上个月，首尔的住宅交易价格上涨了0.84%，大幅超过全国平均水平。成北区、诺原区和西大门区等地的涨幅超过1.5%，并且上涨趋势扩展到水原市永通区、城南市盆唐区和龙仁市气兴区等南部主要地区。根据15日韩国房地产院发布的《9月全国住宅价格动态调查》，上个月首尔的综合住宅交易价格较上月上涨了0.84%。这一涨幅远高于全国（0.30%）和首都圈（0.60%）的涨幅。尤其是北部地区的上涨趋势十分明显。成北区（1.61%）主要集中在东岩和正陵洞的大型住宅区，诺原区（1.58%）则主要集中在上溪和中溪洞。西大门区（1.57%）、广津区（1.41%）和东大门区（1.40%）也记录了较高的涨幅。相反，江南区在以大治和狎鸥亭为中心的地区下降了1.14%，瑞草区在以半浦和蚕院为主的主要住宅区下降了0.60%。而江南区的观岳区（1.22%）、九老区（1.19%）和江西区（1.17%）则显示出上涨趋势。在首都圈，京畿道的住宅交易价格上涨了0.63%。水原市永通区、城南市盆唐区和龙仁市气兴区等地呈现上涨趋势。相反，仁川市在以美处洞、南洞和西海区为主的地区下降了0.11%。我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“以水原为中心的京畿南部房价强劲上涨，正在向邻近地区扩散，导致相对价格较低的义王、军浦和华城病点等地的实际需求转移。”他还表示：“由于租赁市场的房源不足，导致了购房需求的转变，以及向更高价位地区的需求相互交织，支撑了京畿南部整体的价格上涨。”上个月，租赁和月租价格也同步上涨。全国住宅综合租赁价格上涨了0.34%，首尔上涨了0.74%。首都圈上涨了0.60%，地方上涨了0.09%。全国住宅综合月租价格较上月上涨了0.39%，首尔上涨了0.82%，是全国平均水平的两倍多。首尔的租赁需求主要集中在交通便利的地区和大型住宅区，推动了租赁价格的上涨。租赁价格方面，京畿道以水原市永通区和光明市交通枢纽为主上涨了0.53%，仁川市在以西海和延寿区的大型住宅区为主上涨了0.50%。房地产院表示：“尽管在部分地区出现了价格下调的交易，但在居住条件良好的受欢迎地区，持续的需求使得首尔和首都圈的价格保持上涨。”同时指出：“对居住偏好的地区的租赁需求持续存在，学区、交通便利地区和大型住宅区的租赁和月租价格均有所上涨。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓租房价格的上涨率已超过买房价格的上涨率。尤其是在相对租金较低的强北区，租金上涨率达到了两位数，给普通民众和实际需求者的居住成本带来了更大压力。 根据12日韩国房地产院的数据，今年截至本月第一周（5日），首尔公寓租房价格上涨了8.35%。这一涨幅比同期的买房价格累计上涨率（8.31%）高出0.04个百分点。与去年同期的租房价格上涨率（1.87%）相比，涨幅约为4.5倍。 从地区来看，租金相对较低、实际需求集中的强北区的上涨趋势尤为明显。成北区今年的累计租房价格上涨率为14.08%，在首尔25个自治区中最高。紧随其后的是东北区的五个区：诺原区（13.52%）、强北区（10.94%）、成东区（10.84%）、道峰区（10.82%）等也都记录了两位数的上涨率。 实际上，成北区吉音洞的“雷美安吉音中心”84㎡ F型12层的租约在7日以9亿8000万韩元签约，比一年前上涨了约1亿韩元。诺原区中界洞的“青丘3次”在7日以8500万韩元签订了新租约。目前同一小区的4层房源标价为9亿韩元。 成北区以吉音、敦岩、哈月曲洞为中心，拥有良好的市中心交通便利的公寓群，而诺原区则在上溪、中界、哈溪洞一带形成了大规模的公寓群及教育、生活基础设施。由于买房价格上涨和贷款限制，购房需求被迫滞留在租赁市场，导致希望维持原有生活圈的租房需求集中。 新入驻房源的减少也是加剧租房市场不安的因素之一。根据房地产R114的数据，预计今年首尔公寓的入驻房源将从去年的3万7103套减少到今年的2万5281套，降幅达到31.9%。明年预计将降至1万8682套，2028年将降至1万3683套。由于从批准到实际入驻需要数年时间，短期内很难解决供应不足的问题。 我们的银行房地产研究员南赫宇表示：“由于租房贷款的限额和担保规定加强，保证金月租合同增多，加上偏好现金流的房东需求，导致租金化现象加速。最终，纯租房房源变得稀缺。” 如果租房价格持续上涨，租客的居住成本负担以及居住流动性将受到影响。一些实际需求者因难以筹集租房保证金，可能会转向相对便宜的郊区，或考虑购房，但由于贷款限制和上涨的买房价格，选择余地有限。 南研究员指出：“随着租房房源的稀缺，未能续租的租客开始向邻近地区寻找租房房源，这种现象将再次推动租金上涨。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

