“现在的公务员找房子都这么困难，1万人要来，究竟要在哪里生活呢？” 15日，在赛翁市道潭洞，一位公寓中介如此表示。自赛翁市成立以来，他已经经营中介事务所14年，最近他指出，地区住房市场面临的最大问题是租赁房源不足。 随着政府宣布将44个位于首都圈的中央行政机构及其附属机构迁移至赛翁市，地区住房市场对新增迁移需求的承受能力引发了担忧。迁移目标机构的公务员编制达到9929人。在当地，现有公务员已经很难找到租赁住房，即使考虑购房，贷款负担也让人难以轻易下手。 当天访问的道潭洞靠近政府赛翁大厦，是公务员的热门居住区域。一些公寓小区步行至大厦仅需10分钟。与家人一同迁移的公务员主要寻找公寓租赁，而单独赴任的公务员则主要寻找单间或公寓，但由于现有租户的合同续签，新租赁房源难以找到。 道潭洞的一位公寓中介表示：“由于现有租户不断续签合同，想要找到单间或公寓简直是难如登天。”他还提到：“房东虽然没有大幅提高出售价格，但租赁价格却有从原来的3亿韩元涨到3亿5000万韩元的情况。” 根据韩国房地产院的数据，截至今年10月第二周的12日，赛翁市公寓的租赁价格较去年年底上涨了4.71%。同期，销售价格下降了0.92%，显示出销售市场与租赁市场的走势相互矛盾。 由于租赁房源不足，一些租户开始转向购房，但贷款限制成为障碍。随着保证金的上涨，虽然有购房需求出现，但资金筹集困难，实际交易难以实现。另一位公寓中介表示：“由于无法找到租赁房，迫切想要购房的人很多，但贷款不足，导致无论如何都难以行动。” 机构迁移公告后，外地投资咨询也有所增加。然而，现场反映出与2020年因行政首都迁移而导致房价暴涨的情况不同，资金筹集的条件有所不同。 当时，赛翁市公寓的销售价格在一年内上涨了44.93%。道潭洞道岚村14单元的汉林普尔艾维尔99㎡的月最高交易价格从2020年1月的7亿5000万韩元上涨至2021年1月的13亿韩元，一年内上涨了5亿5000万韩元。 一位公寓中介表示：“2020年市场上曾经历过两周内房价上涨1亿5000万韩元的情况，但当时贷款条件比现在宽松。”他指出：“现在市场氛围将取决于手中有现金的人愿意出手购房的程度。” 专家们指出，为应对大规模机构迁移带来的额外居住需求，需要提前采取供应对策。光云大学房地产法务学系的教授徐珍亨表示：“假设迁移目标公务员中至少60%迁至赛翁市，可能会产生约6000户的居住需求，但要提供足够的住房并不容易。” 他进一步指出：“2020年因行政首都迁移的期待感推高了房价，而这次则是实际迁移需求的出现，存在差异。”他还提到：“未能在赛翁市满足的需求可能会扩散到大田市的裕城区等邻近地区，因此需要提前制定住房供应对策。”

位于首尔麻浦区的麻浦泰营公寓，规模约为2000户，但目前仅有1套租赁房源。根据今年7月至9月的调查，确认的4份租赁合同均为续租合同，未发现与新租客签订的租赁合同，现有租客选择续签合同继续居住。 麻浦区的一家房地产中介表示：“续租合同几乎被用尽，租金大幅上涨，加上搬家需要支付中介费和搬家费用，因此很多人宁愿继续住在原来的房子里。” 随着首尔的租赁房源减少，租金负担加重，放弃搬家的租客越来越多。在合同到期前寻找新租房时，发现很难在原有生活圈内找到条件相似的房子，因此选择续租或转向月租。 根据22日房地产平台Ashi的数据，位于诺原区的中界住宅3单元是一个拥有1500多户的大型小区，但目前没有租赁房源。自上个月以来也未确认有租赁交易。 在附近的小区，本月初利用合同续租权签订的租赁合同，保证金为4800万韩元。上个月的新租赁合同中，保证金高达6500万韩元的案例也有。 诺原区上界洞的一家房地产中介表示：“最近一个月几乎没有租赁房源，与去年相比大幅减少。