在房地产国民大讨论会即将召开之际，税收、贷款和供应限制的讨论被提上日程，但与租户居住费用密切相关的租赁市场稳定措施却相对被忽视。由于之前的各领域讨论会中，租赁制度本身并未作为独立议题突出，因此在23日总统主持的大讨论会上，关于租赁市场稳定方案的讨论呼声日益高涨。 根据21日房地产行业的消息，政府计划在23日举行的李在明总统主持的房地产国民大讨论会上，综合讨论住房供应、住房金融和房地产税制等领域的主要意见。此前，国土交通部、金融委员会、财政经济部等于14日至16日举行了各领域的讨论会。 当时，租赁问题被纳入供应领域的详细讨论主题，但焦点集中在租赁住房的供应主体及公共租赁和公共分配的比例等方面。租赁制度、租金、合同续签、保证金返还安全措施等租赁制度本身并未被单独作为议题处理。 问题在于，税制、金融和供应的讨论结果都会影响租赁市场。如果持有税上升，租金转嫁的担忧加大；而租赁贷款的限制则会增加租户的保证金筹集负担，迫使其转向月租或半月租。随着整治项目的搬迁工作逐步展开，周边的租赁需求也会增加。政策变化的最终负担可能会集中到租赁市场。 首尔的租赁市场已经显示出不稳定的趋势。6月，首尔公寓的租赁房源为18574套，同比减少了2726套，降幅达27.26%。上个月，首尔的续租合同比例也达到了55.4%。新租赁房源减少，现有租户选择继续居住的趋势愈发明显。 月租化的趋势也十分明显。今年1至5月的租赁交易中，月租的比例为68.6%，较去年上升了7.6个百分点。由于租赁保证金的负担、保证金返还的担忧以及租赁贷款的压力交织在一起，转向月租和半月租的压力加大。 价格上涨的趋势依然持续。根据韩国房地产院7月第二周的数据显示，首尔公寓的成交价格上涨了0.30%，租赁价格上涨了0.28%。今年首尔公寓的累计涨幅为成交5.74%，租赁5.72%，两者相差仅0.02个百分点。与去年同期相比，租赁价格的上涨压力显著加大。 汉城大学经济与房地产学系的权大中教授表示：“租赁房源减少，租金急剧上涨，导致租户的居住费用负担加重，这些租户又转向购房市场，形成了反复的结构。”他指出，在未来供应不足的担忧下，“提前购房”的心理正在扩散。 可替代公寓租赁的非公寓租赁房源也不足。由于租赁诈骗的影响，别墅、多户住宅和城市型生活住宅市场也出现了对月租的偏好，而新建非公寓的供应也处于萎缩状态。针对租赁贷款制度和非公寓新建供应的金融与税制合理化，也应在租赁市场稳定的层面上进行共同探讨。 一位房地产行业人士表示：“在租赁房源减少、月租比例上升的情况下，单独讨论税收和贷款可能会忽视租户的负担。”他强调，“应将持有税、租赁贷款和整治项目的搬迁费用捆绑在一起，共同讨论租赁市场的稳定措施。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，解决这一问题的关键在于如何看待房地产。 李在明总统在就职一周年的记者会上将租赁称为“某种形式的民间金融”。他指出，租赁贷款助长了房价的上涨，并成为租赁诈骗的温床。他还预测，租赁制度可能会“逐渐消失”。 关于租赁制度仅存在于韩国的观念与事实有些出入。实际上，玻利维亚、印度及一些欧洲国家也存在类似的押金租赁合同。然而，租赁作为全国性的租赁方式，几乎只有韩国是独特的。虽然这种制度较为罕见，但并不意味着它必须立即消失。现在需要考虑的不是租赁是否会消失，而是依赖租赁生活的租客们接下来该去哪里。 租赁带来的稳定与转嫁的风险 租赁对许多人来说是节省月租的一种方式。无房家庭通过支付押金来减少每月的居住费用。对于收入较高但仍未能购房的人来说，租赁实际上是最现实的选择。 因此，租赁长期以来被视为居住的“阶梯”。然而，仅仅将租赁的积极功能解释为居住的阶梯是不够的。更现实的功能是提供居住的稳定性和缓冲收入空缺。虽然高额的押金是一个门槛，但一旦租客筹集到押金，就可以免去每月支付租金的负担。即使暂时失去收入，也不容易面临被驱逐的风险。 