重建改变商圈……敦村人口增加，潼川销售额飙升
重建与再开发不仅仅是拆除旧房屋并建设新公寓的居住改善项目，它们正在重新塑造城市的消费格局。大型住宅区的入住和基础设施的改善吸引了周边商圈的常住人口，而新建住宅的需求则扩大了生活密切型消费，成为线下商圈新的增长因素。根据5月17日首尔市商圈分析服务的统计数据，首尔主要整治项目周边的“常住人口”在过去五年中显著增加。常住人口是指在街道和建筑物周围居住或停留的人口，是商圈分析的一个指标。最为显著的地区是江东区敦村。敦村的常住人口从2020年第四季度的544万增加到2025年第四季度的792万，增长了45.5%。同期，商圈预计销售额从约852亿韩元增加到约1010亿韩元，增长了18.6%。敦村是敦村住宅区重建后，规模达1万2032户的奥林匹克公园森林项目于2024年底开始正式入住的地区。随着大型住宅区的入住，搬家和生活服务需求、新商业设施的顾客以及后方生活圈的消费综合涌入，生活圈的整体规模得到了提升。然而，常住人口的增长幅度与销售额的增长率相比仍显不足，商商业设施的入驻和生活消费圈的形成仍需时间。东大门区李文洞的常住人口也从490万增加到684万，增长了39.4%。商圈预计销售额从约1121亿韩元增加到约1421亿韩元，增长了26.8%。李文洞是李文1再整治促进区重建的瑞米安拉格兰德项目于2025年1月开始入住的地区。新建公寓的消费群体与原有的大学区和住宅混合商圈结合，商圈的性质正在发生变化。相反，潼川洞和吉洞的人口增长幅度小于销售额的增长幅度。西大门区潼川洞的常住人口从648万增加到713万，仅增长了9.9%，但商圈预计销售额从约2453亿韩元增加到约3294亿韩元，增长了34.3%。这是由于重建的新班浦4区的梅普尔宅和汉江沿岸高端住宅需求的结合，增强了消费能力。江东区吉洞的常住人口增长率仅为8.0%，但预计销售额从约3185亿韩元增加到约4256亿韩元，增长了33.6%。吉洞并不是大型整治项目直接集中区域，而是吸收了敦村大型住宅区入住和江东区新建住宅需求的后方生活商圈。综合各地区的数据，整治项目对商圈的影响并非单一方向。像敦村和李文洞这样的大型住宅区入住首先吸引了周边商圈的常住人口，而像潼川洞和吉洞这样的人口增长幅度不大，但销售额反应更快的地方也存在。业内人士分析认为，整治项目不仅仅是简单的居住供应，还在改变商圈的结构。过去在重建初期阶段，空置和商圈萧条的担忧较大，而最近在大型住宅区新入住后，消费人口恢复，连锁店、生活密切型行业、医疗机构、培训机构和大型商业设施中心的商圈重组正在显现。然而，尽管新兴商圈在增长，但缺乏缓冲区域的急剧开发可能会导致现有老旧商圈的萧条。龙山区汉南3区的再开发项目就是一个典型例子。汉南3区是一个于2025年2月开始拆迁的大型再开发项目，未来将建设5988户的住宅区。随着拆迁和搬迁的正式开始，区域内的商业设施和商铺已经迅速关闭，地区商人对此表示担忧。至今为止，流动人口集中在梨泰院站周边的商圈受到的影响相对较小，但区域内部的原有生活商圈正逐渐出现空白。即使在再开发后形成新的商圈，现有商人能否承受上涨的租金和变化的消费结构，并重新进入市场，仍然是一个独立的问题。成北区长位洞的一位商铺分销商表示：“在施工期间会经历短暂的萧条，入住后流动人口结构往往会发生变化，商业结构和商铺本身也会发生较大变化。尤其是约1万户的大型住宅区，实际上形成了一个新的城市级消费区域，因地区特性在商圈增长中也出现了差距。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-05-17 23:42:46
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