在一个2000户规模的小区中，新出现的租赁房源也仅有1至2套。”他补充道：“虽然持续有租赁咨询，但条件不错的房源一出现就会被立即签约。” 在阳川区的木洞，寻找租房的需求与房源不足的情况也引起了关注。木洞7单元附近的中介表示：“寻找租赁房的客户持续存在，租赁房源一出现，平均每天有3至4人来看房，房源一出现就会被迅速签约。” 即使找到租赁房，租金上涨以及中介费和搬家费用也让租客感到压力。原本想改变居住条件的租客也在考虑搬家费用，选择继续留在原来的房子。 在房源紧缺的情况下，房东选择租客的现象也开始出现。诺原区的一位房地产中介表示：“房东会询问租客的家庭人数和是否有宠物，租月租时还会询问收入或职业。”随着租客的选择权减小，租赁过程中也形成了尽量满足房东要求的氛围。 建国大学房地产学教授尤宣钟表示：“租赁保证金本身已经上涨，加之租赁市场的趋势也在从租赁转向月租。”他进一步指出：“从租赁转向月租是租赁市场变化过程中出现的过渡现象，目前由于房源稀缺，形成了房东主导的市场。” 专家们认为，居住要求等政策因素也对租赁供应产生了影响。租客在寻找租赁房时遇到困难，选择留在原有房子或转向月租，可能会导致居住选择的缩小。 延世大学商学院教授高俊锡表示：“由于居住要求和土地交易许可区的指定等影响，能够转为月租的房源本身就减少，注册租赁经营者的租赁期限结束也对租赁房源的减少产生了影响。” 他还表示：“租金大幅上涨使得租客难以承受租赁，出现了转向月租的现象，未能找到新租赁房的租客可能会选择续租或转向月租。”

随着首尔公寓价格连续两周上涨幅度减缓，各地区之间的温差愈加明显。由于税制和贷款限制等因素，江南三区普遍下滑，而相对价格负担较低的江北地区则吸引了实际需求，房价持续上涨。 江南三区普遍下滑……江北和道峰上涨0.4% 11日，韩国房地产院发布的9月第一周（截至9月7日）公寓价格动态显示，首尔公寓成交价格较上周上涨0.20%。这一涨幅较上周的0.22%下降了0.02个百分点，连续两周上涨幅度缩小。 在首尔，江北区以美亚和番洞的小型公寓为中心上涨0.46%，成为最高涨幅地区。道峰区和西大门区分别上涨0.43%和0.42%，江北地区的强势表现十分明显。 尽管贷款条件不佳，交易量有所减缓，但由于买卖和租赁房源不足，卖方报价并未大幅下跌。尤其是在交通便利的区域，15亿韩元以下的公寓集中，价格相对可及，实际需求持续涌入。 相反，江南区下滑0.35%，西大门区下滑0.30%，自上月税制改革方案发布以来，已连续五周下滑。上周上涨0.01%的松坡区本周也下滑0.02%，转为下跌。 长期持有减税率的降低和长期居住所得减免限额的设立等以实际居住为重点的税制改革，似乎加大了高价住宅的出售压力。尤其是在居住条件相对较差、实际居住不便的重建公寓中，价格调整尤为明显。 松坡区的下滑转变也被解读为江南地区价格调整扩散的过程。江南和西大门汉江带的局部价格调整正在向其他地区蔓延，试图转向江南和西大门的松坡区房主降低部分卖方报价，从而影响价格下跌。 在租赁市场中，江南区与其他地区之间的差异也显现出来。江南区和西大门区的租金分别下滑0.03%和0.21%，而首尔其他地区则普遍上涨。诺原区上涨0.38%为最高，随后是中浪区0.37%和西大门区0.32%。 需求向10亿韩元以下的外环转移……‘轮动’现象将持续 首尔房价的地区差异预计将持续。主要汉江带由于高价水平、税制负担和贷款限制等因素，买入势头减弱，而相对价格负担较低的首尔外环和京畿非限制区域的需求可能会增加。 在汉江带，因再开发而获得新建公寓的原业主等，因担忧未来的持有税和资本利得税负担，部分房源有所增加。各金融机构的贷款限制依然存在，试图从中低价区域转向高价区域的需求也受到限制。 