在政府实施贷款限制后，首尔的公寓价格持续上涨，但由东炭地区引领的京南半导体后方区域的涨幅则有所减缓，市场差异化愈加明显。 根据韩国房地产院于7月30日发布的《7月第四周（截至7月27日）全国周公寓价格动态》报告，首尔公寓的成交价格较上周上涨0.25%。尽管涨幅较上周的0.27%略有缩小，但整体上涨趋势依然保持。 韩国房地产院表示：“在观望气氛持续的情况下，开发预期较高的区域以及居住条件良好的大规模住宅和交通枢纽等受欢迎的项目成交上涨，推动了首尔整体的价格上涨。” 从区域来看，北部地区的涨幅最为明显。中浪区以0.53%的涨幅位居首位，接着是诺原区（0.46%）、城北区（0.39%）、中区（0.36%）和江北区（0.33%）。而江南区（0.07%）、瑞草区（0.05%）、松坡区（0.20%）等江南地区虽然仍在上涨，但涨幅相对有限。 京畿道的房价也保持上涨，但区域间差异明显。光明市和龙仁市的气兴区分别上涨0.45%，显示出较高的涨幅，而水原市的权善区也上涨了0.40%。相反，伊川市（-0.15%）和坡州市（-0.07%）则出现了下跌。 专家分析认为，政府的贷款限制后，京南半导体后方居住区域的涨势有所减缓。 友利银行房地产研究院的南赫宇表示：“由于对半导体产业景气的乐观预期，东炭地区的京南居住区仍保持两位数的涨幅，但整体价格上涨趋势正在放缓。” 不过，龙仁市的气兴区则被认为保持了相对稳健的走势。南研究员指出：“气兴区的公寓价格相对较低，因此贷款额度缩减的影响小于其他地区，实际需求者持续涌入，使得该区域相对表现良好，仍保持两位数的涨幅。” 全国公寓成交价格上涨0.08%，较上周的0.09%有所减小。地方市场仅上涨0.01%，而济州（-0.08%）、庆北（-0.04%）、忠南（-0.03%）、大邱（-0.02%）等地则继续疲软。 租赁价格也持续上涨。首尔公寓的租赁价格上涨0.25%，较上周的0.27%略有缩小。韩国房地产院解释称，受欢迎的项目如大规模住宅和交通枢纽等的租赁需求持续，推动了成交上涨。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府将华城东炭区、龙仁器兴区和九里市划为调控区域和土地交易许可区后，首都圈公寓价格的上涨趋势依然持续。东炭的涨幅有所减缓，但仍保持在1%的高涨幅，而水原永通区在一周内上涨了1.19%。 根据韩国房地产院于9日发布的《7月第一周公寓价格动态》，截至6日，全国公寓交易价格较上周上涨了0.11%。首都圈上涨了0.22%，首尔上涨了0.30%，京畿道上涨了0.23%。首尔和京畿道的涨幅均较上周有所扩大。 京畿道南部地区的强势持续。华城东炭区上涨了1.29%，虽然较上周的1.46%有所减小，但仍保持较高的上涨趋势。水原永通区从上周的0.41%急剧上涨至1.19%，龙仁器兴区也从0.39%上涨至0.56%。九里市也上涨了0.64%。相反，平泽市（-0.11%）和伊川市（-0.13%）则出现下跌，显示出地区间的差异化。 市场解读认为，东炭的调控后，需求转向京南主要地区的“气球效应”迹象显现。尽管东炭的涨幅减缓，但水原永通和龙仁器兴等邻近生活圈的涨幅同时扩大。 我们的银行房地产研究员南赫宇表示：“东炭的涨幅有所减缓，但由于需求转向价格负担较低的龙仁器兴区，京南地区的强势仍在继续。”他还表示：“换房需求正在向水原永通和城南盆唐等地扩散。” 首尔的公寓价格上涨趋势也在持续。北部14个区的平均涨幅为0.33%，超过南部11个区的平均涨幅0.28%。各自治区中，成北区以0.51%的涨幅位居首位，九老区以0.50%紧随其后。中浪区（0.39%）、广津区（0.38%）、北区（0.37%）、东大门区（0.36%）等也均高于首尔平均水平。这被解读为相对价格负担较低的地区吸引了实际需求，并反映出开发预期的影响。 租赁市场也持续不安。首尔公寓的租赁价格从上周的0.30%上涨至本周的0.31%，涨幅有所扩大，略高于同期的公寓交易价格上涨率0.30%。以成东区（0.46%）、诺原区（0.44%）、江东区（0.43%）、松坡区（0.42%）为中心，学区、交通便利和大规模住宅的偏好持续存在。 全国范围内，首都圈与地方的温差仍在继续。全国公寓交易价格上涨了0.11%，首都圈上涨了0.22%，而地方仅上涨了0.01%。上涨地区增加至108个，下跌地区减少至60个。