去年全国17个省市中，住房竣工数量较前一年增加的仅有首尔。全国及首都圈的竣工量为国土交通部公布的2005年以来的最低水平。今年首尔的竣工数量也出现下降。 根据《亚洲经济》6日对国土部去年确认数据的重新统计，2005年至2025年各地区住房竣工情况显示，去年全国竣工数量为300,403套，为21年来的最低值。首都圈的竣工数量也仅为143,542套，创下最低纪录。 全国的竣工数量比2011年之前的最低值338,813套减少了11.3%，首都圈则比2006年的158,731套减少了9.6%。 首尔在2024年竣工39,119套，去年增加至46,708套，增幅为19.4%，但其余16个省市均出现下降。这些地区的总竣工数量从377,263套减少至253,695套，下降幅度为32.8%。 在首都圈中，京畿的减少量最大。京畿的竣工数量从123,414套减少至82,390套，下降幅度为33.2%，创下2005年以来的最低水平。减少的40,024套占首都圈整体减少量的85.4%。仁川的竣工数量也从29,073套减少至14,444套，下降幅度为50.3%。 非首都圈的竣工数量从224,776套减少至156,861套，下降幅度为30.2%。其中，世宗的下降幅度最大，达到89.8%，大邱下降56.2%，庆北下降51.2%，济州下降46.9%。 今年的下降趋势仍在继续。国土部公布的今年1至8月全国竣工数量为150,664套，比去年同期减少27.2%。首都圈为80,075套，下降21.6%，非首都圈为70,589套，下降32.5%。首尔的竣工数量为25,630套，下降19.1%。 非公寓的供应缩减也十分明显。去年公寓竣工数量为269,875套，比前一年减少27.9%。非公寓的竣工数量从42,076套减少至30,528套，下降幅度为27.4%，为2005年以来的最低水平。 韩国建筑产业研究院的研究员许允京最近表示，竣工数量的减少是2022年至2023年开工不足的结果。当时原材料和施工成本上升、高利率以及房地产项目融资(PF)紧缩等因素交织，导致项目受到抑制。国土部也指出，2022年至2024年的开工减少是入住减少的原因之一。 明知大学房地产研究生院教授陈美允表示：“政府应支持因房地产PF或施工成本、金融负担而延迟的项目的开工，并恢复城市中小型及租赁非公寓的金融供应基础。现在是政策性管理从开工到竣工及入住的所有过程的时候。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔租赁价格的持续上涨，诺原、道峰、江北、成北等郊区的涨幅尤为明显。即使在数千户的大型小区中，主要户型的租赁房源也仅剩个位数，预计在秋季搬家高峰期，租客的居住成本将进一步增加。 根据韩国房地产院的数据，截至8月第五周（31日），首尔公寓租赁价格指数较上周上涨0.21%。虽然涨幅较上周（0.22%）有所缩小，但仍显示出上涨趋势。 江南区（-0.13%）和瑞草区（-0.10%）的租赁价格有所下跌，但首尔郊区的市场依然强劲。成北区（0.38%）在돈암和길음洞，江北区（0.38%）在미아和번洞，诺原区（0.37%）在中계和상계洞，道峰区（0.32%）在창和방학洞的主要小区均出现上涨，涨幅均高于首尔平均水平。 在郊区的大型小区中，租赁房源短缺的现象也日益明显。诺原区的“미미삼”（미륭、미성、삼호）小区截至目前仅有4套可租的59㎡户型。 规模为2061户的道峰区北汉山아이파크仅有3套84㎡的租赁房源，其他户型则没有房源。规模为1971户的成北区정릉풍림아이원仅有1套59㎡的租赁房源。超过3800户的江北区SK北汉山城市同样只有4套同面积的房源。 即使在数千户的大型小区中，租客找到理想面积的租赁房源的选择也非常有限。在房源不足的情况下，需求持续增加，房东降低租金的动力也随之减弱，这使得租客的价格谈判变得更加困难。在房源紧缺的情况下，秋季搬家需求的到来可能会使得即使在租金相对较低的郊区，价格上涨的压力也会加大。 有观点指出，政府的供应扩大政策需要时间才能解决当前的租赁房源短缺问题。汉城大学经济房地产学系的权大中教授表示：“政府虽然发布了住房供应扩大方案，但大多数是中长期措施。如果不制定短期的供应对策，租金和房价都可能面临上涨压力。” 租赁房源的持续短缺和租金负担的加重，将使得希望在郊区寻找住房的实际需求者面临更大的困难。 