房地产市场难以解读，购房同样困难。政府推出的政策也同样复杂。'难'以'房'地产的视角正是从这里开始。
在民主党议员黄熙提议将废弃公交车用作年轻人临时住房引发争议几天后，政府宣布将放宽公寓房间内浴缸安装的禁令。这是在李在明总统要求修改最低居住标准和改善公寓等非住宅居所的次日。随后，政府还表示将对包括公寓在内的准住宅项目提供金融支持。
民主党澄清，废弃公交车的提案并非党的正式政策。然而，作为国土委员会成员的国会议员公开提出的政策建议，不能仅视为个人意见。废弃公交车提案与公寓政策之间并无直接关联。公寓标准的修订方案早在上个月就已开始相关程序，早于废弃公交车的争议和总统的发言。
国土部放宽浴缸规定，称用于居住
国土交通部在12日发布的《多重生活设施建筑标准》修订草案中，删除了公寓个别房间内浴缸安装的禁令。同时，取消了配备书桌等学习设施的义务。房间内的烹饪设施禁令仍然保持不变。
取消书桌义务的过程并不顺利。现行的多用途营业场所法实施细则将公寓业定义为“在划定的空间内，提供学习者学习设施并提供住宿或餐饮的营业形式”。如果仅在建筑标准中删除学习设施的义务，法律之间的协调性问题将会出现。
国土部解释称，此举是为了反映公寓作为单人家庭居所的现实，并合理化与安全无直接关系的监管。并不是强制要求安装浴缸，因此单纯扩大选择权并不一定是问题。
但政策的顺序需要审视。国土部在2015年制定现行标准时，曾以公寓可能被不当利用为独立居住设施为由，禁止浴缸、烹饪设施和阳台。如今，经过11年，公寓被实际用作居住空间，部分取消了这一界限。
因此，除了允许浴缸外，还应考虑居住空间所需的其他条件。既然浴缸被允许，就应检查房间和浴室的通风标准是否充足。然而，此次修订草案中并未包含最低面积、外部窗户和通风性能的强化内容。虽然承认了居住现实，但却没有加强必要的居住标准。
修订草案中也未附带监管影响分析报告。这是因为在国务协调室的事前协商中被归类为监管审查的非对象。虽然从程序上看并无不妥，但浴缸的允许对公寓设计、未来供应和居住环境的影响，单凭公开的行政预告资料难以确认。
首尔7㎡，大田14㎡……最低标准因地址而异
公寓的恶劣环境已通过调查得到证实。根据2020年首尔市的调查，公寓房间的平均面积为7.2㎡，其中53%的房间面积不足7㎡。具备紧急情况下可逃生窗户的房间仅占47.6%。居住者所指出的主要不便和健康风险也包括狭小空间以及采光和通风不足。
首尔市随后要求新建或改建的公寓房间面积必须达到7㎡以上。如果包括独立卫生间，则需达到9㎡以上，并且必须安装可向外逃生的窗户。
部分地方政府设定了更高的最低标准。大田要求房间面积不得低于14㎡，并强制安装可开启的1㎡以上窗户。光州则规定房间面积不得低于11㎡，包括卫生间在内的总面积不得低于14㎡，并要求设置面向外部的可开启窗户。世宗也要求房间面积不得低于11㎡，并要求具备采光、通风和逃生的外窗。
由于面积计算方式和适用对象不同，无法简单比较哪个地区的标准更优。问题在于，地方政府在制定最低面积和窗户标准的同时，国家的多重生活设施建筑标准中并没有关于房间最低面积和外窗的全国统一最低标准。这就是为什么公寓的最低面积在不同地区可能相差两倍的原因。
现行最低居住标准要求单人家庭的居住空间包括一间房、专用厨房、卫生间和浴室等，总居住面积需超过14㎡。与公寓7㎡的简单比较并不能直接认定为违反标准。因为公寓在建筑法上并不被视为住宅，因此这一标准并不直接适用于建筑许可。这正是问题所在。尽管实际上人们长期居住，但由于不被视为住宅，仍然停留在居住的最低标准之外。
公寓并不是少数例外的居所。根据国土部2022年的调查，公寓和公寓居住的家庭数量为158,374户，是非住宅居所中最多的。2017年的调查显示，公寓和公寓居住的家庭中97%为单人家庭，家庭主的平均年龄为34.6岁。2022年的调查中，32.9%的人表示由于找不到更便宜的租金而选择了公寓。公寓的居住环境与年轻人和低收入单人家庭的居住问题密切相关。
放宽监管与金融支持……供应增加后谁来负责
李在明总统在11日要求审查最低居住标准，以应对气候灾害，并改善公寓、塑料房屋和简易房等非住宅居所的环境。然而，次日国土部便预告放宽浴缸的监管，13日发布的供应对策中则包含对首尔和京畿公寓等准住宅项目的贷款利息支持方案。
如果在2027年前开工，将给予贷款利率1个百分点的财政补贴；如果在2028年前开工，则给予0.5个百分点的补贴。这并不是仅针对公寓的政策，也不是专门针对年轻人的支持，而是需要满足一定的项目条件。尽管如此，放宽监管与金融成本支持相结合，难以排除新公寓供应增加的可能性。将公寓纳入供应对策的支持对象，表明政府将其视为补充住房不足的供应手段。
放宽监管和廉价资金能多快改变供应，城市型生活住宅的案例已经证明。政府在2009年放宽了1人和2人家庭的居住空间标准，并通过国民住房基金支持建设资金。2010年，获得许可的数量从20,529户激增至2011年的83,859户和2012年的123,949户。
满足小型住房需求的成效显著。然而，在某些地区却出现了过剩供应和未售出房源、停车和管理问题。2015年，议政府城市型生活住宅的火灾暴露了狭窄的入口和楼间距、喷淋系统盲区等安全问题。急于供应而未能充分考虑的成本，最终由居住者承担。
生活住宿设施既是住宿设施，又可以进行烹饪和销售，像居住产品一样被出售，导致了非法居住专用和用途变更的冲突。政府现在正在阻止新的非法用途，并支持现有设施的合法使用。地下室在住房紧张的情况下被允许居住，地下层的认可标准也被放宽，结果留下了几十年后的洪水和采光、通风问题。
公寓的增加本身并不是坏事。因为确实需要便宜房间的人，如果公寓消失，可能会被迫迁移到更恶劣的居所。问题在于，增加供应与将低水平居住制度化之间的界限不清。
如果政府要将公寓视为年轻人和低收入单人家庭的居所，就必须首先建立全国统一的最低面积、外窗、通风、消防和逃生标准。公共金融支持也应限于符合这些标准的设施。如果按照修订草案最终确定，新标准将在发布后申请建筑许可、建筑委员会审议和建筑法变更许可时适用。这并不是针对现有公寓狭小房间和无窗房的解决方案。
建立最低标准并不意味着公寓可以替代青年住房。这一标准不是将公寓提升为住宅的许可证，而是防止其进一步恶化的底线。如果公寓是临时和补充居所，就必须同时拓宽通往公共租赁等适当住房的出路。
即使供应紧迫，也不应通过降低居住空间的最低标准来增加数量。政府需要解决的是住房供应不足，而不是降低住房标准。年轻人所需要的不是废弃公交车或浴缸加上的狭小房间，而是可以称之为家的空间。政府应以居住标准而非供应数量来回答年轻人希望在哪里居住的问题。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
