首尔公寓市场的买卖价格上涨趋势减弱，但月租负担加重。第三季度首尔公寓买卖价格上涨0.07%，较第二季度的0.24%下降了0.17个百分点，而月租价格则从0.9%上升至1.02%。 根据韩国房地产院在15日发布的《2026年第三季度公寓价格动态调查》，全国公寓买卖价格较上季度下降0.33%。相对而言，租赁价格从0.09%上升至0.15%，月租价格则从0.71%上升至0.86%。 第三季度首尔的所有租金指标均有所上涨，但趋势有所不同。买卖价格上涨率为0.07%，低于上季度的水平，租赁价格上涨0.37%，较第二季度的0.4%有所缩减。相反，月租上涨1.02%，较第二季度的0.9%有所扩大。 房地产院表示，首尔买卖市场中，靠近地铁站和新建公寓的替代需求持续，但由于对多套房产的监管等因素，急售房源的出现导致整体上涨幅度缩小。在租赁市场中，由于公寓租赁房源不足，中大型公寓的需求持续增加。月租方面，租赁和月租房源不足、靠近工作地点的需求以及1-2人家庭的需求被认为是价格上涨的因素。 按面积划分，首尔40㎡以下的公寓买卖价格在第三季度下降0.06%，而40㎡以上至60㎡的公寓上涨0.21%。60㎡以上至85㎡的公寓上涨1.07%，85㎡以上的公寓上涨1.57%。全国范围内，40㎡以下和40㎡以上至60㎡的公寓买卖价格分别下降0.48%和0.14%，而60㎡以上至85㎡的公寓上涨0.06%，85㎡以上的公寓上涨0.38%。 首都圈整体买卖价格下降0.26%。租赁价格上涨0.27%，较上季度的0.17%有所扩大，月租也从0.78%上升至0.93%。仁川的租赁价格在第二季度下降0.22%后，第三季度回升0.08%。 地方的买卖价格下降0.63%，较第二季度的-0.71%有所减小，但租赁价格下降0.32%，较上季度的-0.22%更为疲软。月租上涨0.57%，较第二季度的0.43%有所扩大。 全国的租赁转化率为6.56%，首尔为6.13%。公寓的收益率全国为5.90%，首尔为5.15%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府在一年前发布的“10·15房地产政策”将首尔全境划为调控区域和土地交易许可区，但首尔租户的居住费用负担依然沉重。首尔公寓的中位数租金在一年内上涨了6000万韩元，即使留在原有住房中，保证金的上涨也难以避免。随着月租价格的同步上涨，尽管实施了高强度的调控措施，租赁市场的负担依然难以减轻。 根据14日韩国房地产院的数据，2026年8月首尔公寓的中位数租金为5亿6000万韩元，比去年8月的4亿9800万韩元上涨了6200万韩元（12.4%）。中位数价格是指将所有住房按价格顺序排列后位于中间的价格。 以通常的租赁合同期限2年为基准，租户的负担更加明显。2024年8月首尔公寓的中位数租金为4亿8000万韩元，与今年8月（5亿6000万韩元）相比上涨了8000万韩元（16.7%）。这意味着两年前签订租赁合同的租户在合同到期后寻找新房时，必须承担上涨的市场价格。 尤其是松坡区的公寓平均租金从2024年8月的7亿5734万韩元上涨至今年8月的9亿4137万韩元，涨幅达到1亿8403万韩元（24.3%）。江东区在同一时期也从5亿82万韩元上涨至6亿375万韩元，涨幅为1亿293万韩元（20.6%）。永登浦区和城北区的租金分别上涨了9954万韩元（18.3%）和8401万韩元（18.7%）。 政府在去年10月将首尔全境及部分京畿道地区指定为调控区域、投机过热地区和土地交易许可区。通过缩小住房抵押贷款额度和对单一住房的租赁贷款实施总债务偿还比率（DSR）监管等措施，加强了对住房市场整体需求的管理。然而，实施一年后，首尔租赁市场的租金上涨仍然给租户带来了资金压力。 