房地产市场难以解读。购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂。对“困难”的房地产市场的理解由此开始。
“考虑了买方的情况。” “根据民事协议透明进行。”这是青瓦台对李在明总统夫妇在分当公寓的抵押交易的解释。执政的共同民主党进一步表示，未支付的尾款抵押是“合法且正常的交易方式”，并称其为“通常使用的手段”。他们还表示，贷款监管并不是禁止卖方延迟尾款支付的制度。对总统夫妇承受“不利条件”的评价也随之而来。
如果完全接受这一解释，那么此次交易并不仅仅是防御。它是合法、正常、常规的，卖方为了考虑买方的情况甚至承受了不利条件的模范交易。将其仅仅视为总统个人的善意实在是可惜。可以考虑将其命名为“善良卖方金融”，并将其发展为正式制度。
根据青瓦台的解释，买方在支付尾款之前便获得了所有权，从而保留了重建权利继承的可能性，而未支付部分则在几个月后无息偿还。如此看来，“善良卖方”的称谓并不为过。尾款预计在10月底支付。然而，关于最高债权额17亿7000万韩元与实际未支付尾款的具体偿还和逾期条件并未公开。
有情况但制度缺失
政府在去年的10·15政策中，将首都圈及监管区域内超过25亿韩元的住房的金融机构住房抵押贷款限额降低至2亿韩元。此举旨在强力抑制高价住房的借贷购买。即使购买29亿韩元的住房，金融机构最多只能获得2亿韩元的抵押贷款。
然而，如果卖方延迟支付尾款并在该住房上设定抵押，情况就会有所不同。买方在支付全部房款之前便获得了所有权，随后再向卖方偿还款项。金融公司所承担的债务转移到了卖方身上，但其作为购房债务的经济功能并未改变。
民主党所言现行法律并未禁止这一行为是正确的。然而，合法并不是法律上的回答，而是执政党的政策性回答。政府在抑制借贷购买的同时，金融机构的正门被关闭，卖方是否可以打开侧门仍需探讨。
青瓦台强调了“买方的情况”。没有情况的国民又有多少呢？有的人未能及时出售所住的房子，或未能收回租赁保证金。也有很多人面临入住、贷款和税务时间的错位。
问题并不在于谁更可怜，而在于制度能接受哪些情况，谁的情况又该由个人解决。如果政府和执政党以保持重建协会成员资格为理由来为交易的正当性辩护，那么首先需要明确承认哪些情况。
如果是“常规”，就应进行统计管理
民主党表示，抵押在房地产交易中是通常使用的手段。抵押权作为担保措施是普遍的说法，而卖方在高价住房交易中将相当部分的款项无息延迟数月的交易则并不常见。
根据国民力量党议员金恩惠办公室对今年1至5月住房资金筹措计划书的分析，买方与卖方之间设定抵押的交易仅占所有公寓交易的3.87%。在25亿韩元以上30亿韩元以下的公寓中，这一比例为5.96%。在该价格区间内，称其为主流交易的数据显然不足。
然而，在总统公寓所在的阳地村，重建项目程序即将开始，卖方作为抵押权人的交易被确认的案例并不少。这并不是市场整体的普遍方式，而是与重建时间表相吻合，急于转让所有权的交易集中在特定小区。
抵押作为担保手段的常规性与高价住房交易中相当部分款项无息延迟的交易条件的特殊性是两个不同的问题。如果强调总统承受了不利条件的特别考虑，就不应将其笼统地归为一般交易方式。
市场上已经出现了标有“房主贷款”、“卖方抵押可能”、“尾款借款可能”等字样的高价住房房源。银行贷款收紧后，房主开始填补这一空缺。如果贷款监管未能消除债务，反而将其推向金融公司账外，那么仅依靠个人的好意或非正式的私下合同来解决问题的阶段已经过去。
将“善良卖方金融”制度化
制度化的起点并非支持，而是申报与管理。根据青瓦台和民主党的解释，如果这是合法且正常的交易，就应制定将卖方金融与其他私人借贷区分开来的申报与管理标准。
应将个人之间的尾款延迟作为资金筹措计划书的单独项目，具体列出实际未支付金额、利率、到期、偿还来源等信息。还需明确是否与金融机构贷款合并，以及如何管理偿还能力。
政策支持或特殊处理的对象也需区分。是否仅限于无房住户，或是否包括因出售现有住房延迟或重建权利继承等情况，都需要明确标准。无息、低息延迟所产生的经济利益的税收原则也应明确。
卖方也承担着未能及时收到巨额尾款的风险。因此，需要包含逾期利率、抵押执行、优先权确认标准的标准合同。
政府曾为减租的房东贴上“善良房东”的标签，并给予税收减免。按照政府的逻辑，考虑到买方的情况而无息等待交易款的人，理应也能获得“善良卖方”的称号和相应的优惠。总统交易的具体案例已经出现。
当然，制度化的瞬间就必须承认不便的事实。卖方所承担的未支付债务也是为了购房而产生的债务。如果与金融机构贷款一起管理，那么这些未支付部分也将纳入政府原本希望管理的住房购置债务中。如果不加以管理，这将成为只有资金宽裕且愿意信任买方的房主才能获得的监管外通道。
不能仅以“未禁止”来放任不管，也不能以总统的关怀作为美谈结束。如果政府和执政党的解释是正确的，就应要求申报实际债务金额及利息、到期条件，并制定公开的管理规则。如果不能做到这一点，就不应将其包装成总统的善行或带头示范。
没有人是没有情况的国民。重要的不是谁更可怜，而是政策能以什么标准接受哪些情况。“善良卖方”的总统，您能否也将国民的情况纳入制度中？
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
