公共租赁住房供应渠道。如果新供应不足，尽管买卖房源增加，租赁市场的供需失衡可能会加剧。 徐振亨，光云大学房地产法务学教授表示：“必须有人购买住房并进行出租，才能实现租赁供应。”他指出：“在没有激发租赁住房供应的需求和商业性情况下，期待供应的扩大是困难的。” 政府的税制改革方案还包括将月租税额扣除的金额上限从每年1000万韩元提高至1200万韩元，并从2027年起对青年实施17%的扣除率，无论总收入水平如何。每月支付100万韩元租金的总收入为5000万韩元的青年，其扣除额将从170万韩元增加至204万韩元。 然而，月租税额扣除是对已支付租金的一部分进行事后返还的制度，难以视为阻止租赁房源减少或转向月租的供应对策。扣除对象也仅限于无住房的劳动者和诚信经营者等，可能导致某些租户因收入或合同条件而无法享受优惠。 李昌武，汉阳大学城市工程系教授指出：“对租赁市场不稳定的根本对策几乎没有提出，这是最大的遗憾。”他强调：“如果私人房东的成本和收益性恶化，租赁住房供应将减少，或者增加的负担将通过租金转嫁给租户。”

首尔公寓租赁市场的上涨趋势正在迅速扩展到强北和外环地区。由于近期贷款限制和房价上涨的压力，购房需求增加，租赁房源短缺，使得相对价格较低的地区租赁需求集中。 特别是在强北区、中浪区、成北区等首尔强北地区，买卖价格和租金同时大幅上涨。分析指出，尽管买卖市场价格持续上涨，但选择继续租赁的待机需求也在积压。 根据KB房地产在25日发布的周度公寓市场动态，7月第三周首尔公寓租金较前一周上涨0.38%。这一涨幅与前一周持平，显示出强劲的上涨势头。 按自治区划分，强北区的租金在一周内上涨1.15%，成为首尔25个自治区中涨幅最高的地区。接下来，东作区上涨0.82%，中浪区上涨0.76%，广津区上涨0.73%，成北区上涨0.65%。 本周租金上涨的主要地区中，强北区的自治区数量大幅增加，显示出租金负担较轻的强北和东北地区也开始受到价格上涨的压力。 在买卖市场中也观察到了类似的趋势。在同一时期，首尔公寓的买卖价格上涨0.34%，与前一周的涨幅相同。中浪区上涨1.08%，成为首尔中涨幅最大的地区，接下来是诺原区上涨0.66%，成北区上涨0.54%。 买卖和租赁上涨的地区有很大重叠。中浪区和成北区的买卖价格和租金均表现强劲。分析认为，始于首尔核心区域的价格上涨正在向相对便宜的地区扩散，同时推动了买卖市场和租赁市场的共同上涨。 然而，与买卖价格的上涨趋势不同，购房者的心理有所减弱。首尔买方优势指数从上周的89.2下降至本周的84.2，下降了5.0点。买方优势指数超过100表示买方多，低于100则表示卖方多。 按区域划分，强北14个区的买方优势指数在一周内下降了7.4点，降幅超过了强南11个区的2.9点。尽管强北区的买卖价格快速上涨，但实际出手的需求略有减少。 与此同时，首尔的租金上涨趋势也扩展到了邻近的京畿地区。根据KB房地产的调查，华城东滩区本周租金上涨0.70%，九里市上涨0.64%，光明市上涨0.52%，汉南市上涨0.44%。 这些地区的共同点是与首尔的交通便利性较好，或近期买卖价格上涨显著。分析认为，来自首尔的租赁需求和该地区的买方待机需求共同推动了租金的上涨。 东滩区在近期被指定为调控区域后，买卖市场观望情绪蔓延，但价格指标仍在滞后反映之前的上涨趋势。尽管买卖交易减少，现有居住需求并未消失，等待购房的需求若留在租赁市场，租金可能会继续保持强劲。 光明、九里、汉南也被视为与首尔接壤的替代居住地。每当首尔租金上涨时，需求往往会转向这些相对价格较低的地区，但近期京畿地区的租金也在上涨，降低了居住成本的效果。 未来的租赁市场将受到秋季迁居需求和入驻量的主要影响。通常下半年，因学区和工作变动，租赁需求会增加。在新公寓入驻不足的地区，季节性需求的增加很可能直接导致租金上涨。 买卖市场的观望情绪持续多久也至关重要。如果贷款限制持续，房价压力未减，等待购房的需求可能会在租赁市场停留较长时间。买卖交易的减少并不一定导致租赁需求的减少，反而可能积累租赁需求。 如果租金持续上涨，可能会刺激买卖市场的副作用也不容忽视。租金与买卖价格的差距缩小，部分租户可能会转向购房，而房东则可能会利用租赁保证金进行投资。 房地产行业人士表示：“最近租金上涨并不是强南部分地区的局部现象，而是扩展到强北、首尔外环及邻近京畿地区。由于迫切需要住房的实际需求涌入租赁市场，可能会加剧租赁市场的不安，因此在入驻量和租赁供应未能显现之前，短期内租赁市场的不安将持续。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在房地产国民大讨论会即将召开之际，税收、贷款和供应限制的讨论被提上日程，但与租户居住费用密切相关的租赁市场稳定措施却相对被忽视。由于之前的各领域讨论会中，租赁制度本身并未作为独立议题突出，因此在23日总统主持的大讨论会上，关于租赁市场稳定方案的讨论呼声日益高涨。 