然而，租赁并不是单一的制度。对租客而言，它是降低居住费用的工具，但对整个市场而言，它也是支撑房价上涨的资金来源。房东可以无息接受租赁押金，用于购房或其他投资。如果房价上涨，房东还可以期待资本利得。对租客而言，租赁是稳定的保障，但对房东而言，它也是投资的阶梯。 这种结构以房价上涨为前提。如果房价不再像以前那样上涨，房东的计算就会改变。他们会选择每月有收入的租金，而不是高额的押金租赁。最近，租赁数量减少、月租增加的趋势与此密切相关。 租赁比率显示了这种不稳定性。租赁比率高时，房价与押金之间的差距变小，低成本购房的机会增加。然而，如果租赁比率过高，房价稍微下跌就会导致无法退还押金。租赁诈骗正是利用了这一结构。房东收取接近房价的押金，却将损失风险转嫁给租客。 相反，在租赁比率降低的趋势中，房东放租的动机减少，租赁数量本身也在减少。当租赁数量多时，押金风险加大；而当租赁数量减少时，租客的选择也随之减少。无论哪种情况，最终的负担都落在租客身上。 对个人而言，租赁是合理的选择。即使不购房，也能降低每月的居住费用。然而，当这种选择在市场上普遍存在时，就形成了依赖房价上涨的结构。一旦这种期待动摇，成本就会转嫁给租客。 无论便宜还是昂贵，去处都不多 在租赁之后，租客该去哪里？目前市场提供的选择大致有两种：便宜或昂贵，而中间的选择几乎不存在。 租赁减少后，最终接纳这些租客的地方是公共租赁和私人租赁。公共租赁的租金较低，但在质量和形象上，往往难以超越“居住福利”的认知。负责运营的韩国土地住房公社（LH）也面临巨大压力。LH的债务预计在2024年底将达到160万亿韩元，低租金结构导致的损失负担也在持续增加。因此，公共部门无法完全承担租赁的空缺。 我们还需审视公共租赁是否充足。从整体数量来看，韩国并不算严重不足。然而，从长期租赁的角度来看，感受却截然不同。统计数字与实际市场感受到的不足之间存在差距。公共租赁难以迅速跟上租赁减少的速度。 私人租赁则面临相反的问题。租赁市场的相当一部分依赖个人房东，规模小且管理不均。月租的比例已接近70%。如果将包含押金的月租计算在内，租赁的空间正在迅速缩小。租赁诈骗的冲击仍然在市场上留有痕迹。 私人租赁作为租赁的替代方案，不仅仅是因为价格昂贵。月租和管理费是每月消失的成本，每次续约时价格的不确定性也会反复出现。昂贵的月租并不一定意味着良好的管理。以个人房东为主的公寓、单间和办公楼的维修和管理标准参差不齐。租客在支付费用的同时，难以有效控制居住质量。 月租化的冲击首先影响的是资产较少的家庭。虽然租赁押金难以筹集，但每月支出的月租会直接侵蚀储蓄能力。对年轻人和新婚夫妇而言，月租的增加不仅仅是居住费用的负担。它延迟了他们搬到下一个家的时间，也使得购房的距离更远。尽管租赁押金存在风险，但至少还有期待能退还本金的希望。月租则削弱了这种期待。 最终，低租金的住房被贴上了福利的标签，而适合长期居住的住房则价格昂贵。中间层的家庭虽然超过了公共租赁的标准，但却难以购房，面临尴尬的境地。租赁在过去填补的空白正是这里。租赁之后的首要问题因此变得简单：租客在哪里，支付多少，能住多久？ 可长期居住的租赁住房 为了准备租赁之后的生活，需要有适合中产阶级租客长期居住的住房。租金应在可承受范围内，合同应稳定，且房屋在时间推移中不应被忽视。单纯要求增加公共租赁是不够的。必须超越“只有穷人才能住”的观念。 仅靠自有住房无法解决居住问题。即使土地价格降低，建房的成本依然存在，对于刚入社会的年轻人和新婚夫妇来说，这笔资金依然庞大。有人必须先建房、先购房并长期出租。关键在于这个角色由谁以什么条件来承担。 韩国社会对居住问题的看法过于简单化。要么购买自己的房子，要么支付月租。租赁之后的替代方案应在扩展这两者之间的选择中寻找。即使一开始不购买整套房子，也可以逐步积累部分房价，或者公共部门降低土地价格和利息负担，以便让人们能够长期居住。重要的不是名称，而是构建一种在支付居住费用的同时，仍能保持积蓄的途径，避免因过度贷款而承担房价下跌的风险。 