随着首尔公寓价格的上涨趋势超越江南地区，扩展至北部外郊，已连续四周上涨。位于京畿道华城的东炭也暴涨1.65%，显示出大区整体的强势。 根据韩国房地产院于6月25日发布的《2026年6月第四周（截至22日）全国周公寓价格动态》显示，首尔公寓的成交价格较上周（0.27%）扩大0.03个百分点，涨幅为0.30%。大区整体上涨0.20%，全国上涨0.10%，而地方则持平（0.00%）。 首尔的主要住宅区和具有开发潜力的地区，购房咨询持续增加，成交上涨，导致全市普遍上涨。 在北部地区，道峰区以0.46%的涨幅在首尔中位居第一，主要集中在昌东和放学洞的交通枢纽。其次是成北区（0.41%）、东大门区（0.38%）、中区（0.37%）和恩平区（0.36%）。 在江南地区，九老区以0.41%的涨幅，主要集中在开封和九老洞的主要住宅区。江南区则在大治洞和狎鸥亭洞的重建项目中上涨0.35%。松坡区（0.29%）、阳川区（0.28%）和江西区（0.27%）也保持上涨趋势。 在京畿道，华城东炭以1.65%的涨幅在全国范围内最高，主要集中在清溪洞和木洞的新建住宅区。南部的主要地区如成南中原区（0.59%）、安养东安区（0.49%）、成南修正区（0.47%）和成南分当区（0.42%）也持续强势。 我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“由于东炭短期内的暴涨带来的价格压力和监管担忧，部分需求已转向附近的水原永通区和成南修正、中原区等地。”他还提到：“京畿南部由于租赁市场缺乏房源，租客转向购房的现象也在持续。” 相反，果川市在中央洞和富林洞的老旧公寓中下降了0.15%。 租赁市场的上涨趋势也在持续。首尔公寓的租赁价格从上周的0.30%上升至0.35%。由于大规模住宅区、学区和交通枢纽的房源减少，导致上涨的租赁合同持续签署。 在首尔，成东区和成北区以各自0.55%的涨幅位居第一，随后是道峰区（0.53%）、诺原区（0.49%）和松坡区（0.42%）。在京畿道，华城东炭（0.53%）、光明（0.40%）、九里（0.36%）和水原永通区（0.29%）的租金也在上涨。 南研究员指出：“尽管租赁价格上涨幅度较大，但公寓成交价格的上涨相对较慢。在首尔外郊的道峰区和九老区等地，政策贷款可用于6000万韩元左右的公寓，吸引了无房单身家庭和新婚夫妇等实际需求的流入。” 他还表示：“由于首尔热门限制区域的房价强势持续，需求也向京畿道的德阳、日山西区和水原权善区等非限制区域转移，出现了‘价格对齐’的现象。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

