房地产项目融资（PF）贷款余额自2023年末以来首次出现增长。随着金融机构新资金供应的扩大，PF市场显现出复苏迹象，逾期率也略有下降。然而，在互助金融等部分二级金融机构中，坏账指标反而恶化，行业间的健康差距加大。 根据金融委员会的数据，截至今年6月底，金融机构的PF贷款余额为115.8万亿韩元，比3月底的115.5万亿韩元增加了3000亿韩元。这是自2023年末以来，PF贷款余额首次较上季度增长。 新资金供应也有所增加。今年第二季度PF新发放金额为23.5万亿韩元，比上季度的16.8万亿韩元增加了6.7万亿韩元。特别是，银行的PF贷款余额从43.2万亿韩元增加到45.2万亿韩元，增加了2万亿韩元。金融当局表示，资金主要流向项目性良好、进展顺利的项目。 截至6月底，PF贷款的逾期率为4.56%，较上季度的4.65%下降了0.09个百分点。整体PF风险暴露额为168.8万亿韩元，减少了1万亿韩元。经过项目性评估，关注和不良贷款（C&D）金额为15.1万亿韩元，比上季度减少了1.3万亿韩元。 然而，各行业的健康指标却出现分化。互助金融的PF贷款逾期率从3月底的5.51%激增至6月底的10.79%，上升了5.28个百分点。储蓄银行的土地担保贷款逾期率也从30.03%上升至35.16%，而专门信贷金融公司的逾期率则从42.14%上升至46.55%。整体土地担保贷款的逾期率也上升至32.20%，比上季度增加了0.32个百分点。 金融当局表示，将同时进行不良项目的清理和正常项目的资金供应。截至今年6月底，在关注和不良项目中，总计进行了19.7万亿韩元的清理和重组。其中，不良债权的处置和核销达14.4万亿韩元，通过新资金供应等进行的重组为5.3万亿韩元。 为促进住房供应，相关监管放宽措施已确定。对住宅项目，将PF自有资本比例的监管延长两年，计划从2029年开始逐步提高至5%，到2032年达到20%。而非住宅项目则将按原计划于2027年开始实施监管。 金融当局还将对首都圈279个住宅项目进行密切管理，并计划推进3万亿韩元的CAMCO基金新设及PF担保的扩大等后续措施。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

新韩银行已完成对位于京畿道城南市复正站区域综合开发项目总额为2.28万亿韩元的项目融资。 新韩银行在9日表示，继1次本项目融资19000亿韩元后，2次本项目融资3800亿韩元的融资工作也已完成。 该项目是一个大规模开发项目，旨在在连接首尔与首都圈的复正站周边建设住宅、办公和商业设施。项目将包括三个区域，预计将建设约31万坪的办公设施、8万坪的知识产业中心、8万坪的公寓和3万坪的商业设施，总建筑面积约为50万坪的综合办公集群。 新韩银行于2023年7月与现代建设共同参与了该项目的招标财团，作为主要财务投资者（FI）参与其中。之后，负责了项目的可行性评估、金融结构设计、金融机构招募及资金筹集等融资工作。 特别是在复合2区，将建设集成了人工智能（AI）、软件（SW）和研发（R&D）功能的“HMG未来综合体”。住宅设施也将逐步供应，本月将在复合3区建设1393套公寓，未来在支持1区将建设180套，总计1573套。 新韩银行最近还与现代汽车证券共同完成了位于首尔站奉来3地区的办公设施开发项目融资，规模达到6890亿韩元，其中5840亿韩元由新韩银行直接贷款。 新韩银行相关人士表示：“通过与现代建设的战略合作，成功稳定地筹集了大规模综合开发项目所需的资金。”并表示：“未来将继续发掘具有优良项目性和未来价值的开发项目，强化生产性金融的角色。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

