美国加息导致贷款利率和额度双重压力，购房者面临困境
美国联邦储备系统（美联储）在三年多以来首次加息，这引发了对国内贷款者负担加重的担忧。国内住房抵押贷款利率可能面临进一步上升压力，且如果实际利率上升，根据总债务本金偿还比率（DSR）规定，新贷款者的贷款额度也将减少。根据18日金融界的消息，KB国民银行、信贷银行、 하나은행、我们的银行和NH农协银行等五大银行的五年固定型住房抵押贷款利率当天的范围为年4.94%至6.92%。与上月底的年4.72%至6.56%相比，下限上升了0.22个百分点，上限上升了0.36个百分点。与韩国银行开始加息前的6月底年4.37%至7.37%相比，下限上升了0.57个百分点。上限下降了0.45个百分点，但这是由于NH农协银行最近将住房抵押贷款利率下调了0.45个百分点所致。固定型住房抵押贷款利率主要与银行债券五年期等市场利率挂钩。由于美国加息预期和国内进一步紧缩的可能性已经提前反映在市场利率中，因此在美联储实际加息之前，利率就已经出现上升趋势。美联储还留有进一步加息的可能性，因此国内市场利率可能继续面临上升压力。银行的融资成本和家庭贷款总量管理也是变量。如果市场利率上升，银行的资金筹集成本将增加。如果家庭贷款的增长趋势持续，银行可能会缩小优惠利率或提高附加利率，以调节贷款需求。市场上有预测认为，在这些因素叠加的情况下，部分住房抵押贷款产品的利率可能接近年8%。我们的银行经济学家朴亨中表示：“由于加息的可能性仍然存在，市场利率的上升趋势可能会持续一段时间。”他还表示：“部分贷款产品的利率上限可能接近8%。”如果利率进一步上升，不仅会增加现有贷款者的利息负担，还会影响新贷款者的贷款额度。根据银行业DSR 40%的规定，年收入为1亿韩元的贷款者在一年内可以偿还的贷款本金和利息为4000万韩元。随着利率的上升，在借取相同金额时，偿还本金和利息的金额也会增加，因此为了满足DSR标准，必须减少贷款本金。假设没有其他贷款，以30年期本金均等偿还方式借款，年收入为1亿韩元的贷款者的计算贷款额度在利率为5%时约为6亿2094万韩元。如果利率上升至6%，则约为5亿5597万韩元，减少6497万韩元。在利率为7%时，约为5亿103万韩元，比5%时减少近1亿2000万韩元。年收入为6000万韩元的贷款者，如果利率从5%上升至6%，计算贷款额度将从约3亿7256万韩元减少至3亿3358万韩元，减少3898万韩元。即使是相同的收入，适用的利率不同，购房所能动用的资金也会相差数千万韩元。实际的新贷款额度可能会更小。因为在首都圈和受限区域的住房抵押贷款中，适用压力DSR制度以反映未来利率上升的可能性。如果有信用贷款或汽车分期付款等其他债务，住房抵押贷款的额度将进一步减少。KB国民银行房地产首席专家金孝宣表示：“对中低价和实际需求市场的贷款依赖度较高，可能会受到利率的更大影响。”他指出：“现在是对利率上限进行保守假设并检查现金流的时机。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-09-19 01:28:20
