首尔公寓价格连续86周上涨，创下历史最长纪录。然而，整体涨幅有所减缓，江南三区及龙山区等高价区域出现下跌，区域差异愈加明显。 根据韩国房地产院于10月1日发布的《2026年9月第4周（截至9月28日）周公寓价格动态》，全国公寓成交价格较上周上涨0.06%。首都圈上涨0.12%，首尔上涨0.09%，涨幅分别较上周缩小0.05个百分点和0.04个百分点。自去年2月第一周以来，首尔公寓价格已连续86周上涨，创下历史最长的上涨纪录。 在首尔，江南地区的疲软表现尤为明显。江南区（-0.56%）主要集中在压缩正·大治洞的主要小区，瑞草区（-0.33%）主要集中在半浦·蚕院洞，松坡区（-0.19%）则主要集中在方井·蚕室洞，江南和瑞草区已连续8周下跌，松坡区则已连续4周下跌。 龙山区也因文倍·梨村洞的影响，下降了0.01%，出现下跌转变。相反，西大门区（0.41%）、东大门区（0.36%）、城北区（0.36%）、诺原区（0.34%）等江北地区则表现出相对较高的上涨幅度。在江南地区，金川区（0.25%）和江西区（0.23%）等仍保持上涨趋势。 房地产院相关人士表示：“在需求稳定的大型社区、交通枢纽及中小型公寓中，成交价格上涨，而部分地区则出现下调交易，整体上首尔仍呈上涨趋势。” 租赁市场也继续上涨。全国公寓租金较上周上涨0.09%，首都圈上涨0.14%，首尔上涨0.16%，地方上涨0.03%。 在首尔，江北地区的上涨趋势明显。城北·江北·诺原区分别上涨0.36%，道峰区（0.30%）、东大门区（0.28%）等也创下了较高的上涨幅度。江南地区由于入驻量的影响，瑞草区下跌0.23%。而金川区（0.27%）、江东区（0.20%）、永登浦区（0.18%）、江西区（0.17%）等则出现上涨。 房地产院相关人士表示：“在部分受入驻量影响的社区中，价格出现调整交易，而以居住条件良好的小区为中心，整体租金上涨。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格已连续84周上涨，距离此前最长纪录85周仅剩一周。过去房价通常是从外郊开始下跌，但此次江南三区先行下跌，外郊却在上涨。尽管上涨周期较短，但累计涨幅却超过了两倍。根据韩国房地产院的数据显示，截至9月第二周（14日），首尔公寓的成交价格较上周上涨0.16%，自去年2月第一周以来已连续84周上涨。距离2020年6月至2022年1月的最长纪录85周仅差一周。在上一个最长上涨期中，2021年12月20日，恩平区开始下跌，随后在同月27日，道峰区和江北区也相继出现负增长，2022年1月10日，成北区和诺山区也相继录得下跌。之后，1月24日，首尔整体成交价格开始下滑，结束了上涨期。当时，江南区和瑞草区的价格分别上涨了0.01%。相比之下，目前江南区和瑞草区自上月10日以来已连续6周下跌，松坡区则连续2周下跌。然而，其余22个区均出现上涨。本周，中浪区以0.51%的涨幅成为首尔上涨幅度最大的区域，西大门区和道峰区各上涨0.47%，成北区上涨0.43%，外郊的强势表现尤为明显。累计涨幅也大于以往。根据房地产院的周统计数据，之前最长上涨期85周内，首尔公寓成交价格的累计涨幅为7.71%。而此次上涨期在84周内累计上涨了17.34%，尽管时间短了一周，但累计涨幅却超过了两倍。不过，近期的上涨势头有所减缓。首尔整体上涨率从8月第四周的0.29%降至0.22%、0.20%和0.16%。在外郊地区，尽管中浪区和道峰区上涨，但江北区的涨幅从上周的0.46%降至0.26%，显示出区域间的差异。市场分析认为，江南三区等核心区域首先出现大幅上涨，加之针对高价房产的贷款和交易限制，使得相对价格负担较低的非江南区域的需求转移，形成了“调节”市场的局面。