从明年开始，银行的房地产项目融资（PF）相关信贷额度将限制在总信贷额度的20%以内。这一措施旨在防止金融机构对房地产PF的过度资金集中，并加强金融健康管理。 金融委员会于30日表示，将在11月9日前发布包含上述内容的《银行业监督规定》修订预告。这项修订案是金融委员会在去年12月与相关部门联合发布的《房地产PF健康性制度改善方案》的后续措施。当时，政府宣布将引入银行、证券、保险等行业的房地产PF额度监管，以防止金融机构对房地产PF的过度风险暴露和集中，提升金融健康性。 房地产PF信贷额度的监管将于明年1月1日实施，对于在制度实施时已超过额度的银行，将给予3年内解决的过渡期。 此外，银行法令中信贷额度的范围将不包括外汇结算账户的运营金额。考虑到银行的外汇结算账户运营与法律上大股东信贷额度监管的目的不同，以及保险业法中类似资金运用不计入信贷额度的规定，这一措施被提出。 目前，多家银行为支持国内企业的海外结算和资金交易，已在当地银行开设并运营外汇结算账户。然而，银行对大股东的信贷额度仅限于自有资本的25%或大股东出资比例以内。金融委员会认为，外汇结算账户的存款计入信贷额度，可能导致部分银行在遵守大股东信贷额度时面临困难。 金融委员会表示：“通过这一制度改善，预计将使国内出口和进口企业的贸易结算等资金运用更加顺畅，同时提升银行资金结算业务的效率。” 特殊银行的内部控制评估也将加强。目前，在经营实态评估中，风险管理部分的子项目被单独分离为评估部分，并将评估权重从原来的3.2%提高至10%。此前，金融委员会在2024年2月对一般银行的经营实态评估体系进行改革时，已将内部控制单独分离为评估部分，并将评估权重从5.3%大幅提高至15%。 互联网专业银行的面对面业务许可范围也将有所扩大。原则上，互联网银行不得与用户直接见面或沟通进行面对面销售，但在不可避免的情况下，如债务人指导、咨询、协商和债务重组咨询等业务，将允许进行面对面业务。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

美国国债利率出现异常。作为全球长期利率基准的美国10年期国债利率最近已超过5%，而30年期国债利率也突破了5.5%。市场上甚至有预测认为30年期国债利率可能升至6%。这一切与曾经零利率被视为理所当然的时代截然不同。 问题在于，现在的利率上升不能仅仅视为暂时的通货膨胀冲击或美国联邦储备系统（Fed）的紧缩政策所致。美国巨额的财政赤字和国债发行增加正在结构性地推高长期利率。国际油价上涨带来的物价压力，以及企业为人工智能（AI）投资进行的大规模融资也在加剧这一趋势。即使基准利率下降，长期利率也可能不会像过去那样回落。 韩国对美国高利率特别脆弱。当美国国债利率上升时，国内国库债券利率也受到上行压力。银行债和公司债利率随之上升，家庭和企业的融资成本也随之增加。美国的高利率还导致美元走强和韩元贬值。如果韩元贬值，原油和原材料等进口价格将上涨，可能再次刺激国内物价。外资流动可能导致股票和债券市场的波动性加大，这一点也需要警惕。 货币政策的灵活性因此受到限制。经济不景气时降低利率会增加汇率、物价和资本外流的压力，而维持高利率则会加重家庭和企业的利息负担。对于背负巨额家庭债务的韩国经济来说，任何选择都不是轻松的决定。 企业和金融市场也无法安心。如果公司债和贷款利率维持在高位，企业的投资能力将受到削弱，边际企业的利息负担将加重。房地产项目融资（PF）等对利率敏感的领域可能再次出现不良风险。国债利率的上升将增加政府的利息负担，限制财政运作的灵活性。 因此，必须从宏观经济政策的前提开始进行调整。我们需要摆脱对美国利率很快回落的期待，重新回到低利率环境的想法。货币政策应谨慎运用，综合考虑物价、经济增长、汇率和家庭债务等因素。财政政策也应优先调整支出顺序，管理财政健康，而不是依赖国债发行来应对经济波动。国债发行的数量和时机应根据市场情况进行精细管理，以避免不必要地加大利率上升的压力。 金融监管机构也应在高利率可能持续较长时间的情况下，进行风险评估。应加强对脆弱借款人、边际企业和房地产PF的压力测试，并检查安全机制，以防市场利率急剧上升引发金融不安。 美国国债30年期利率是否真的会升至6%尚不可知。重要的并不是6%这个数字本身，而是全球经济正在摆脱过去十多年低利率时代的结构性变化。韩国也不应仅仅等待“利率何时会下降”。必须建立能够承受高利率持续时间超出预期的经济结构。我们不能轻视美国国债利率5%时代发出的警告。