根据《亚洲经济》在8月对国土交通部实际交易价格公开系统中报告的首尔公寓租赁合同的分析，未使用续租要求权的协议中，44.6%的保证金上涨超过5%。保证金上涨超过10%的合同也占27.1%。这表明，无论是新租赁合同还是延续现有合同，租金上涨都转嫁给了租户。 对于已经使用续租要求权的租户来说，负担可能更重。根据《住房租赁保护法》，行使续租要求权时，原则上保证金的上涨限制在5%以内，但在续租要求权用尽后与房东重新协商合同时，这一上限可能不再适用。在租金上涨期间，合同到期的租户面临的保证金上涨压力可能更大。 KB国民银行房地产首席专家金孝善表示：“租金持续上涨，现有合同与周边市场价格的差距越来越大。租户在合同到期后需要寻找其他房屋时，难以用现有保证金找到条件相似的住房，因此出现了即使保证金上涨也与房东达成协议延长合同的情况。” 为了减轻租金负担，转向月租的租户情况也并无太大改善。今年8月，首尔公寓的中位数月租金为138万韩元，比去年（120万韩元）上涨了18万韩元（15.0%）。同一时期，中位数月租保证金也从1亿1000万韩元上涨至1亿2000万韩元，涨幅为1000万韩元（9.1%）。即使选择月租以减轻一次性资金压力，每月的居住费用也在增加。 然而，借贷维持租赁也并不容易。租赁贷款的可用金额因担保机构的担保限额和金融机构的审查标准而异。保证金上涨并不意味着贷款额度会相应增加，因此难以通过贷款来补充额外的保证金的租户可能需要投入自有资金或寻找其他融资方案。 世宗大学房地产AI融合学科教授申宝妍表示：“难以承担保证金上涨的租户只能寻找额外贷款，但政策性金融的使用条件较为严格，因此可能会选择利率相对较高的贷款。如果通过贷款筹集资金变得更加困难，租户可能会转向保证金租赁的月租。” 专家们指出，为了稳定租赁市场，亟需扩大供应。尤其是在新公寓入驻量不足的情况下，若再加上整治项目的搬迁需求，租金上涨的压力可能会进一步加大。 申教授表示：“在租赁房源不足的情况下，整治项目的搬迁需求叠加，租金上涨率可能超过房价上涨率。在住房供应充足之前，应继续对遵守租金上涨限制等义务的租赁经营者给予税收优惠，以促进租赁住房的供应。”

上个月，首尔的住房许可数量同比激增超过600%。然而，住房买卖交易量较上月下降超过20%，市场进入调整期。 根据国土交通部于30日公布的2026年8月住房统计数据和2025年住房建设实际统计的最终数据，8月全国住房许可数量为21607套，同比增加25.6%。首都圈的许可数量为15470套，同比增加105.6%。 特别是首尔的增长势头显著。首尔8月的住房许可数量为11306套，较去年同月的1605套激增604.4%。1至8月的累计许可数量为39940套，同比增加40.4%。 相比之下，非首都圈的许可数量有所减少。8月非首都圈的许可数量为6137套，同比下降36.6%；1至8月的累计数据为67879套，同比下降15.8%。 全国的开工数量为18013套，同比增加9.3%。首都圈的开工数量为8845套，下降1.7%；而非首都圈的开工数量为9168套，增加22.5%。首尔的开工数量为1172套，同比增加14.6%。 分销数量在首都圈有所增加。8月全国的公寓分销数量为17295套，同比增加3.7%。首都圈的分销数量为14587套，增加40.6%；而非首都圈的分销数量为2708套，下降57.1%。首尔的分销数量为1473套，同比下降27.6%。 竣工数量呈下降趋势。8月全国的竣工数量为15151套，同比下降10.7%。不过，首都圈的竣工数量为8871套，增加12.5%；首尔的竣工数量为4714套，增加178.1%。非首都圈的竣工数量为6280套，下降30.9%。 