“我住了30多年，现在要我卖掉房子搬走吗。”
在政府发布房地产税制改革方案的第二天，8月4日，位于首尔瑞草区半浦洞的雷米安原贝利小区。小区附近的中介所接到房主与中介人预约咨询的电话络绎不绝。长期持有房产的高龄业主们在计算增加的持有税和减少的资本利得税减免优惠之间，忙于在出售与持有之间做出选择。
该中介所的代表表示：“雷米安原贝利小区内居住超过30年的高龄业主较多，很多人除了养老金外几乎没有其他收入。”他还提到：“持有税在增加，而未来出售时的减免优惠也在减少，因此许多房主都在抱怨‘现在就该卖吗’。”
市场上，税制改革可能导致现有房源的挂牌价格调整。另一家雷米安原贝利附近的中介所工作人员表示：“以长期持有的业主为中心，正在出现考虑是否出售的氛围。”他指出：“现有房源交易不活跃，积压的房源中，必须出售的房主最终不得不调整价格。”
然而，买家们则期待着更多的节税房源出现，转而采取观望态度。该中介所表示：“在公告之前查看房源的买家们，看到税制改革内容确定后，表示会等价格再调整一点。”
雷米安原贝利小区是一个典型的受长期持有房产影响的项目，因其在重建前就已持有房产，资本利得较大。即使居住超过10年，若资本利得较大，从2028年起适用的减免金额上限将使资本利得税负担增加。长期居住所得减免上限在2027年之前没有限制，但2028年将降至2亿韩元，2029年起降至1亿韩元。
假设在雷米安普斯特奇以1.6亿韩元购入84㎡的房产，持有并居住10年后以5.6亿韩元出售，预计资本利得税将从2027年的2418.5万韩元增加到2028年的4498.5万韩元，2029年将达到9450万韩元。
出售退路已打开，但……“卖的人已经卖了”
不过，业内普遍认为，税负加重不会立即导致急售房源的增加。税制改革将逐步实施，房主在决定出售时机上有余地。此外，早在5月9日多住宅者资本利得税加征的宽限期结束前，已经有相当多的房主强烈意愿出售，许多房产已被整理。
当天，记者在雷米安原贝利、半浦在、阿克罗河公园、雷米安大治宫等首尔江南地区主要小区的中介所采访发现，尽管税制改革公告后咨询出售与税负的电话有所增加，但转化为新急售的可能性不高。
持有房产的房主大多能够承受税负，或期待价格进一步上涨。半浦在附近的一位中介表示：“整理房产的人已经整理了很多，剩下的房主大多倾向于继续持有。”他补充道：“虽然可能会有一些房源增加，但仅凭此次公告并不会出现大量急售的局面。”
许多高龄资产拥有者在考虑到增加的持有税负担、资本利得税和交易费用后，选择了坚持持有。大治洞的一位中介表示：“如果卖掉一套价值6亿韩元的房子，就得缴纳资本利得税，同时在购买新房时还得再次承担购置税。”他指出：“在交易过程中损失十几亿韩元的情况下，60岁和70岁的房主宁愿支付持有税继续持有。”
政府计划在2027年和2028年临时降低适用于调控区域多住宅者的资本利得税加征税率。即使在今年适用加征税率出售房产，明年在进行最终申报时也可以退还超额缴纳的税款。
虽然今年已打开出售的退路，但由于减税率将适用到2028年，房主并不急于大幅降低挂牌价格。超高价的单住宅者在2028年之前也可能考虑出售，但由于在2027年底之前仍可享受现有的减免，节税房源预计将在未来一年内分散出现。
卖方与买方之间的心理差距也阻碍了房源增加转化为实际交易。阿克罗河公园附近的一位中介表示：“房源虽然再次出现，但挂牌价格维持在高位，难以视为急售。”他指出：“虽然价格上涨，但由于贷款限制，买家的资金筹集受到阻碍，交易几乎没有发生。”
在雷米安大治宫，一些卖方将挂牌价格降低了5000万至1亿韩元，但是否会导致长期价格下跌仍然不明。最终，卖方需要降低价格，而受到贷款限制影响的买方才能接盘，节税房源才能真正转化为交易。
房主实居转变……担忧租赁供应减少
与买卖市场节税房源增加的速度缓慢相比，租赁市场则出现了实居转变的迹象。从明年开始，居住在持有住房的单住宅者将适用综合房地产税基本减免14亿韩元，而居住在其他地方的单住宅者仅能享受9亿韩元的减免。综合房地产税税额减免和资本利得税长期减免也将围绕持有期限和居住期限进行重新调整。
半浦在的一位房主表示，由于租赁合同到期在7月，因此在综合房地产税征收基准日6月1日之后才能入住，他向中介咨询了判断非居住的标准时点。
该中介所的工作人员表示：“有些房主希望从出租的房子中直接入住。”他指出：“由于鼓励实居的政策叠加，租赁市场的房源持续减少。”
在大治洞，这种趋势已经导致租赁房源的短缺。雷米安大治宫附近的一位中介表示：“在此次税制改革公告后，询问房主意向续租时，越来越多的回答是‘我可能要自己住了’。”他补充道：“目前只有寻找租房的人，而新放出的房源几乎没有，处于稀缺状态。”
继续出租的房主可能会将增加的持有税负担转嫁到租金上。半浦在附近的一位中介表示：“在不出售的房主中，有些人表示税负增加后会提高租金以弥补。”他指出：“如果房源没有增加，持有税负担可能会转嫁给租客。”
政府在此次改革中将无房者的租金税额减免对象限额从每年100万韩元扩大至120万韩元。然而，普通劳动者的额外减免金额根据减免率，每年仅为30万至34万韩元，月均约为2.5万至2.8万韩元。如果租赁供应减少或持有税转嫁导致租金上涨超过这一水平，减免扩大的效果可能会被轻易抵消。
首尔的租赁市场已经处于对额外供应减少的脆弱状态。根据KB房地产的数据，上个月首尔公寓的平均租赁保证金首次超过7亿韩元，达到7亿458万韩元。韩国房地产院的调查也显示，首尔公寓的租金已连续77周上涨。
金仁满金仁满房地产经济研究所所长表示：“持有税和长期居住所得减免的改革将逐步实施，法律修订过程也尚未结束，因此房主没有急于出售房产的理由。”他还指出：“节税房源可能不会集中在短期内，而是有可能分散到2027年。”
他进一步表示：“如果出售江南房产的需求转向税负相对较小的20亿至30亿韩元以下的房产，该价格区间的竞争可能会更加激烈。”他预期：“特别是实居的诱因增强，将导致首尔的租赁房源进一步减少，租赁市场将不可避免地受到重大冲击。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