京畿道华城市东炭新城市地区的房价上涨引发了人们的担忧。 最近，在职场人士匿名社区“Blind”上出现了一则标题为“东炭，这是真的吗？”的帖子。 该帖的作者A先生表示：“从昨天开始，我去东炭湖公园附近的公寓看房，发现每个房地产中都有很多人来看房。”他还提到：“我想选一套满意的房子签约时，房东当场将价格提高了2000万韩元。” 他进一步指出：“其他地方的报价也提高了5000万韩元，实际上那套房子是最便宜的。”他还提到：“有些房子上个月以9亿5000万韩元挂牌，因咨询不断，价格涨到了10亿8000万韩元。” 该帖子传播后，网上对东炭房价再次急剧上涨的担忧不断增加。 网友们纷纷表示：“只有实际需求者会更加困难”，“房价上涨的趋势又开始了吗”，“房东们因为觉得价格会上涨而撤回房源吗”，“在签约前提高价格太过分了”，“最终受害的还是无房者”等等。 尤其是网友们提到过去首尔房价暴涨的情况，表达了对房价上涨的警惕。 此外，该帖子还分享了由“经济正义实践市民联盟”公开的“韩国政府历届首尔公寓平均价格上涨率”资料。 资料显示，在诺穆亨政府时期，首尔公寓的平均价格从3亿韩元上涨至5亿3000万韩元，涨幅约为80%；而在李明博政府时期，价格下降了约10%。随后在朴槿惠政府时期上涨约21%，文在寅政府时期上涨约119%，尹锡悦政府时期上涨约1%。 此外，帖子中还提到“阿峴洞现代公寓的价格在2017年文在寅时期为15亿韩元，至2022年涨至75亿韩元，涨幅约为400%”，引起了人们的关注。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首都圈房地产市场的观望态势持续，实际需求者大量留在租赁市场，京南核心地区的租赁危机愈发严重。尤其是大规模就业机会和新交通网络的集中发展使得华城东炭、成南、光明等地的租赁房源短缺，周租金上涨率接近0.7%，显示出过热的迹象。 根据KB房地产在5月第四周发布的周度住房市场动态，首都圈的租赁价格较上周上涨0.15%，保持了稳健的上升趋势。然而，细分地区来看，京南重点区域的上涨幅度远超平均水平。 涨幅最大的是华城市东炭区（东炭新城中心）。华城东炭的周租金上涨率较上周上涨了0.69%，创下首都圈的最高纪录。附近的成南市中原区也以0.55%的高涨幅紧随其后，而近期因大规模整治项目迁入需求和区域交通网络改善而上涨的光明市也以0.42%的涨幅创下高点。此外，安养东区（0.32%）、水原永通区（0.30%）等地也表现出强劲的上涨势头，京南居住带整体推动了首都圈租赁价格的上涨。 这些数据在国土交通部的实际交易公开系统中得到了反映。华城东炭的代表性小区“东炭站乐天城”102㎡的租赁房源（新房）在本月19日的租赁保证金实际交易价格突破了9亿8000万韩元，创下新高。保证金较年初上涨了近1亿韩元。“东炭湖宫”最近也以6200万韩元的保证金签订了合同，打破了之前的最高价。 租金暴涨并非仅限于东炭。成南市盆塘区的“板桥阿尔法里昂1单元”以17500万韩元的保证金签订了租赁合同，比之前的最高价上涨了5000万韩元。白贤洞的一家中介公司表示：“租客们反映，几个月内租赁保证金上涨数千单位，导致他们放弃续租，面临被迫迁往外围的境地。” 京南地区租赁价格快速上涨的原因是多方面的。首先，首尔住房市场的供应不足直接影响到了京畿道。截至今年4月，首尔公寓的入驻量与去年相比已减半。感受到供应短缺的首尔租客们开始转向相对居住条件优越、施工延误风险较小的京南生态新城或开发区，需求逐渐积累。同时，部分投资需求避开了管制区域，导致房源紧张或价格上涨，进一步加剧了租赁市场的不稳定。 由于租客们难以筹集保证金，纷纷涌向月租市场，出现了“租赁向月租化”及月租价格暴涨的现象，风险已达到警戒水平。尤其是京南半导体带（龙仁器兴、水原永通、华城东炭）一带，大企业后勤员工的近距离居住需求强劲，月租需求迅速增加。 实际上，东炭附近的办公楼和小型公寓的保证金为3000万韩元，月租在120万至150万韩元之间的房源占主流，且这些房源的等待名单也在不断增加。 东炭站的一家中介公司表示：“如果租金上涨率持续超过买卖价格上涨率数月，租客们将面临‘不如买房’的购房压力，”并指出：“租赁市场的不稳定可能在下半年连锁反应推高买卖价格。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。