奥地利维也纳的社会住房值得关注的原因也在于此。许多市民居住在社会住房中，这些住房并不被视为仅供低收入者的房屋。合作社或法人利用公共土地和低利率资金建造和运营住房。相应地，收益在一定范围内被限制。剩余资金用于修缮或新建住房。入驻标准也较为宽松，中产阶级也能进入。因此，居住在这里并不被视为缺陷。 丹麦的情况也类似。部分租金和住房产生的盈余资金被用于修缮旧房和新建住房。重要的是，租赁住房的建设不是一次性的。租金、管理、维修和再投资在一个结构内运作。 这并不是要简单复制这些案例。关键在于不将租赁住房分为两类：一类是便宜但带有污名的住房，另一类是昂贵的月租产品。这两者之间可以创造出适合中产阶级长期居住的住房。如果再加上一些拥有权与长期租赁相结合的选择，租客就能摆脱“买不起房就只能租”的简单选择。 韩国也曾尝试过社会住房、公共支持的私人租赁和青年安心住房等项目。然而，这些项目规模较小，形式也不够多样化。最重要的是，运营方难以维持。租金需要降低，住房需要长期管理，但承担这些成本的结构较为薄弱。 公共部门无法完全承担所有责任，也不能仅依赖私人部门。公共部门应提供土地和金融支持，运营则由私人或非营利主体负责，但收益应在一定范围内限制，以确保运营的可持续性。无论名称如何，核心是简单的：租金应在可承受范围内，合同应长期维持，维修和管理不应被忽视。应在租客能够承担的范围内，构建出能够长期存在的住房结构。 减少租赁需有顺序 减少租赁的政策迅速影响市场。如果收紧租赁贷款和减少担保，房东的计算会立即转向月租。关键在于接下来的步骤。租赁减少的速度与租客能够搬迁的住房出现速度并不成正比。 建房需要时间。制定制度、聚集经营者、获取土地、开工并入住需要数年时间。相反，贷款限制和税制变化会立即影响市场。即使方向正确，如果顺序错误，受害者将是租客。如果要减少租赁，首先必须创造出人们能够搬迁的住房。 在此期间，金融也应以租客为标准进行设计。韩国的住房市场长期以来依赖于预售和租赁押金来提供住房，而不是长期低利率资金。要减少租赁，就需要替代这些资金的金融支持。这样，降低对租赁押金的依赖不会直接导致租客的月租负担增加。金融应以减少租客的押金风险和月租负担为目标，而不是保护房东的收益。 在这一过程中，租客可能需要承担更高的月租，并在退还押金的过程中经历不安。需要区分新租赁需求与现有合同的续签或搬迁的租客。防止投机需求的措施与减少实际居住者的搬迁成本并不相同。 月租社会的风险不仅限于价格。租赁中高额押金降低了房东的不安，但在月租中，租客的收入和职业稳定性可能会受到更严格的评估。年轻人、非正式员工、自由职业者和单身家庭可能会面临更大的不利。强制驱逐因未支付月租而产生的风险，以及因收入、职业和家庭形式而导致的过度排斥，都是新的挑战。 租赁功能也需要重新审视。这并不是说要放任多套房东。应对租赁收入征税，减少利用押金进行的过度投资。然而，减少多套房东的数量与减少租客可居住住房的数量是两回事。政策的标准不应仅仅是房东拥有多少套房，而应关注租客能否稳定居住。 租赁之后的住房应是租客能够承担、能够长期居住且不会被忽视的住房。如果可能，在支付居住费用的同时，资产形成的途径也不应完全中断。超过公共租赁标准但无法购房的中间层，正是过去依赖租赁的群体。应根据租赁减少的速度，确保这些人拥有可承受的选择。 减少对租赁的过度依赖的方向本身是合理的。关键在于顺序。并不是所有人都必须拥有房子。如果租金在可承受范围内且能够长期居住，租赁的方式也是正常的。如果在拥有与租赁之间扩展选择，更多人就能在不必承受过度贷款和不安月租之间，保持更大的稳定。我们无需害怕租赁减少的趋势。真正危险的是在没有替代方案的情况下，首先拆除现有结构。那样留下的不是制度的正常化，而是负担的转移。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。