韩国房地产投资信托协会会长郑炳允：应放宽对大企业REITs的监管，房地产流动化之路将开启
韩国的房地产投资信托(REITs)市场正迎来新的增长阶段，但《公平交易法》对大企业的监管被指阻碍了资产流动化和市场扩展。 郑炳允韩国房地产投资信托协会会长在上月12日接受《亚洲经济》采访时表示：“项目REITs可以成为房地产开发和企业资产流动化的新解决方案”，但强调“必须伴随制度改善才能实现”。 郑会长指出，韩国REITs市场落后于美国、日本和新加坡的主要原因是对大企业的监管。他表示：“REITs不是为了控制企业而是作为投资工具来容纳房地产”，并指出将《公平交易法》中的控股公司监管直接适用于REITs与制度的初衷不符。 他特别指出，控股公司监管是亟需解决的首要任务。现行制度下，属于控股公司体系的企业使用REITs时，需遵循分阶段的股权持有义务，并受到大规模企业集团监管的限制，导致资产流动化困难。协会正在推动扩大对非上市REITs和大规模企业集团所属REITs的特例，并允许在控股公司结构内进行REITs投资。 郑会长指出：“政府鼓励企业将持有的房地产流动化为REITs，但实际上却因控股公司监管限制了其利用”，并强调“企业并不是为了控制公司，而是希望将建筑和土地现金化，以便投资于研发(R&D)或新业务，阻止这一点是矛盾的”。 他将REITs形容为“载体”。他说：“REITs并不是一个实际运营的公司，而只是一个容纳资产的工具”，并指出“实际资产管理由资产管理公司(AMC)负责，资产保管和法律事务也由专业机构执行。尽管其结构不适合作为企业控制手段，但却适用与一般控股公司相同的监管，这可以视为韩国特有的‘孤立监管’”。 他预测，如果放宽监管，项目REITs将成为企业资产流动化的核心手段。去年11月引入的项目REITs与传统REITs不同，后者是购买并运营已完工的建筑，而项目REITs则从开发阶段直接参与。由于其自有资本比例较低，稳定性更高，并且引入了将实物出资的资本利得税延迟到股票处置时的税收递延制度，企业和土地所有者的参与意愿增强。 郑会长表示：“企业将办公楼或物流中心以实物出资形式投入项目REITs，可以在没有巨额资本利得税负担的情况下获得资金”，并指出“获得的资金可用于半导体、人工智能(AI)和研发投资，投资者则可以从优质房地产中获得租金收益作为分红”。 他补充道：“普通公众也可以像投资股票一样，以小额投资的方式参与，而无需直接购买和管理建筑”，并表示“由于由专业资产管理公司运营，管理负担减轻，可以从优质房地产中获得稳定的租金收益作为分红。这也有助于减少直接房地产投资的投机需求”。 他还提到海外的案例。他表示：“日本的三菱地所和三井不动产、新加坡的淡马锡集团等企业正在扩大REITs市场，持续供应优质资产”，而“韩国在相似时期引入了制度，但由于过度监管，市场规模大幅缩小”。实际上，日本在2000年引入REITs，韩国则在2001年引入。 郑会长认为，最近的JR全球REIT事件也是REIT制度结构性局限性的一个例证。他表示：“REITs必须分配90%以上的利润作为红利，因此无法积累足够的现金，增资程序也复杂，难以迅速应对流动性危机”，并指出“应简化增资程序，并允许部分利润留存于公司”。 他还补充道：“当持有优质资产的REITs遭遇暂时的流动性危机时，政府也需要考虑基于担保的支持机制”。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-07-09 00:08:00
