江南三区的公寓交易萎缩现象正在蔓延至龙山和麻浦等汉江沿岸主要地区。这两个地区的交易量在一个月内减少了近32%，龙山30亿以上的交易量下降超过60%。一些高价小区的报价甚至低于之前的最高交易价格。相反，首尔外环和京畿南部的房价仍在上涨，预计短期内各地区和价格区间的走势将出现分歧。 根据28日国土交通部的实际交易公开系统，龙山和麻浦的8月公寓交易总数为151宗，较7月的221宗下降了31.7%。龙山区的交易从71宗降至38宗，下降幅度为46.5%；麻浦区则从150宗降至113宗，下降24.7%。不过，8月的合同仍在报告期限内，统计数字可能会增加。 这两个地区的价格指数仍在上涨。根据韩国房地产院的数据，上周龙山和麻浦的公寓交易价格分别上涨了0.02%和0.06%。虽然涨幅有所减小，但并未转为下跌。在同一周，中区上涨0.07%，阳川区上涨0.10%，铜雀区上涨0.11%。在价格指数持续上涨的背景下，实际交易却显得萎缩。 “40亿~50亿区间几乎没有交易”……报价下调现象出现 在龙山，价格越高，交易减少的幅度越大。15亿以下的交易从7月的17宗降至8月的11宗，下降35.3%；15亿以上至30亿以下的交易从36宗降至20宗，下降44.4%；而30亿以上的交易则从18宗降至7宗，下降61.1%。 现场也感受到高价住宅交易萎缩的现象。龙山区梨村洞的一位房地产经纪人表示：“最近一两个月，买家咨询大幅减少，房源也逐渐增加。25坪的房源报价在22亿至23亿之间，33坪的房源在28亿左右有部分交易，但40亿至50亿区间几乎没有交易。” 在麻浦，15亿以下的交易从83宗降至58宗，下降30.1%；15亿以上至30亿以下的交易从66宗降至55宗，下降16.7%。而30亿以上的交易在7月有1宗，8月则没有任何交易。与龙山高价交易减少明显不同，麻浦的30亿以下区间的买家需求也在萎缩。 一些高价小区的报价已低于之前的最高交易价格。龙山区的乐天城在7月以最高55亿9000万韩元成交，但目前的报价在47亿韩元左右。麻浦的乐天普尔吉奥84㎡的最低报价也从6月的26亿5000万韩元降至24亿9000万韩元。 不过，最高交易价格与最低报价因楼层、朝向等个别条件可能存在差异，直接比较较为困难。实际交易在何种价格下达成，将成为未来调整幅度的一个变量。 市场分析认为，8月政府发布的税制改革方案后，江南三区的价格调整和交易萎缩现象正在影响其他高价区域。由于利率上升和贷款监管，加上短期内价格的快速上涨，买家们转向观望，等待进一步的价格调整。 新保妍教授表示：“江南和瑞草在税制改革方案发布后，卖方意愿增强，房源增加，而买家则期待进一步调整，导致交易大幅减少。这种趋势在税制改革方案确定之前，可能会在高价区域持续一段时间。” 高价小区疲软，但外环地区仍在上涨……租赁不安是变数 高价公寓的价格调整在月度统计中也有所体现。根据KB房地产的《9月全国住宅价格动态》，反映市值前50个公寓价格变动的“KB领先公寓50”指数较上月下降0.22%，四个月来首次转为疲软。同一调查中，江南区的公寓价格也下降了0.30%，转为下跌。 对价格上涨的预期也降低。首尔的房价预期指数为116.4，比上月下降1.4点，连续三个月下滑。汉江以南的11个区为108.9，较上月下降2.4点，降幅大于汉江以北的14个区（124.8，下降0.3点）。不过，这两个地区的指数均高于基准线100，表明价格上涨的预期仍占主导。 相对而言，价格较低的首尔外环和京畿南部仍在上涨。KB调查显示，9月诺原区的公寓价格较上月上涨2.32%。中浪区（2.20%）、道峰区（1.95%）、城北区（1.90%）等也均超过了首尔平均上涨率1.13%。在京畿地区，水原永通区（4.30%）、安阳东区（2.75%）、光明市（2.73%）、华城病点区（2.71%）的上涨幅度也十分明显。 专家们认为，受税制和贷款监管影响的高价住宅需求萎缩，而外环地区由于进入高价区域的需求受限以及租金上涨导致的买卖转换需求支撑了价格。 新教授表示：“如果税制改革方案按目前方向确定，超高价住宅将出现更多为了节税而提前实现收益的房源，持有税负担也将加重，短期内可能会受到调整。