政府面临房地产困境，政策目标增至两项
房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂。理解这一切的关键在于“困难的房地产”。 在6月3日的地方选举中，执政党在全国大部分地区获胜，但失去了首尔。尽管票数差距不大，但失败的影响在于票源的分布。郑元五候选人在江南三区和龙山区失去了大量选票，这一损失吞噬了他在其他区域的优势。尽管在首尔大部分地区获胜，但在江南四个地区的失利使得所有胜利都付诸东流。 值得注意的是，超越这四个地区的趋势。像狎鸥亭、汝矣岛、木洞和成寿寺等依赖重建的社区朝着同一方向倾斜。市长吴世勋在靠近汉江的狎鸥亭获得了84.8%的支持率，在汝矣岛获得了72.3%。即使在远离汉江的木洞新市镇（木5洞），支持率也达到了62.7%。这种倾斜不仅限于河边。在郑元五的主场——城东区，包含整治区域的成寿寺也向吴世勋倾斜。 将这些地区联系在一起的不是意识形态，而是资产。等待重建的狎鸥亭、即将进行老旧小区整治的木洞新市镇、以及拥有战略整治区域的成寿寺。尽管居住的社区和世代各不相同，但房屋的未来价值与政策息息相关，这使得他们的处境相似。选民的心态对资产变动的敏感性超过了政治倾向。首尔的选举现在被解读为“房地产带”而非“意识形态带”的信号。如果这种格局固化，下一次首尔市长选举将难以预测。 恰逢政府有两年没有选举的时间。支持率高，国会也占多数。这是推动政策立法的最佳时机。在这样的时刻，总统亲自提及房地产的方向。在6月8日的就职一周年记者会上，他强调了“两个目标”。他表示将加快供应政策的发布，并推动重建和再开发，同时指出“摆脱房地产投机共和国是国家生存之道”，强调需求抑制也必须同步进行。他还表示将于7月的预算案中调整税制。政府的目标因此增至两项。 第一个目标——打击投机 一个目标是抑制投机需求。政府重新实施了对多套房屋的转让税加征，继续推进公示价格的现实化，并在去年大幅收紧了住房抵押贷款。这一方向有明确的理由。政府自成立以来就致力于收回不当所得，缩小资产差距，抑制多套房屋的持有，能够在制度中体现出这些价值。这也能凝聚无房和年轻人的支持。 代价是市场的反应。增加持有负担的同时限制出售渠道，导致多套房屋的市场供应减少。剩余的资产集中在最安全的一套，即新建的首尔房屋。即使在去年重新实施的监管下，首尔的房价仍然出现了两位数的上涨。在更深层次上，供应也在减少。在没有空地的首尔，新房几乎只能通过重建和再开发获得，而如果抑制这些项目，新建的渠道将被封闭。今年以来，首尔的竣工量比去年减少了40%以上，开工量也在下滑。然而，未售房源几乎处于底部。这并不是因为房子卖不出去，而是因为建造的数量不足。在抑制需求的同时，供应却先行枯竭。此外，这个地区不仅有投资者，还有希望通过一套房屋换更好居所的中产阶级居民。抑制越久，他们的流失就越可能从一时的变心转变为坚定的反对。 第二个目标——增加供应 另一个目标是增加供应。然而，总统所描绘的供应形态至关重要。他表示，与其开发绿地或新城，不如“将用于投资和投机的房屋释放出来，这将带来巨大的供应潜力”。这意味着他希望通过施压多套房屋的持有者将房屋投放市场。实际上，在转让税加征即将恢复的春季，部分急售房源已经出现。然而，这些房源并不是新建的，而是房主更换的房屋。城市所拥有的住房总量并没有变化。 新房的增加，即开工和入驻的增加，是另一回事。该政府并未忽视这条道路。去年秋季，政府推出了大规模住房供应和促进重建与再开发的政策。然而，就在几个月前的夏季，政府几乎切断了对多套房屋持有者的搬迁贷款，导致许多多套房屋持有者的重建项目停滞不前。承诺供应的手与束缚供应的手是同一政府。6月8日的“加快速度”更像是对去年承诺的重申。 真正的供应最终取决于开工。在没有空地的首尔，新房只能通过重建和再开发获得，而如果项目的经济性崩溃，这条道路就会被封闭。在税收、贷款和整治监管同时收紧的情况下，开发商和建设公司都难以轻易行动。谈论供应时，最终必须回答交易、持有、金融和许可在何种情况下能够重新运作。这是与抑制需求相反的设计。 当然，这种方向转变也会带来成本。如果调整持有负担，将引发多套房屋减税的争议；如果降低交易税，立即会影响税收；如果放松整治监管，又会遭到“特权”的指责；而新房入驻需要数年时间，无法立即降低当前价格。最重要的是，放松监管会给人留下政府在房地产面前再次退缩的印象。这可能被支持者解读为退步，被反对派视为借口。 这两个目标相互拉扯的事实在过去一年中已经显现。收紧贷款的承诺导致重建停滞。为了抑制而采取的措施反而阻碍了供应。因此，6月8日的“两个目标”不仅是意志的问题，而是设计的问题。在承诺加快重建速度的同时，如果对其经济性施加持有税和整治监管，供应将再次停留在纸面上。每个目标都有其合理性。 抑制投机是政府认为正确的方向，而增加供应则是市场迫切要求的现实。没有选举的两年是政府可以在不顾选票的情况下协调这两者的时间。然而，过了这两年，房地产带将再次面临选票的考验。政府所提到的供应是否仅限于释放现有房源，还是能带来新的开工，将决定未来的选票。
2026-06-09 02:39:00