金融监督院将在上个月对OK储蓄银行进行检查后，于年末对SBI储蓄银行展开检查。这是对行业内排名前两位的储蓄银行的管理情况进行的连续审查。国际结算银行（BIS）标准下，自有资本比率低于建议值的NH储蓄银行被要求制定资本扩充等健全性改善计划。根据10日金融界的消息，金融监督院已于上月底开始对OK储蓄银行的检查。金融监督院重点检查了OK储蓄银行的手续费体系。自年初以来，金融监督院加强了内部控制，以防止储蓄银行行业的不当行为，例如随意处理客户的贷款撤回申请。去年，OK储蓄银行因高逾期率接受了金融监督院的现场检查。2024年底，OK储蓄银行的逾期率为9.05%，高于当时行业平均的8.52%。虽然到2025年底降至5.80%，但在今年6月底又上升至6.58%。此次检查主要关注手续费问题。金融监督院还计划于年末对SBI储蓄银行进行定期检查。SBI储蓄银行今年上半年的整体逾期率为4.52%，较去年同期上升了0.19个百分点，但仍低于资产排名前五的储蓄银行的平均水平6.19%。然而，房地产项目融资（PF）的逾期率为20.05%，较去年同期激增了13.33个百分点。因此，PF项目的整理、准备金的积累以及逾期债权的管理等房地产相关信贷的健全性将成为主要检查对象。金融监督院还在加强对健全性指标未达到建议水平的储蓄银行的管理。金融监督院要求自有资本比率低于建议值11%的NH储蓄银行制定包含资本扩充和资金筹措方案的健全性改善计划。截至今年6月底，NH储蓄银行的BIS比率为10.95%。储蓄银行行业面临的健全性压力持续存在，主要是因为房地产项目融资的不良风险仍未得到解决。根据对79家储蓄银行今年上半年经营公告的全面调查，房地产相关行业的贷款逾期率超过10%的有40家，占总数的一半以上。房地产相关行业包括房地产项目融资、建筑业和房地产行业。KB储蓄银行、想象人储蓄银行和大明储蓄银行等三家逾期率超过30%。资产排名前五的储蓄银行，包括SBI、OK、韩国投资、欢迎和艾库恩储蓄银行，房地产相关行业贷款的逾期率截至今年6月底为12.58%，较去年年底的9.82%上升了2.76个百分点。业内人士表示，尽管房地产项目融资的整理工作仍在进行，但由于地方房地产市场的长期低迷，剩余项目的风险反而加深。一位储蓄银行行业的相关人士表示：“在房地产市场复苏缓慢的情况下，市场利率上升，逾期率的压力持续存在。虽然对新贷款采取保守态度，但市场环境恶化导致现有贷款也出现不良。”

随着韩国银行加息的可能性增加，国债利率的上升压力预计将进一步加大。国债利率的上升将推动市场利率上升，从而增加企业和家庭的融资成本。尤其是企业在公司债务到期和房地产项目融资（PF）方面的金融成本增加，可能对金融市场和实体经济造成更大压力。 根据8月23日的数据显示，21日3年期国债利率较前一交易日上升4.3个基点（1个基点=0.01个百分点），收于年利率3.854%。与上月底的3.758%相比，上升了9.6个基点。10年期和30年期国债利率也分别上涨至4.376%和4.703%。国债利率在短期和长期各个区间均呈上升趋势。 特别是3年期国债利率是对基准利率及货币政策预期敏感的主要指标。随着27日举行的韩国银行金融货币委员会（货币政策委员会）上调利率的可能性增加，国债利率的上升压力也在加大。 3年期国债利率的上升将对企业的融资成本造成压力。公司债利率是基于国债利率加上企业信用风险等因素的加成利率。