而首尔中低价区域则因高价区域的需求转移，加上租金上涨推动买卖转换。” 不过，中低价区域的房价上涨也可能面临贷款额度和自有资金负担的限制。无法承受这些负担的需求可能会转向相对便宜的区域，从而改变上涨区域。 尽管首尔的进入需求仍然存在，租赁房源短缺、租金化以及新公寓供应减少等现象持续，因此将高价住宅交易萎缩视为首尔整体房价趋势性下跌的判断尚为时尚早。 韩永镇我们的银行房地产研究室主任表示：“如果租赁市场的供应不足未能得到结构性解决，将可能成为维持首尔外环和京畿东南部买入需求的因素。即使在年内，这些地区的上涨趋势可能会持续，但交易可能会出现平稳状态。” 他还指出：“尽管流动性仍然较大，但考虑到利率上升的压力、家庭债务和贷款监管，价格持续大幅上涨将变得困难。租金价格是否稳定、市场是否真正感受到供应增加，将成为未来市场的重要变量。”

首尔公寓租赁市场的上涨趋势正在迅速扩展到强北和外环地区。由于近期贷款限制和房价上涨的压力，购房需求增加，租赁房源短缺，使得相对价格较低的地区租赁需求集中。 特别是在强北区、中浪区、成北区等首尔强北地区，买卖价格和租金同时大幅上涨。分析指出，尽管买卖市场价格持续上涨，但选择继续租赁的待机需求也在积压。 根据KB房地产在25日发布的周度公寓市场动态，7月第三周首尔公寓租金较前一周上涨0.38%。这一涨幅与前一周持平，显示出强劲的上涨势头。 按自治区划分，强北区的租金在一周内上涨1.15%，成为首尔25个自治区中涨幅最高的地区。接下来，东作区上涨0.82%，中浪区上涨0.76%，广津区上涨0.73%，成北区上涨0.65%。 本周租金上涨的主要地区中，强北区的自治区数量大幅增加，显示出租金负担较轻的强北和东北地区也开始受到价格上涨的压力。 在买卖市场中也观察到了类似的趋势。在同一时期，首尔公寓的买卖价格上涨0.34%，与前一周的涨幅相同。中浪区上涨1.08%，成为首尔中涨幅最大的地区，接下来是诺原区上涨0.66%，成北区上涨0.54%。 买卖和租赁上涨的地区有很大重叠。中浪区和成北区的买卖价格和租金均表现强劲。分析认为，始于首尔核心区域的价格上涨正在向相对便宜的地区扩散，同时推动了买卖市场和租赁市场的共同上涨。 然而，与买卖价格的上涨趋势不同，购房者的心理有所减弱。首尔买方优势指数从上周的89.2下降至本周的84.2，下降了5.0点。买方优势指数超过100表示买方多，低于100则表示卖方多。 按区域划分，强北14个区的买方优势指数在一周内下降了7.4点，降幅超过了强南11个区的2.9点。尽管强北区的买卖价格快速上涨，但实际出手的需求略有减少。 与此同时，首尔的租金上涨趋势也扩展到了邻近的京畿地区。根据KB房地产的调查，华城东滩区本周租金上涨0.70%，九里市上涨0.64%，光明市上涨0.52%，汉南市上涨0.44%。 这些地区的共同点是与首尔的交通便利性较好，或近期买卖价格上涨显著。分析认为，来自首尔的租赁需求和该地区的买方待机需求共同推动了租金的上涨。 东滩区在近期被指定为调控区域后，买卖市场观望情绪蔓延，但价格指标仍在滞后反映之前的上涨趋势。尽管买卖交易减少，现有居住需求并未消失，等待购房的需求若留在租赁市场，租金可能会继续保持强劲。 光明、九里、汉南也被视为与首尔接壤的替代居住地。每当首尔租金上涨时，需求往往会转向这些相对价格较低的地区，但近期京畿地区的租金也在上涨，降低了居住成本的效果。 未来的租赁市场将受到秋季迁居需求和入驻量的主要影响。通常下半年，因学区和工作变动，租赁需求会增加。在新公寓入驻不足的地区，季节性需求的增加很可能直接导致租金上涨。 买卖市场的观望情绪持续多久也至关重要。如果贷款限制持续，房价压力未减，等待购房的需求可能会在租赁市场停留较长时间。买卖交易的减少并不一定导致租赁需求的减少，反而可能积累租赁需求。 如果租金持续上涨，可能会刺激买卖市场的副作用也不容忽视。租金与买卖价格的差距缩小，部分租户可能会转向购房，而房东则可能会利用租赁保证金进行投资。 房地产行业人士表示：“最近租金上涨并不是强南部分地区的局部现象，而是扩展到强北、首尔外环及邻近京畿地区。由于迫切需要住房的实际需求涌入租赁市场，可能会加剧租赁市场的不安，因此在入驻量和租赁供应未能显现之前，短期内租赁市场的不安将持续。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