未售住房数量略有增加。8月末，全国未售住房数量为69134套，较上月的68217套增加1.3%。首都圈的未售住房数量为19136套，较上月下降1.7%；而非首都圈的未售住房数量为49998套，增加2.5%。 竣工后的未售住房数量有所减少。8月末，全国竣工后的未售住房数量为28080套，较上月的29152套减少3.7%。 交易市场萎缩。8月的住房买卖交易数量为48359宗，较上月的63185宗下降23.5%。首都圈的买卖交易数量为25740宗，下降25.9%；非首都圈为22619宗，下降20.5%。 首尔的住房买卖交易数量为7884宗，较上月下降27.3%。其中，首尔的公寓买卖交易数量为4589宗，较上月的6564宗下降30.1%。 租赁交易也有所减少。8月的租赁交易数量为199204宗，较上月下降5.6%。首都圈为134394宗，下降6.3%；非首都圈为64810宗，下降4.0%。 租赁交易的下降幅度较大。8月的租赁交易数量为59749宗，较上月下降12.7%，同比下降17.7%。月租交易数量为139455宗，较上月下降2.2%。1至8月的累计月租交易比例为68.5%，较去年同期增加6.3个百分点。 国土部还公布了2025年住房建设实际统计的最终数据。去年许可的最终数据为388000套，比初步数据增加8500套；开工的最终数据为272000套，比初步数据减少500套；竣工的最终数据为300000套，比初步数据减少42000套。 国土部表示：“竣工数据的差异主要是由于在初步统计过程中，临时使用许可等部分重复计算造成的。从去年10月的统计开始，我们已改进了以首次使用许可日期为依据来统计竣工数据，以避免重复计算。” 尽管首尔的许可和竣工数据大幅增加，但买卖和租赁交易同时减少，因此，供应指标的改善是否能真正带来市场稳定，值得关注。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔联排和多户型公寓的8月平均租金保证金较上月上涨，而平均月租则有所下降。 Dabang于29日基于国土交通部的实际交易数据，发布了2026年8月首尔25个自治区的33㎡以下联排和多户型公寓的租金分析报告《8月Dabang地图》。 分析结果显示，8月首尔单间公寓的平均租金保证金为2亿2228万韩元，较上月上涨293万韩元（1.3%）。平均月租为67万韩元，较同期下降2万韩元（2.4%）。 各自治区的平均租金保证金中，西大门区以2亿8632万韩元最高，达到首尔平均水平的129%。其次是江南区（120%）、中区（119%）、广津区（107%）、龙山区（106%）、松坡区（105%）、城东区和永登浦区（103%）、麻浦区（100%），这些地区的租金保证金水平与首尔平均水平相似或更高。 平均月租中，龙山区以116万韩元最高，达到首尔平均水平的173%，较上月的87万韩元上涨32.5%。Dabang分析认为，8月龙山区高价新建公寓的交易推动了平均月租的上涨。 高于首尔平均月租的地区包括江南区（131%）、城东区（118%）、西大门区（114%）、江西区（111%）、中浪区（109%）、麻浦区（106%）、广津区和城北区（105%）、永登浦区（104%）、东大门区（101%）。 城北区的平均月租为70万韩元，较上月上涨35.1%。Dabang解释称，7月平均月租为52万韩元，较6月的65万韩元暂时下降，导致了基数效应的影响。 此次调查针对8月在首尔交易的33㎡以下联排和多户型公寓进行，月租以1000万韩元的保证金为基准进行换算，租金则以全部交易为依据进行统计。 此外，Dabang曾表示，7月首尔联排和多户型公寓的平均租金保证金略有下降，而平均月租上涨6%，显示出租金和月租的走势相反。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