根据21日房地产行业的消息，政府计划在23日举行的李在明总统主持的房地产国民大讨论会上，综合讨论住房供应、住房金融和房地产税制等领域的主要意见。此前，国土交通部、金融委员会、财政经济部等于14日至16日举行了各领域的讨论会。 当时，租赁问题被纳入供应领域的详细讨论主题，但焦点集中在租赁住房的供应主体及公共租赁和公共分配的比例等方面。租赁制度、租金、合同续签、保证金返还安全措施等租赁制度本身并未被单独作为议题处理。 问题在于，税制、金融和供应的讨论结果都会影响租赁市场。如果持有税上升，租金转嫁的担忧加大；而租赁贷款的限制则会增加租户的保证金筹集负担，迫使其转向月租或半月租。随着整治项目的搬迁工作逐步展开，周边的租赁需求也会增加。政策变化的最终负担可能会集中到租赁市场。 首尔的租赁市场已经显示出不稳定的趋势。6月，首尔公寓的租赁房源为18574套，同比减少了2726套，降幅达27.26%。上个月，首尔的续租合同比例也达到了55.4%。新租赁房源减少，现有租户选择继续居住的趋势愈发明显。 月租化的趋势也十分明显。今年1至5月的租赁交易中，月租的比例为68.6%，较去年上升了7.6个百分点。由于租赁保证金的负担、保证金返还的担忧以及租赁贷款的压力交织在一起，转向月租和半月租的压力加大。 价格上涨的趋势依然持续。根据韩国房地产院7月第二周的数据显示，首尔公寓的成交价格上涨了0.30%，租赁价格上涨了0.28%。今年首尔公寓的累计涨幅为成交5.74%，租赁5.72%，两者相差仅0.02个百分点。与去年同期相比，租赁价格的上涨压力显著加大。 汉城大学经济与房地产学系的权大中教授表示：“租赁房源减少，租金急剧上涨，导致租户的居住费用负担加重，这些租户又转向购房市场，形成了反复的结构。”他指出，在未来供应不足的担忧下，“提前购房”的心理正在扩散。 可替代公寓租赁的非公寓租赁房源也不足。由于租赁诈骗的影响，别墅、多户住宅和城市型生活住宅市场也出现了对月租的偏好，而新建非公寓的供应也处于萎缩状态。针对租赁贷款制度和非公寓新建供应的金融与税制合理化，也应在租赁市场稳定的层面上进行共同探讨。 一位房地产行业人士表示：“在租赁房源减少、月租比例上升的情况下，单独讨论税收和贷款可能会忽视租户的负担。”他强调，“应将持有税、租赁贷款和整治项目的搬迁费用捆绑在一起，共同讨论租赁市场的稳定措施。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在首尔租赁市场中，租户们相对容易进入的中低价区域的房源正在迅速消失。与江南地区的高价租赁相比，诺原、中浪、九老等外环自治区的租赁房源短缺现象更为明显，导致无房者的居住选择变得更加狭窄。 根据房地产平台Ashi的数据，截至16日，中浪区的公寓租赁房源仅为84套，较去年同期的412套减少了78.7%。同一时期，诺原区的房源从1086套减少至304套，减少幅度为72.1%；九老区也减少了71.5%。 金川区的租赁房源减少了71.2%。东大门区减少了65.6%，观岳区减少了65.0%，道峰区减少了62.3%。考虑到首尔整体公寓租赁房源在一年内减少约16%的情况，中低价居住区的减少幅度尤为显著。 问题在于，这些地区一直以来在首尔租赁市场中扮演着“缓冲区”的角色。根据首尔房地产信息广场的数据，上个月首尔公寓的平均租赁交易金额为6亿6015万韩元。而诺原区的平均租赁价格为3亿4060万韩元，九老区为4亿2323万韩元，中浪区为4亿3871万韩元，均远低于首尔的平均水平。 诺原区的平均租赁价格仅为首尔平均水平的一半，九老区也仅为首尔平均的64.1%。对于无法承担江南或市中心租金的新婚夫妇、年轻人和无房家庭而言，这些区域的房源本是可选择的价格区间，但现在却在迅速减少。 最终，租赁困难并不是从高价区域扩散，而是从中低价区域开始显现。对于租户来说，在同一首尔内，降低价格的选择越来越少。中低价租赁房源的消失将不可避免地增加转向月租或迁往京畿道、仁川等外环地区的压力。 租赁房源减少的一个原因是土地交易许可区域的扩大带来的实际居住义务。政府通过去年10月15日的住房市场稳定化对策，将土地交易许可区域扩大至首尔全境。因此，新指定的自治区的购房者在两年内必须实际居住。 由于租赁房源的“差价投资”几乎变得不可能，购房者直接入住的案例增多，而原本可以出租的房源数量也在减少。尤其是在投资需求和实际居住需求共同存在的中低价区域，租赁供应的减少更为明显。 现有租户的续约增加也加剧了租赁房源的短缺。根据Zigbang对国土交通部实际交易公开系统的分析，首尔公寓租赁合同中新合同的比例从今年1月的52.6%降至上个月的45.0%。相反，续约的比例则从47.4%上升至55.0%。 房地产行业人士表示：“在租金上涨的情况下，租户们更倾向于延长现有合同，而不是寻找新的租赁房源。”他解释道：“新合同的价格会立即反映上涨的市场价格，而续约则往往以现有保证金为基础进行谈判。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。