首尔英东区、九老区和金川区的准工业区因8·13住房供应政策而再次受到关注。首尔市将用地容积率提高至最高400%，同时政府将工业设施的强制比例降低至30%，这为开发提供了更大的动力。然而，现有工厂和租户的搬迁、交通和基础设施问题等，仍是实际供应面临的诸多挑战之一。

截至25日，业内人士表示，首尔的准工业区总面积为19.97平方公里，占首尔总面积的3.3%，其中80%以上集中在英东区、九老区和金川区。这些区域可以同时容纳工业、居住和商业功能。

准工业区在过去也一直被视为住房供应的候选地。首尔市在2009年提出了综合发展计划，并在2015年推出了再生与活化方案，但由于工业与居住设施混合以及复杂的土地关系，开发面临困难。

首尔市计划在2024年制定共同住宅建设的区域单元计划，将准工业区的最高容积率从250%提高至400%。目前，首尔的32个准工业区通过整治和城市开发项目，计划供应约27000套住房。

8·13政策还调整了工业设施的监管。政府决定将工业创新区的工业设施强制比例下限从50%降低至30%。这一措施旨在减轻工业设施的负担，为居住和商业设施提供更多空间，提高项目的可行性。

还计划通过公共部门收购准工业区内的闲置土地和国有土地，以及即将迁移的工厂用地，直接进行开发。在首尔，有21块面积超过1万平方米的低利用土地可能成为工业创新区的候选地，其中文来洞的旧大选制粉厂地块约1万9000平方米等为代表性案例。

然而，监管放宽并不意味着住房供应会立即增加。由于许多工厂和工业设施仍在运营，土地所有者、工厂主和租户的搬迁和补偿问题亟待解决。

保持工业功能也是一大挑战。即使为了住房供应降低工业设施比例，若将准工业区实质上转变为居住区，可能会削弱就业和工业基础。

中央大学城市规划与房地产学系教授马刚来表示：“为了城市综合开发，需要引入具有就业功能的知识产业中心等设施。”他同时指出：“当前经济低迷，知识产业中心面临困难，这可能成为一个变数。”

交通和基础设施问题依然存在。如果大规模住房建设落成，西南地区现有的交通负担可能会加重。最终，尽管用地容积率提高至400%和工业设施比例降至30%，但要实现实际供应，还需解决利益相关者的协调、工业功能的维持和基础设施的扩充等问题。

城市与经济代表宋承炫表示：“西南地区的土地价格低于其他地区，且老旧工业区的开发需求也很大，因此供应量可能会相当可观。”但他同时强调：“实际从事生计的人仍然存在，需要达成补偿协议，且交通拥堵问题严重，因此必须明确结合居住、商业和工业的综合开发及基础设施的保障。”



※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

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