共同民主党于27日提出今年定期国会的基本原则为“民生优先政策国会”，并表示将“振兴民生，完成改革”。权칠胜政策委员会主席在国会举行的记者会上表示：“由于朝野政策委员会已就民生领域的共同承诺和关注事项达成共识，我们将尽快推进可行的事项。”权主席指出：“在此次中秋假期中，最让人感到沉重的声音无疑是民生问题。”他表示：“虽然表面的经济指标有所改善，但民众在生活中仍感到困难。”他进一步强调：“政府和执政党将更加努力确保经济复苏能够转化为民众的生活改善，并将优先讨论与民众生活直接相关的议题，如基础养老金、减轻住房费用负担、支持小商户和个体经营者、青年和照顾政策等，而非党派利益。”他提出了六个主要推进方向：△扩大月租税收减免等减轻基本生活费用负担；△扩大青年资产形成和未来准备机会；△资本市场健康化；△促进中小企业、小商户和地方经济发展；△保护国家利益和企业利益；△加强国民安全和安保。他补充道：“政策只有在民众能够在购物篮、工资账户、就业和住房问题上感受到变化时，才有意义。”并表示：“民主党将确保政府发布的政策不仅停留在口头上，而是能够在实际操作中得到预算和立法的支持。”朴成俊首席发言人谈到中秋假期期间听到的民心时表示：“对中秋之后的政局变化和支持率的担忧，真切地传达给我们。”他指出：“党员和执政党支持者希望在总统的领导下，党政机关能够团结一致，成为有力的执政党。”此外，他提到：“对最高法院院长赵熙大拒绝再审的批评，以及将国家安全问题作为争议的自由韩国党也引起了关注。”他表示：“大家一致认为赵院长走上了政治家的道路，而非法律人的道路。”关于非军事区（DMZ）爆炸事件和乌克兰朝鲜军人遣返问题等安全议题，他指出：“自由韩国党不仅在简单的争议中制造阴谋论，还加剧了民众的不安。”并呼吁：“在争议中也要有所选择。”同时，他还要求自由韩国党代表张东赫就“在‘叛乱之夜’中，尹锡悦总统因无人机入侵而诱导朝鲜挑衅的部分，明确表态。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管以首尔为中心的高价建筑交易有所增加，但商铺租赁市场的空置压力却在加大。高负债的建筑业主因空置期延长导致租金收入减少，可能在偿还贷款时面临再融资困难。 根据房地产平台的数据显示，今年第二季度全国商业及办公楼交易金额达到9.755万亿韩元，比上一季度增长18.1%。300亿韩元以上的高价建筑交易数量也增加至40宗，增长29.0%，其中82.5%的交易集中在首尔。 与高价建筑交易的增长形成对比的是，商铺租赁市场的空置压力依然严峻。第二季度全国一般商铺的空置率达到了13.4%，创下统计以来的最高纪录。根据韩国房地产院的数据，首尔小型商铺的平均空置率为6.4%，但江南大路的空置率为0%，而弘大和合井地区则高达14.9%，显示出商业区之间的差异。弘大和合井的1层租金为每平方米6万3600韩元，超过了首尔平均的5万2800韩元，但却出现了两位数的空置率。 问题在于，若空置情况持续，负债高的建筑业主将面临更大的金融压力。商铺和建筑的租金收入是偿还贷款本金和利息的主要来源，因此购入时预期的租金与实际收入之间的差距将影响偿还能力。 如果购入时根据预期的租金收入确定了贷款规模，空置后资金计划可能会受到影响。负债比例越高，抵御租金收入下降的能力也会越弱。 空置会导致月租收入减少，但金融成本仍在持续。即使找到租户，如果租金低于预期，单靠月租也难以承担利息。 世宗大学房地产AI融合学科的申保妍教授指出：“在商铺分配时，有时会将租金定得高于市场实际水平，从而高估收益性。”