政府虽然强调扩大住房供应，但在实际开工过程中仍面临诸多障碍。特别是贷款价值比（LTV）限制、搬迁贷款、施工成本上涨、项目融资（PF）资金筹措和建筑法规放宽被认为是关键瓶颈。
 
在14日举行的国土交通部住房供应讨论会上，发言的明知大学房地产学教授陈美允强调，供应政策应从“管道”的角度来看。陈教授指出：“从审批、开工、销售、竣工到入住应形成循环，但目前在开工阶段出现了瓶颈。”
 

他表示：“住房供应的流动性比单个指标如审批或开工更为重要”，并指出“虽然获得了审批，但未能顺利开工的情况应从大局来看。”他还指出：“金融和税收支持是必要的，但必须精心设计，以免刺激市场预期。”
 
最直接的问题是贷款限制。在非公寓和整治项目现场，LTV限制被认为是阻碍供应的因素。在限制区域，住房买卖商和租赁经营者的LTV几乎被封堵，导致新建销售商在土地购买和项目推进上面临困难。

在整治项目中，贷款限制也被认为是减缓进度的因素。重建和再开发项目必须等到现有居民搬迁完成后才能进行拆除和开工，但如果搬迁贷款减少，项目进度必然会受到影响。

 
新吉市中心公共住房综合项目的相关人士表示：“城市整治项目必须等到现有居民搬迁完成后才能拆除和开工，搬迁需要租金和租户保证金的返还资金，但实际上没有金融机构愿意提供搬迁贷款，导致项目面临延迟的危机。”
 
住房产业研究院的高级研究员金德礼也表示：“项目停滞的原因是LTV大幅缩小，贷款限制非常严格。”他提到：“政府曾表示会为非公寓项目提供资金和担保产品，但目前尚未落实，因此需要尽快推出。”
 
施工成本和项目可行性也被认为是加剧瓶颈的因素。施工成本急剧上涨，导致协会成员的分担费用增加，租赁住房比例和公共贡献负担降低了项目的可行性。KB国民银行房地产首席专家金孝善表示：“首尔的老旧住房比例约为49.8%，而外环地区如诺原和江北等地的比例高达60%。”他指出：“整治项目不仅对住房供应重要，还对改善居住文化和资产利用至关重要。”
 
金专家认为：“虽然首尔有许多整治项目在推进，但实际上进入施工阶段的仅有少数。”他诊断出：“核心因素在于项目的可行性。”
 
此外，公共用地和城市闲置土地的利用也被提出作为开工转变的关键课题。国土研究院本部长朴千圭表示：“必须尽快确保城市内的低利用土地”，并指出“需要在准工业区等地进行用途转换和密度调整。”他建议：“除了现有的整治项目和新建用地外，还应创造利用城市低利用土地的‘第三供应轴’。”



※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

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