城市化进程中，中小城市虽然可能吸纳更小城镇和农村人口，但“二传手”的角色决定了人口增势远逊于大都市，其楼市的潜力也因此有限。可偏偏是中小城市的土地供给模式是最宽松的。以贵阳为例，这里常住人口规模仅439万，已规划和在建的超过200万平方米的楼盘却超过 10个，全部建成后，其规划居住人口将接近110万人，足够给1/4的贵阳居民提供新住房。除了在建住房多，另一个怪诞之处在于楼盘之大，一个大盘，规划居住35万人口，甚至超过了一个区的常住人口数量。
三四线城市地方政府没有足够的财力为升级中的城市规划提供建设资金，更没有在大面积土地范围内完成拆迁整理的能力，无力承担旧城改造与城镇化的推进的工作，必须借助外来资金。而一条公路、一整套市政设施均不会是小笔资金能胜任。作为“回报”，动辄方圆几公里的大盘也就不难理解了。实际上，这些大盘的初始土地资金不过几亿元，开发商真正的先期投入多在基础设施上。越是财政来源匮乏的城市，越是可能把提升财政的希望寄托在土地财政上。而全国落后市县众多，均希望尽可能多地吸引到土地资金，一轮贱卖土地的招商引资竞争便日趋白热化，其结果是这些城市只能开动脑筋，尝试独特的招商策略。对贵阳楼市供应充足的一种解释是土地出让采取“生地熟挂”、“土地一二级捆绑联动”，先以未经拆迁和整理的毛地挂牌，找一个实力的开发商“打包”开发。放在落后城市招商引资的大背景下，这种早被叫停的举动实为竞争策略。当然，这种策略的副产品是三四线城市的房价与一线城市差距越来越大。
北上广等一线城市市政资金雄厚，至少不缺乏先期土地整理的费用。2008年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，为防止开发商以拆迁难为借口延缓开发，建设用地不再允许“毛地”出让，自此一线城市均严格执行。此后，北京上海等城市连续未能完成土地供应计划，如北京已经3年土地供应下降，2012年北京住宅用地供地规模连续三年直线下降的同时，更创近6年来新低。连续供应不足，加之一线城市汹涌的人口移入趋势，仅仅是限购以后的“刚需”已经把房价推高到历史高位。截至去年底，北京新建商品住宅已经跌破8万套。而根据2011年下半年来供地计算，2013年仅有约50个的新盘供应。此前的2012年共有69个新盘入市，2011年更是高达91个新盘。新盘上市数量的逐年下降直接引发了市场的恐慌情绪。
北京之所以供给失衡，一种解释是北京乃国家机关驻地，市政府缺乏足够的执行力，如4成土地被划拨，拆迁过程常遭“不可知力”抗拒。但作为国土面积是香港15倍的城市，仍难给出更“恰当”的理由，除非是利益驱动。发达地区的城市，土地供给普遍采用的是“饥饿营销”，如杭州多年来每年在住宅方面的土地供应量只是在4000亩的范围内徘徊。其结果便是楼市维持高位，地方政府以相对少的土地为代价，获得了土地利益的最大化。
不妨设想，如果没有建立土地的政府“招、拍、挂”制度，人口流动的缘故，房价仍会在不同城市间产生分化。只不过政府在利益驱动下加剧了这一过程。
文/邢海洋