她表示：“一旦出现空置或实际租金低于预期，月租收入可能会低于利息成本，导致投资收益率为负。” 将增加的金融成本转嫁给租户也并不容易。在空置率高的商业区，租户的选择增多，可能需要降低租金而非提高租金。因此，在需求减弱的商业区，小型建筑即使填补了空置，也难以实现预期的租金收入。 在贷款到期时，负担可能会加重。空置和租金下降的长期化将影响租金收入和建筑价值评估。在到期审查中，如果抵押价值或偿还能力被低估，贷款额度将减少，业主需要用自有资金弥补不足。 在用新贷款偿还旧贷款的过程中也是如此。如果金融机构不提供与旧贷款相等的资金，业主即使已经承担了利息，也需要筹集一笔大额资金。如果无法获得所需资金，可能会面临出售建筑或因逾期而进行拍卖的风险。 申教授表示：“在空间需求减少的情况下，如果无法找到租户，利息负担将持续增加。”她指出：“高杠杆可能导致违约，最终可能导致拍卖物品的增加。” 她补充道：“虽然目前仍处于初期阶段，但如果违约情况因利率上升而增加，商铺和小型建筑等与日常生活密切相关的空间也将受到影响。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管首尔的平均月租首次超过160万元，月租市场正在扩大，但月租卡支付市场的增长却未达到预期。虽然去年使用金额有所增加，但由于房东同意、提交证明文件和手续费负担等高门槛，今年的增长势头有所放缓。根据国民力量党议员金相勋办公室从信贷卡、现代卡和我们的卡获取的资料，今年上半年三家公司的月租卡支付金额总计为6800万元，使用次数为8647次。按年化计算，预计为1.36亿元和17294次，略低于去年的业绩。月租卡支付市场在去年之前呈现增长趋势。三家公司的月租卡支付交易额从2023年的1.06亿元增加到去年的1.42亿元，增长了34.0%。同期，使用次数也从15719次增加到18721次，增长了19.1%。月租卡支付是指租客申请服务并获得房东同意后，可以用信用卡支付月租，而不是现金或银行转账。该服务在一定限额内使用，并收取1%的手续费。自2019年被指定为创新金融服务以来，月租卡支付服务一直由部分信用卡公司运营。金融委员会在去年5月修订相关法规后，信用卡公司可以通过更改条款而无需经过创新金融服务的指定或延续审查，将月租卡支付作为附属业务提供。然而，尽管监管改善和租赁市场月租比例的提高，实际使用规模并未显著增加。虽然制度性进入壁垒降低，但房东同意、提交证明文件和手续费负担等使用阶段的限制仍然存在。目前，要用信用卡支付住房月租，需提交居民登记簿或租赁合同以确认入住情况。一些信用卡公司在个人商户用卡支付租金时，还要求提供营业执照等额外文件。房东的租金收入曝光也被认为是市场扩大的障碍。为了进行卡支付，需要房东的同意，但不少房东对通过卡支付透明显示租金收入感到顾虑。此外，需确定由房东或租客承担1%的手续费也是限制使用扩大的因素。因此，其他信用卡公司在市场参与方面并不明显。目前，提供月租卡支付服务的仅有信贷卡、现代卡和我们的卡三家公司。三星卡已于2024年终止服务，其他信用卡公司也未具体化新进入或重新进入的计划。一位信用卡行业人士表示：“由于房东的租金收入曝光、房东与租客的相互同意以及手续费负担等障碍，服务扩展面临困难。市场规模仍然不大，但为了提高客户便利性，我们仍在提供该服务。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

