在3期新城，未售出的住宅用地将由韩国土地住宅公社（LH）直接开发。政府正在减少首都圈公共土地的民间销售，并通过LH直接实施改变供应结构，如果未售用地转为公共销售和公共租赁，3期新城的住房结构将发生变化。
据国土交通部和LH等消息，政府计划将首都圈公共土地中原本打算出售给民间的住宅用地转为LH直接实施，预计到2030年开工5.3万户。如果通过提高容积率等方式额外获得7000户，直接实施的供应规模将达到约6万户。
实际上，去年下半年停止民间销售的住宅用地涉及17个地区的27个地块，面积约65万平方米。京畿道和仁川地区占据19个地块，其中包括南杨州王宿和汉南交山等3期新城。这些用地将在经过地区规划和用途变更后，逐步转为直接实施项目。
随着政府扩大直接实施的同时，也重视公共租赁的供应，3期新城的住房结构变化可能会加大。如果原本的民间销售用地转为公共住房，除了公共销售外，部分数量可能会以公共租赁的形式供应。
政府正在推进的普惠型公共租赁也将是3期新城的主要供应候选地。南杨州王宿S10区块、仁川桂阳AC2-1区块、汉南交山公共综合用地等正在初步考虑中。与现有公共租赁相比，放宽收入和资产标准，提高住房质量，以扩大青年和一般无房者的需求层。
国土交通部部长候选人洪志宣在最近的国会人事听证会上重申了这一方向。洪候选人表示，3期新城中未出售给民间的用地将由LH直接实施，并计划增加公共租赁。
LH直接实施的扩大预计将改变建筑行业的业务方式。民间建筑公司直接购买土地以获取实施和销售收益的结构将减少，LH将成为实施者，民间公司在设计和施工等方面的参与比例可能会增加。
尤其是对于自有开发项目比例较高的中型建筑公司来说，获得首都圈公共土地的机会可能会减少。相反，不需要投入大量资金购买土地而参与施工，这在一定程度上可以减轻金融负担。
问题在于LH的财政负担。如果将土地出售给民间，可以相对快速地收回资金，但直接建设住房则需要额外投入建设费用。公共销售可以通过销售回收项目费用，但公共租赁需要长期持有资产，投资回收的时点也会延迟。
去年LH的总负债已超过173万亿韩元。政府正在推进将LH组织分为开发和住房建设部门与居住福利和资产管理部门的改革，因此未来如何筹集直接实施项目费用和公共租赁运营费用也被视为主要课题。
大韩建筑政策研究院研究员李恩亨表示：“LH直接实施的能力将取决于民间建筑公司在其中承担的角色，长期来看也需要考虑是否能够持续这种项目结构。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