当国债利率上升时，即使信用利差保持不变，企业实际需要承担的融资成本也会增加。如果基准利率也上调，市场利率的进一步上升压力将加大，企业的融资负担可能会加重。 在以往低利率发行的公司债到期时，融资压力可能会进一步加大。由于需要以更高的利率重新融资，利息成本将增加。如果利率持续上升，资金实力不足的企业将面临更大的再融资压力，并且在新投资和流动资金的获取上也会受到限制。 利率上升的影响也可能扩展到家庭和房地产市场。国债等市场利率的上升将影响银行债务融资利率，从而刺激住房贷款利率的上升。贷款利率上升将增加借款人的本金和利息偿还负担，同时可能抑制新住房需求。 截至19日，五大银行（KB国民、信韩、 하나、我们的银行、NH农协银行）的固定型住房贷款利率已在4.73%至7.16%之间，已经超过7%。固定型住房贷款利率的计算基准金融债5年期（无担保、AAA）利率在上月底达到了2年8个月以来的最高点（4.531%），金融债利率持续上升的影响显著。根据21日的数据，金融债利率仍维持在4.434%的高位。 房地产项目融资市场同样对债券利率上升敏感。由于项目融资对借款的依赖度较高，融资利率上升将增加利息成本，从而影响项目的可行性。尤其是面临桥接贷款或即将到期的项目，可能会因额外的金融成本压力而在再融资或本项目融资转换上遇到困难。 金融界人士表示：“在国债利率已经处于高位的情况下，如果基准利率也上升，市场利率可能会再上一个台阶。融资利率的上升将加大企业和家庭的负担，而在项目融资等脆弱领域，资金获取条件的恶化可能会引发市场的警惕。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产项目融资（PF）市场的风险再次加大，‘二次筛选’预计将正式启动。此前通过结构性调整减少的PF规模，未来将对剩余项目进行筛选，向有盈利能力的项目提供资金，而对恢复可能性较低的项目进行整理。 根据17日国会金融委员会国民力量党议员朴成勋从金融监督院获得的资料，今年第一季度末金融行业整体PF贷款逾期率为4.65%。与去年末的3.88%相比，上升了0.77个百分点，达到了2016年第三季度末（4.95%）以来的最高水平。 各行业的逾期率也达到了长期高点。证券公司的PF贷款逾期率从去年末的28.38%上升至今年第一季度末的30.43%，上涨了2.05个百分点，创下2016年末（32.6%）以来的最高纪录。尤其是证券公司的桥接贷款逾期率达到了46.93%，而本PF的逾期率为23.18%。 银行的PF逾期率也从去年末的0.82%上升至今年第一季度末的1.32%，为2017年末（1.36%）以来的最高水平。保险行业在同一时期的逾期率从1.68%上升至2.27%，达到了2014年末（2.39%）以来的最高水平。 在这种情况下，金融当局于13日发布的房地产金融综合对策预计将促进PF市场的筛选工作。政府将扩大对正常项目的公共担保，同时为问题项目的正常化设立超过3万亿韩元的韩国资产管理公司PF正常化支持基金，并将银行和保险行业的银团贷款从1万亿韩元扩大至5万亿韩元。金融行业自身的正常化基金也将从7.3万亿韩元增加至10万亿韩元。 特别是金融委员会决定从本月开始推进包括韩国资产管理公司新基金的立即实施措施，因此预计将围绕盈利能力确认的项目重新启动新的PF或现有贷款的展期。如果金融行业此前因PF而采取保守态度，未来将根据担保情况、土地获取、许可、销售可能性等标准更细致地判断资金供应。 然而，地方项目或初期阶段的桥接贷款要扩展到更广泛的市场可能需要时间。对于金融机构而言，即使被纳入政策支持对象，仍然缺乏对盈利能力不确定项目提供资金的动力。因此，预计此次对策不会解决所有PF的资金困境，而是将金融重新连接到正常项目，并对边缘项目施加整理压力，形成‘选择性正常化’。 金融行业人士表示：“即使公共担保扩大，金融公司也没有太大理由积极处理土地获取、许可未完成或销售性差的项目。”并指出“金融公司可能会更加严格地评估初期阶段项目的风险。”