由于租赁市场的房源不足和租金上涨，许多租户试图购房，却又面临银行贷款的另一道障碍。银行的年度家庭贷款额度在9月中旬已被用尽，加之住房贷款利率的上升，使得即使无法找到租房的租户也难以借到购房资金，导致无房的实际需求者只能继续留在现有住房或被迫转向租赁市场，情况愈发严峻。 根据金融界的消息，截至9月17日，KB国民、信韩、 하나、우리和NH农协银行的家庭贷款余额为652兆2617亿韩元，较去年年底的644兆9761亿韩元增加了7兆2856亿韩元。 五大银行在上个月底与金融监管机构协商后，将今年的家庭贷款增长目标上调至71100亿韩元，增加约27800亿韩元。然而，截至9月17日的增长额已超过修订后的年度目标1756亿韩元，新增的贷款额度在不到一个月内便已耗尽。 银行界普遍认为，金融监管机构对家庭贷款管理的加强政策将持续一段时间。由于已超过修订后的年度目标，预计到年底，银行将进一步收紧新家庭贷款的发放。 部分银行已开始限制购房目的的住房贷款额度，或对贷款中介和非面对面渠道的处理规模进行管理。某些银行甚至按营业网点分配家庭贷款额度，仅选择性地接受新申请。随着银行开始进行总量管理，即使收入和抵押物充足，仍可能无法在所需时间内借到所需金额的情况将增多。 问题在于，贷款门槛提高的同时，租赁市场也变得不稳定。随着租赁房源减少和租金上涨，放弃租赁而考虑购房的租户可能会增多，但如果无法获得住房贷款，转向购房也将变得困难。最终，租户只能继续留在现有住房，或者选择相对居住成本更高的月租或半租房。 根据国土交通部的数据，7月份全国租赁交易量为68462件，同比减少22.3%。今年1至7月的整体租赁交易中，月租占比为68.3%，较去年同期上升6.5个百分点。这一趋势反映了租赁房源减少和租金负担加重，导致租户转向月租的现象。 随着租赁交易的萎缩，银行的租赁贷款也随之减少。截至9月18日，五大银行的租赁贷款余额为119兆5765亿韩元，较去年年底的122兆6498亿韩元减少了3兆733亿韩元。这与去年租赁贷款余额增加超过3兆韩元的情况形成鲜明对比。租赁需求转向月租，加之新租赁合同本身的减少，均对这一变化产生了影响。 贷款利率的上升也阻碍了租户转向购房。五大银行在7月份新发放的住房贷款平均利率为4.66%，比一年前上升了0.6个百分点。即使借款金额相同，利息负担增加，加上根据总负债偿还比率（DSR）可能降低的贷款额度，使得现金流不足的无房者和年轻人受到的冲击更大。 如果银行的贷款限制长期化，租赁和购房市场可能会形成相互加重负担的恶性循环。未能找到租房的租户若试图转向购房市场，却因无法获得贷款而再次留在租赁市场。积累的需求若推高租金和月租，将使租户的居住成本进一步加重。 世宗大学商学院教授徐志勇表示：“如果贷款受限，租户更可能转向月租或选择外围和小型住房。租赁房源不足与金融限制叠加，将导致租金和月租负担加重，购房需求也可能会受到一定程度的抑制。”

租户在搬家时发现可选房源稀缺，想买房又面临银行贷款门槛高的问题。如果选择回到月租，月供的负担也让人感到压力。最终，租户们除了留在现有住所外几乎没有其他选择。想长期居住与因无处可去而被迫留下是截然不同的。居住政策需要区分的稳定与不安正是体现在这里。 政府提出了到2030年提供119万套公租房的居住稳定计划。公共部门承担更多租户的居住责任是正确的方向。然而，对于那些在租赁市场和购房方面都受阻的租户来说，所需的并不是长期的总量，而是如何度过下一个租约的到期。119万套的庞大数字能在多大程度上为当前封闭的居住出路打开一扇窗呢？ 119万套并非都是新建、即将入住的房屋。包括公共分配和公共支持的民间租赁在内，建设型的房屋是指正在开工的项目，购买型的则是指购置和约定的房屋，而租赁型的则是以合同为基础进行统计。在政府的供应计划中，这些房屋虽然并列，但租户需要等待的时间却各不相同。公共部门收购或租赁现有房屋以降低租金也是必要的住房福利。然而，公共支持的增加与市场上新房源的增加效果不能混为一谈。 