吴世勋首尔市长在政府即将举行的房地产国民大讨论会前表示：“讨论会的核心议题应聚焦于供应扩大和租赁市场稳定，而非税收。” 吴市长在12日通过自己的Facebook表示：“我欢迎总统和政府举办国民讨论会，旨在直接倾听民众对房地产问题的声音。”但他也表示：“从总统在社交媒体上提出的讨论议题来看，我担心讨论会可能再次集中在‘谁将承担更多税收’的问题上。” 他强调，此次讨论会应聚焦于解决民众实际面临的住房问题。 吴市长将当前首尔及首都圈的房地产市场形容为“房价、租赁和月租同时上涨的‘三重上涨’”局面。 实际上，首尔的公寓市场在房价上涨的同时，租赁房源短缺，导致租金也随之上涨。此外，无法承担租金的租客转向月租市场，进一步推高了月租价格。年轻人、新婚夫妇和社会新鲜人面临着租赁困难，月租比例上升，居住成本大幅增加。 为了解决这一现实问题，吴市长在讨论会上首先提出的议题包括：△快速扩大供应 △重建与再开发等整治项目的活化 △租赁市场的正常化。 他表示：“民众所期望的不是仅以数字呈现的供应计划，而是市场能够信任的有效政策。”并指出：“只有建立对供应的信任，市场才能稳定。” 他还强调：“重建与再开发是最可靠的供应对策。”并指出：“如果整治项目未能按时推进，新住房供应将受阻，需求只会集中在现有住房市场，必然会推高价格。” 吴市长表示：“对年轻人、新婚夫妇和低收入群体来说，最紧迫的问题是能够稳定居住的房子。”并强调：“如何解决租赁房源减少和月租负担增加的问题也必须成为核心议题。” 他指出：“民众最痛苦的是房价和租金同时飙升的现实。”并表示：“如果讨论会忽视民众的痛苦而集中在其他主题上，就难以称之为真正倾听民声的讨论。” 此次发言是在政府为讨论房地产政策整体而推动国民参与型讨论会的背景下，重申了首尔市一贯主张的“以供应扩大为中心的市场稳定论”。 在房地产市场中，有观点认为仅靠加强税收政策难以稳定市场，必须同时进行供应扩大。一般认为，当交易税或持有税等税负加重时，房屋持有者可能会将税负转嫁到交易价格或租金上，交易萎缩则会导致市场上可供出售的房源减少，从而削弱价格调整功能。然而，这种效果可能因市场情况和税制设计而异，专家们对税收政策的影响看法也存在分歧。 因此，此次国民大讨论会将是讨论税负增加还是广泛探讨供应扩大与租赁市场稳定等市场结构改善方案的重要分水岭。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

由于学区公寓租赁短缺，木洞、大峙洞等地的别墅需求增加。根据国土交通部的数据，木洞、大峙洞和芦原区中溪洞等主要学区的别墅交易和租赁合同在新学期前显著增加。木洞作为大型学区，别墅交易量截至当天达到400件，1至3月期间交易347件，同比去年190件增长82.6%。租赁合同也增加，截至当天共534件，1至3月期间交易453件，比去年同期的408件增长11.0%。江南区大峙洞和芦原区中溪洞也呈现类似趋势。大峙洞租赁合同从去年1至3月的232件增至今年的250件，增长7.8%。截至当天，累计交易量为277件。中溪洞的别墅交易在今年1至3月达到16件，比去年同期的7件增长128.6%。截至当天，累计交易17件。学区别墅市场自去年3月因土地交易许可区的指定而开始活跃，江南区大峙洞的别墅交易从2023年的17件增至2025年的90件。这一趋势因贷款限制和租赁房源短缺而加剧，尤其是江南区大峙洞的别墅交易在去年下半年比上半年增长近一倍。学区公寓价格上涨也刺激了别墅需求，江南三区的公寓价格上涨约6%，是首尔平均涨幅的2.6倍。租赁市场因多房产持有者出售而导致房源减少，现有租户续约增多，形成连锁短缺。根据房地产平台数据，木洞的租赁房源呈下降趋势，市场供应不足。韩国住宅学会会长、汉阳大学经济学教授陈昌河分析称，非居住一房产持有者和新租赁贷款担保限制等政策导致投资性房产减少，自住率上升，市场结构发生变化。