政府为了解决住房供应和入住过程中遇到的金融瓶颈，将家庭贷款供应能力增加约30万亿韩元，并大幅扩大房地产项目融资（PF）的支持。政府计划确保实际需求贷款，如搬迁贷款、阶段性付款和尾款贷款，不受总量限制，同时对正常的PF项目增加公共担保，以支持开工。 金融委员会于13日发布了“房地产市场稳定的金融综合对策”。核心监管措施如住房贷款价值比（LTV）和总债务偿还比率（DSR）将继续维持，但关键在于为住房供应和实际需求所需资金提供更多灵活性。 首先，今年家庭债务总量增长率目标将从原来的1.5%提高至3%。金融机构的家庭贷款供应能力将增加约30万亿韩元。政府计划优先将这些资金用于非一般住房购买需求的重建、再开发搬迁贷款、新建项目的阶段性付款和尾款贷款，以及青年住房稳定等方面。 然而，由于在年初设定的总量目标在短短几个月内翻倍提高，因此有人质疑原定的1.5%目标是否过于严格。总量限制导致实际需求贷款受到阻碍，最终不得不重新调整目标。 与住房供应相关的住房贷款，如搬迁贷款和阶段性付款、尾款贷款，将在金融机构的总量管理中单独管理。这样可以防止因总量限制而导致已购住房的入住或整治项目出现延误。预计在9月入住的首尔“D.H.房排”和水原“梅桥站帕鲁西德”等项目的尾款贷款混乱问题也将得到相当程度的解决。 问题在于，政府能否按照预期管理新增的30万亿韩元贷款能力。在金融机构和用途的分配过程中，如果转向一般住房购买需求，可能会被视为总量扩大的监管放松信号。 金融委员会事务处长申振昌表示：“通过与金融界的协商，整体总量管理水平将得到具体化，预计现场的不便将减少。” PF金融支持也将扩大。为防止因资金问题导致正常项目的开工延迟，支持规模将从目前的26.3万亿韩元增加至47.8万亿韩元以上。正常项目的公共担保将在未来三年内平均扩大至28.7万亿韩元，较前三年的平均值13.1万亿韩元增加2.2倍。 在2027年，预计集中供应的开工量将最少，达到33万亿韩元。住宅项目的担保比例也将从原来的90%-95%临时扩大至100%，PF担保手续费降低30%的措施将延长至2027年底。 不良PF的清理资金也将增加。政府将新设超过3万亿韩元的PF正常化支持基金，银行和保险业的联合贷款将从1万亿韩元扩大至5万亿韩元。金融业自身的正常化基金也将从7.3万亿韩元增加至10万亿韩元。 PF的风险敞口从2023年底的231.1万亿韩元减少至今年3月底的169.8万亿韩元。政府认为，在结构调整过程中，正常项目也面临资金筹集困难。然而，增加担保和流动性供应的同时，避免给项目盈利性下降的项目带来延续或PF结构调整放松的信号，是一项挑战。 我们银行房地产研究院的南赫宇表示：“在获得许可后无法转入开工的最大原因是资金问题，金融成本和施工费用的上升等将使项目停滞的情况得到缓解。”

尽管房地产项目融资（PF）市场的规模在缩小，但项目的不良风险依然高企。原本集中在地方的竞拍项目负担也在首都圈加重，导致PF不良资产的整理可能会长期化。 根据金融界的消息，截至今年3月底，PF风险敞口为169.8万亿韩元，比上个季度减少了4.5万亿韩元。然而，经过可行性评估后，关注类（C）和不良风险（D）贷款却增加了1.7万亿韩元，达到了16.4万亿韩元。第二季度金融界的竞拍项目余额也回升至季度平均的11.2万亿韩元，结束了连续四个季度的下降趋势。 由于高利率和建筑成本上升，项目的盈利能力下降，加上销售市场复苏缓慢，越来越多的项目面临资金回收困难。在PF重组过程中，盈利能力相对较好的项目逐渐恢复，导致剩余项目的不良负担加重。 PF不良资产的问题并不局限于特定地区。第二季度的竞拍项目中，首尔为1万亿韩元，仁川和京畿道为4.5万亿韩元，地方为5.9万亿韩元。3月底，首尔为9190亿韩元，仁川和京畿道为3.797万亿韩元，地方为4.8万亿韩元。