李政府的供应政策是否成功？
供应在全国范围内进行，但认购者却集中在首尔。如今，仅凭“首都圈”的名号已无法吸引投资，地方市场更是如此。 今年上半年，全国首轮认购人数为283,619人，其中首尔的认购者为128,137人，占总数的45.2%。而供应量却未能跟上，仅占4%不到，认购者几乎是供给的一半。首尔的平均首轮竞争率达到了63.56比1。 而京畿道的情况则截然相反。一般供应量比首尔多出7倍以上，但认购者仅有29,335人。尽管地区间存在差异，但平均竞争率仅为1.88比1。表现尚可的仁川，4436个名额吸引了35,978人，竞争率为8.11比1，但与首尔相比仍有较大差距。 认购市场所显示的指标非常简单。人们在等待能够购买的理想住房。更准确地说，他们在等待那些可能升值、能够在需要时出售、适合养育孩子或通勤的房子。 因此，认购市场不仅仅反映供应不足的问题。它还揭示了供需不匹配的现象。首尔的供应量不足，而京畿道外缘和地方的需求又不足。这就是为什么尽管政府在全国范围内增加供应数量，认购账户却依然没有动静的原因。 过去，“首都圈”一词在一定程度上是一个保证。即使不是首尔，只要是京畿道的主要地区，需求也会随之而来。区域交通网络、新城、土地开发等名义曾经解释了未来的价值。然而现在情况不同了。由于施工成本上升、高房价、贷款限制和利率负担的叠加，认购者变得更加理性。他们首先关注资金的可获得性，而非中奖的可能性。入住后房价是否能维持也是他们考虑的因素。 认购的集中现象在面积上也有所体现。今年上半年，全国新建公寓的一般供应首轮认购中，84平方米的专用面积吸引了108,558人申请。被称为“国民户型”的84平方米专用面积成为认购者最多的选择。市场所需的仍然是适合家庭居住的中型面积，但这种面积只有在首尔或核心地段时才具备竞争力。 由此，供应政策的困境显现出来。要在首尔增加供应，必须放宽重建和再开发的限制，但整治项目进展缓慢。施工成本上升，业主分摊费用增加，搬迁费用和项目资金的筹集也变得困难。即使获得了许可，开工的道路也很漫长。尽管需要在首尔增加供应，但进展缓慢。 相对而言，在首尔以外增加供应的路径可能会更快。指定土地开发区、建设新城、优先开发公共用地，可以大幅增加供应数量。然而，如果没有就业机会、交通、学校、医院和商业区的配套，供应在认购市场上也会失去吸引力。地方市场已经同时面临认购不足和未售出房源的双重压力。 认购者的行为是理性的。如果必须承担高房价，他们至少会选择价格能够防御的地方。随着贷款限制的加严，选择余地越来越小。资金不足的实际需求者被排除在外，而资金充裕的需求者则更倾向于选择更安全的首尔。最终，认购变得更像是资产防御的手段，而非居住的阶梯。 政府在谈论供应时，容易忽视这一点。供应总量固然重要，但仅凭总量无法说服市场。被认购者忽视的供应将变为未售出房源，而未售出房源又会转嫁给建筑公司和金融机构的负担。相反，如果首尔的供应不足，认购竞争率将飙升，新建房源的稀缺性将进一步加大。认购市场的地区两极化现象不断重演。 第三期新城和预先认购的争议也是同样的道理。政府试图提前展示未来的供应，但如果实际入住时间延长，等待就会变成一种成本。如果预计的房价与确定的房价之间存在差距，中奖者所获得的不是机会，而是不确定性。要使供应信号对实际需求者成为希望，时间表和价格必须同时得到管理。 此次，认购市场再次在质疑供应政策。是为了填补数字的供应，还是为了满足人们需求的供应？
2026-07-21 22:44:00