政府另外提出的从今年第四季度到明年年底的可入住房源为全国15万套，首都圈10万套。要将这些转化为租户的实际选择，必须考虑生活圈、家庭规模和可承受的租金。如果需要搬离孩子的学校和工作，或者无法筹集保证金，即使在供应名单上也无法入住。还需明确与现有供应政策重叠的房源和新增房源。相同的房屋在政策中出现两次并不会使选择增加一倍。 因此，引入普遍型公共租赁住房显得尤为重要。计划在交通便利的地区和市中心提供宽敞且高质量的住房，以便中产阶级能够长期居住。只有在不必购房的情况下，才能减轻借贷压力。然而，尽管目标为19万套，收入、资产标准和租金的公布却推迟到年底。对租户而言，急需了解的是自己是否符合条件以及需要支付多少租金。对弱势群体的房源保持和扩大承诺也必须得到资金和实际成果的支持。 无法进入公共住房的人仍需在民间租赁市场生存。对他们的政策不应被推迟在供应计划之后。若因无法找到租房而转向购房的无房者，若贷款渠道也关闭，剩下的选择只有承担月租负担或放弃搬家。管理房价和家庭债务是必要的，但不能将实需者的居住流动受阻视为政策的不可避免副作用。 这并不是说要无条件放宽贷款。应区分审查还款能力与银行的总量管理，避免贷款渠道关闭。国土部与金融监管机构应共同检查无房者的实际搬家和购房需求在哪里受阻，并确保在还款能力范围内所需资金能够及时连接。即使国土部的供应目标和金融监管的贷款管理各自取得成果，但若租户的选择消失，则居住稳定将会失败。 应加快扩大住房补贴和月租支持，并尽快将现有公共租赁的空房与需求对接。应落实缩短入驻者选拔周期的承诺，公开各地区的入驻时间、资格和租金，以便租户能够制定搬家计划。必须同时处理公共租赁的扩展、民间租赁市场的合同稳定以及实需金融问题。 政府的时间表是到2030年，但租户的合同到期时间在此之前就会到来。如果租户因放弃搬家而减少交易，这不能被称为市场稳定。119万套的承诺，只有在无处可去的租户真正能找到房子时，才会成为有效的政策。

首尔公寓租赁市场压力持续上升。在月租价格不断走高的同时，月租住房押金也连续6个月上涨。业内认为，全租房源不足、半月租交易增加以及新增公寓供应趋紧，正在进一步推高租户居住成本。 韩国房地产院日前公布的数据显示，今年7月首尔公寓平均月租押金达到1.9557亿韩元（约合人民币97万元），自1月以来连续6个月上涨。 全租房源不足被认为是推动月租押金上涨的重要原因之一。去年“10·15房地产对策”出台后，首尔全境被划为土地交易许可区域，购房者原则上需实际居住两年，使部分原本可能用于全租的公寓难以进入租赁市场，全租房源供应进一步趋紧。 与此同时，介于全租和纯月租之间的“半月租”，即高额押金加少量月租的租赁方式逐渐增加，也推高了月租合同的平均押金水平。 今年7月，麻浦区一套59平方米住宅以押金7.7亿韩元、月租20万韩元续约，此前该房源全租押金为8.1亿韩元。这类交易中，租户通过将部分全租押金转换为月租，降低一次性支付的押金规模，也推动半月租交易增加。 押金上涨的同时，首尔公寓月租也升至历史高位。今年7月，首尔公寓平均月租达到162万韩元，创历史新高，较去年12月的149万韩元上涨13万韩元。 部分公寓甚至出现押金和月租同时上涨。今年1月，松坡区一套84平方米住宅以押金3亿韩元、月租200万韩元签订新租约；7月，同面积住宅成交条件已升至押金6亿韩元、月租300万韩元。 业内预计，随着新增公寓供应趋紧，首尔月租及押金上涨压力短期内仍难缓解。今年首尔公寓预计新增入住约1.94万套，明年将减少14.9%至约1.65万套，2028年进一步降至约1.33万套。 友利银行房地产研究员南赫宇（音）表示，越来越多难以承担高额全租押金的租户正在转向半月租市场。如果全租房源供应未能改善，租户住房成本压力预计仍将持续。