DS网络：摆脱恶性库存，推进财务正常化
作为国内知名开发商，DS网络在流动性紧缩和销售低迷等外部不利因素的影响下，选择与债权人进行“混合结构调整”，而非进入企业恢复程序，积极推进财务正常化。尽管账面业绩受到影响，但分析认为这是公司主动反映潜在不良资产的结果，标志着其放弃了过去依赖杠杆扩张的经营模式。 根据金融监督院电子公示系统的数据，DS网络2025年的合并销售额为4924亿韩元，比去年（7450亿韩元）下降了33.9%。由于施工成本上升等因素，销售成本（5660亿韩元）超过了销售额，导致736亿韩元的销售总损失。因此，营业亏损达1428亿韩元，连续两年出现亏损。受资产价值重新评估等影响，净亏损为1904亿韩元。 由于亏损的累积，公司的资本实力也受到削弱。2024年底的资本总额为2090亿韩元，去年底降至178亿韩元，下降了91.5%，资本蚀本的担忧加剧。尽管总负债比去年减少了约4157亿韩元，但由于资本的急剧下降，账面负债率反而飙升至6258%。主要子公司如DSDNC等也相继进入资本蚀本阶段，进一步加剧了资本的减少。 财务报表上最显著的变化是未来资产“建筑用地”的减少。DS网络的建筑用地从2024年的9041亿韩元减少至去年5301亿韩元，缩减了41.3%。公司在2024年结算时已将1073亿韩元的土地相关损失计入营业外费用，此次又将建筑用地的存货资产评估准备金从875亿韩元增加至1687亿韩元，几乎翻倍。这被解读为公司为消除不确定性而主动反映累积的潜在不良因素。 公司还在账面上明确了地方主要项目的风险。例如，庆尚北道浦项市斗湖洞的综合大楼项目，设定了946亿韩元的准备金，低于1646亿韩元的购置成本。此外，釜山温泉洞（209亿韩元）、槐法洞（263亿韩元）和忠南牙山的露台房屋（144亿韩元）等主要地方项目也分别在账面上反映了数百亿韩元的价值下降。 完工后未售出的“完工建筑”库存在同期内从1192亿韩元增加至3888亿韩元，增长超过三倍，这在短期流动性方面构成了负担。然而，由于这些资产已完成，未来市场恢复时进行折扣销售或债权人主导的流动化措施可能会将其转化为可用现金。 大规模清偿借款也是一个积极的指标。DS网络于去年9月向首尔恢复法院申请了自主结构调整支持（ARS）计划，暂时中止了债权人的强制执行，并进行了谈判。三个月后，即去年12月，公司与债权人达成了共生债务调整协议，撤回了恢复程序。 因此，刺激信用风险的短期借款从3609亿韩元减少至2494亿韩元，长期借款从2623亿韩元减少至1216亿韩元。公司已全额偿还了高风险的三个短期项目的金融机构贷款，包括京畿道高阳白石洞开发项目，并且还清了未来价值较高的核心区域的长期贷款，如仁川松岛地标城市A9BL住宅项目（1818亿韩元）。 然而，要建立可持续的独立生存结构，仍面临许多挑战。由于制度内项目融资（PF）融资受到限制，公司不得不从控股公司DSN Holdings短期借入超过1000亿韩元，内部输血的依赖度提高。实际上，未来可用资金仍然有限，这也将成为公司在内涵经营过程中需要克服的考验。 一位开发行业人士表示：“在房地产市场低迷时期，透明地将销售价值下降反映在账面上，主动消除不确定性，并偿还优质项目的贷款，是一种现实的选择。如果能够逐步流动化地方未售资产，并改善财务结构，减少对内部借款的依赖，那么基于过去的开发经验，或许能为再度腾飞奠定基础。”
2026-07-13 00:20:00