未来的关键在于江南区的疲软是否会蔓延至非江南区域，或外郊的购房需求是否能持续上涨。仅凭过去的上涨周期相似，无法判断是否会在同一时间点下跌。光云大学房地产法务学系教授徐振亨表示：“由于供应不足，加上市场货币量增加导致货币贬值，房价上涨压力依然存在，因此短期内上涨趋势可能不会轻易逆转。”他还指出：“在租赁市场缺乏房源的情况下，实际需求者正转向买卖市场，购房需求主要集中在相对价格较低的外郊地区。”汉城大学经济房地产学系教授权大中表示：“需求向相对价格较低的地区转移，造成了气球效应，预计明年春季仍有进一步上涨的空间。”他指出：“高价房市场因各种监管影响上涨势头减缓，而中低价区域的需求集中，可能导致成交价格和租金均上涨。”他还补充道：“为了在短期内填补供应空缺，有必要激活非公寓市场的供应。如果不改善多户住宅或办公楼等住房数量的计算问题，可能会限制供应的扩大。”

尽管首尔的公寓价格持续上涨，但江南地区的核心区域却出现下跌，江北地区的上涨幅度明显加大。 韩国房地产院于8月20日发布了2026年8月第三周（截至8月17日）全国公寓价格动态。首尔的公寓成交价格较上周上涨0.22%，涨幅较上周（0.21%）有所扩大。首都圈上涨0.15%，全国上涨0.08%，地方市场持平（0.00%）。 在首尔，江北14个区上涨0.30%，涨幅大于江南11个区（0.14%）。成北区以0.45%的涨幅最高，钟路区和西大门区分别上涨0.44%，中区和江北区分别上涨0.41%。相反，瑞草区因潜在的再开发项目下跌0.09%，江南区也因大治区和开浦区的影响下跌0.05%。 全国范围内，京畿道（0.15%）、忠北（0.07%）、全北（0.06%）、蔚山（0.04%）、大田（0.03%）等地上涨，而济州（-0.07%）、忠南（-0.05%）、庆北（-0.03%）、江原（-0.02%）、大邱（-0.02%）等地则出现下跌。 在租赁市场上也出现了类似的趋势。首尔公寓的租金上涨0.19%，持续上涨，但瑞草区下跌0.08%，江南区下跌0.03%。相对而言，成北区（0.37%）、江北区（0.37%）、道峰区（0.36%）、诺原区（0.35%）等江北地区的涨幅较大。 不过，整体来看，首尔的房价仍然保持上涨，主要是由于交通便利和大型社区等良好的居住条件的项目持续签订上涨合同。韩国房地产院表示，尽管市场参与者持观望态度，但需求依然坚挺的项目仍然签订了上涨合同，从而推动了首尔整体价格的上升。 江南地区的疲软被认为是由于交易观望的持续，以及局部地区出现的急售房源的影响。我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“税制改革方案发布后，决定出售的单一住房者的急售房源持续涌现，这一点反映在价格上。” 特别是高价公寓的房源涌现压力可能会加大。南研究员指出：“持有40亿韩元后半段高价公寓的业主，由于相对较高的综合税和资本利得税预期，预计在短期内将对江南地区的核心区域的房源涌现施加压力。”他补充道，居住环境相对较差的再开发公寓中，非居住者的持有比例较高，因此在转让业主地位限制之前，出现了出售的动向。 分析认为，江南地区的疲软可能会影响到汉江带等邻近地区。南研究员表示：“在首尔汉江带地区，许多业主希望进入江南地区，因此短期内必然会受到江南核心区域市场状况的影响。”他还表示：“在出售后进入江南地区之前，持有成本是否能够承受等计算变得复杂，因此目前的价格区间走势预计将持续一段时间。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。