尽管地方的竞拍量仍然最大，但首尔和仁川、京畿道的余额也普遍增加，PF不良项目的积压在全国范围内加剧。 实际处置竞拍项目的条件也并不容易。根据法院拍卖信息，房地产拍卖的成交率在2024年下半年达到72.3%的高峰后持续下滑，至今年5月降至58.2%。虽然这一指标并不完全与PF项目的竞拍相符，但房地产拍卖市场整体的购买力减弱，导致PF项目的处置条件也在恶化。成交率越低，项目整理过程中回收担保价值的难度也越大。 问题在于，尽管不良项目在增加，但清理的速度却在减缓。第一季度PF项目的整理和重组规模为4000亿韩元，比上个季度的2万亿韩元减少了80%。在竞拍量积压的情况下，处置条件的恶化可能导致不良项目的清理时间延长。 韩国信用评价公司的分析师郑浩俊表示：“市场利率上升和房地产市场的两极分化等不利市场条件持续存在，导致整理和重组的业绩下降以及关注类以下项目的增加同时出现。”他还指出：“考虑到PF到期和销售不振的长期化趋势，PF阶段的不良项目增加可能会持续一段时间。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府正在最后审查扩大房地产项目融资（PF）公共担保和放宽金融监管等措施，以扩大住房供应。在李在明总统要求“大胆增加住房供应”的背景下，金融监管机构也在积极探讨放宽供应方融资的方案。 根据9日金融监管机构的消息，金融委员会正在围绕建筑业界和现场的建议，审查促进住房供应的融资活化方案。 目前最有可能被提及的方案是扩大PF公共担保。由于银行等金融机构对房地产PF仍持保守态度，因此计划增加韩国住房金融公社等公共担保机构的担保能力，以确保资金流向正常的项目。 金融机构对PF相关的健康性监管放宽也是业界的强烈要求。金融监管机构为防止PF项目过度借贷，计划从明年起在四年内将资本充足率提高至20%。这一措施将根据资本充足率差异化适用风险权重、准备金和贷款限额等。 然而，开发业界对金融机构已经提前反映这一点而导致供应方融资萎缩表示不满。一位房地产开发业界人士表示：“应将民间租赁住房视为社会间接资本，放宽相关监管或推迟实施时间。” 租赁经营者的贷款监管也可能会有所调整。政府在去年9·7政策中限制了住房买卖和租赁经营者的住房抵押贷款，但对新建住房以此作为抵押的首次贷款则予以例外。金融监管机构正在考虑扩大这一例外范围，以促进租赁住房的供应。 为了解决即将入住的新建公寓的尾款贷款难题，以及放宽搬迁费用贷款监管，也在与促进供应的政策相结合进行审查。关于搬迁费用贷款，有人提议将抵押标准从现有住房改为新建住房，以增加贷款可能金额。 李总统最近在两次房地产政策检查会议上讨论了扩大住房供应的方案。在7日的会议上，他要求不要停留在旧有思维，勇敢地进行转变和实践。 另一方面，针对投机性需求的租赁贷款监管则显得谨慎。金融委员会正在准备限制针对投机目的的非居住一户住宅者的租赁贷款。李总统多次指出，过度的租赁贷款可能会推高房价。 关于租赁贷款限制的方式，可能会考虑减少担保。银行的租赁贷款是基于住房城市担保公社、韩国住房金融公社、SGI首尔担保等的担保，因此可能会考虑降低担保比例或对部分对象限制担保。 关键在于如何区分非居住一户住宅者中的实际需求者和投机性需求者。金融监管机构的高级官员表示：“在制定区分投机性的标准过程中，将尽量减少对实际需求者的不便。” 在税制改革方案中被认可的例外理由，如工作变动、调动、需要长期治疗或护理的疾病、因校园暴力转学、赡养父母等，也可能在租赁贷款监管中被参考。 最近房地产民心恶化也是一个负担。在税制改革方案公布后，关于租赁市场的影响以及非居住一户住宅者的税负的担忧在执政党内部也被提出。如果再强力实施租赁贷款监管，可能会导致租赁市场的不安，因此金融监管机构也在考虑调整力度。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。