我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“贷款总量管理扩大3%和住房贷款收入资格放宽等政策将对2030年代的无房者实施宽松的金融政策。”他还表示：“10亿韩元以下的首尔外环和京畿非限制区域将继续推动首尔房价上涨的‘轮动现象’。” 随着秋季搬家季的临近，租赁市场的房源不足将加重租户的居住成本负担。尤其是在实际需求集中的首尔外环，房价、租金和月租金都有可能同步上涨。 汉城大学经济房地产学系的权大中教授指出：“需求在增加，但住房供应不足，价格必然面临上涨压力。”他表示：“政府加强了对1户1住宅非居住住房和土地交易许可区域的实际居住要求，导致租赁供应更加不足，月租金也持续上涨，租户在今年秋季可能面临相当大的困难。” 他还补充道：“税收加强的可能性被提及，税负转嫁到租金的现象也在影响。”他认为：“租赁价格可能会从今年秋季持续上涨至明年上半年。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着租金持续上涨，即使是同一公寓、相同面积的新租户也面临着更大的保证金负担。尤其在首尔，新合同与续约之间的租赁保证金差距已扩大至以84平方米为标准的最大8000万元。 根据直方的数据，从今年1月到6月对首都圈公寓租赁交易的分析显示，首尔地区新合同与续约之间的租赁保证金差距正在扩大。 此次分析针对的是在同一小区、相同面积下新合同与续约均已完成的案例，租赁保证金是以交易中位数为基准进行比较的。分析对象为59平方米和84平方米的公寓，月租合同不在此列。 在首尔，首都圈内新合同与续约的租赁保证金差距最大。59平方米的新合同与续约的保证金差距从1月的3500万元扩大至6月的7750万元，增幅超过两倍。同一时期，新合同保证金从5亿元上涨至5亿4750万元，而续约则从4亿6500万元仅上升至4亿7000万元，涨幅有限。 84平方米的差距更为明显。新合同与续约的保证金差距从1月的4375万元扩大至6月的8000万元。新合同保证金从6亿5625万元上涨至7亿元，而续约则维持在6亿1250万元至6亿2000万元之间。 在京畿道，新合同的负担也在加重。59平方米的新合同与续约的保证金差距从2000万元略增至2200万元，而84平方米的差距则从1050万元扩大至5100万元。新合同保证金从4亿元上涨至4亿5000万元，而续约则从3亿8950万元仅上升至3亿9900万元，涨幅相对较小。 相比之下，仁川的差距相对较小。截至6月，新合同与续约的保证金差距为59平方米的950万元，84平方米的712万元，均为首都圈中最低水平。 由于租金负担加重，现有租户选择续约的比例也在增加。在首尔，新合同的比例从1月的52.6%降至6月的45.0%，而续约的比例则从47.4%上升至55.0%，自4月以来首次超过新合同。京畿道的续约比例也从38.6%上升至45.4%。 直方表示，新合同的租金立即反映当前市场价格，而续约则受到现有合同条件的影响。特别是在适用合同续约请求权的情况下，租金上涨幅度受到限制，从而导致新合同与续约之间的保证金差距进一步扩大。 此外，近期由于租赁房源不足和租金上涨，新合同所需的保证金负担加重，加上搬家费用和中介费等附加费用的考虑，现有租户更倾向于续约。 因此，随着首尔和京畿道的续约比例持续增加，预计在租金强势持续的情况下，新合同与续约之间的保证金差距在短期内仍将扩大。 另一方面，续约合同也在增加。根据国土交通部的数据，今年1月至5月，首尔公寓租赁续约合同的比例为46.0%，较去年同期的40.5%有所增加。特别是租赁中，续约合同的比例为51.3%，合同续约请求权的使用比例也超过52.8%。