权教授补充道：“需求在增加，而住房供应不足，租赁价格必然会受到上涨压力。随着租金持续上涨，今年秋季租客的居住成本可能会进一步加重。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府为了解决首都圈住房供应紧张问题，于一年前推出了“9·7住房供应扩大方案”，但实际开工速度未能达到预期。今年首都圈的开工目标为26万8000套，但截至7月实际开工仅为7万8000套，未达到年度目标的30%。 根据国土交通部的数据显示，政府在去年9月7日提出的住房供应扩大方案中，计划从今年起到2030年在首都圈开工总计135万套，年均27万套。为了解决审批量与实际住房供应时间之间的差距，政府将“开工”作为核心管理指标，计划扩大LH在公共用地上的直接实施，并利用老旧公共建筑和闲置土地等提高供应速度。 然而，根据国土部最近的统计，截至7月，首都圈累计开工为7万7894套，仅占年度目标的29.1%。与去年同期的7万6339套相比，仅增长了2.0%。 要实现今年的目标，8月至12月需要开工约19万套。这一数字是去年同期实际开工量的2.1倍，且超过了去年全年的开工量，因此实现目标的难度较大。 过去三年中，首都圈1至7月的开工实际情况均超过年度实际开工量的45%。2023年这一比例为51.5%，2024年和2025年分别为48.6%和45.8%。以往在7月之前，通常能完成年度目标的一半，因此要实现今年的目标，剩余时间必须集中开工更多的住房。 去年首都圈8月至12月的开工量为9万484套，全年实际开工为16万6823套。今年截至7月的实际开工量与去年相似，但在接下来的5个月内需要开工超过去年的全年量。 根据国民力量党议员郑熙勇在上月24日公开的LH资料，尽管获得了项目批准，但未能开工的住房项目遍布全国111个区域，共计20万9270套。其中79.9%被归类为因“土地条件不成熟”而未能开工，2022年之前批准的2万3802套仍处于未开工状态。 作为“9·7方案”的后续立法任务，老旧公共建筑综合开发特别法和公共住房特别法修订案等在11个月后于上月通过国会。9·7方案中提出的市中心闲置土地项目仍处于开工前阶段。这些项目在今年补充不足的开工量方面面临困难。 政府表示，公共住房的开工量在下半年有相当部分计划，因此需要等到年底才能评估实际情况。在上月的8·13住房快速供应方案中，政府还提出了缩短公共用地项目周期和提前现有用地开工时间的额外措施。 我们的银行房地产研究中心的函英镇表示：“今年上半年开工量约为6万5000套，与去年上半年相似，因此速度并不算快。要实现目标，下半年必须加快进度。” 光云大学房地产法务学系教授徐镇亨指出：“即使年底集中开工，仍需确保土地，因此短期内提升实际开工量是困难的。在当前情况下，政府提出的年度开工目标在现实中难以实现。”

今年上半年，全国公寓认购市场中，84㎡的户型吸引了最多的首选认购者。 房地产专业研究公司真实今日分析了韩国房地产院的认购主页数据，结果显示，今年上半年全国新建公寓的一般供应首选认购中，84㎡的户型共接收了108,558名申请者。调查基准为认购申请日，公共分销不在此列。 今年上半年，84㎡的户型在全国供应了30,342套。其次，59㎡的户型在5,723套的招募中接收了101,940名申请，而84㎡以上的户型在11,896套的供应中吸引了43,561名申请者。 按面积分类的首选认购者前十名中，59㎡的户型占据了7个项目，84㎡的户型则有2个项目。特别是59㎡的前7个项目均位于首尔地区，这些项目的首选认购者集中达55,441名。 与去年上半年相比，59㎡的认购者从37,092名增加至101,940名，增长了2.7倍。而84㎡的认购者则从144,917名减少至108,558名，84㎡以上的户型也从64,604名减少至43,561名。 真实今日指出，继去年之后，今年‘国民平型’的受欢迎程度持续，主要是由于以3至4人家庭为中心的公寓实际需求。84㎡的户型被认为是适合家庭生活的面积，且交易活跃，流动性高。 最近，通过阳台扩展、衣帽间、阿尔法房、储藏室等特色设计，获得了与大户型相当的实际使用空间，这也支撑了需求。 随着分销价格负担加重，需求者们在考虑宽敞的实际使用面积和未来的流动性时，倾向于选择84㎡和实用型小户型。 在这种趋势下，以国民平型为主的新分销项目也将继续受到关注。现代工业开发将在本月于江原道春川市东面地区分销‘春川河景爱派克’。该项目为地下2层至地上27层，共2栋，户型为59·84㎡，总规模为262套。 斗山建设将在釜山南区大渊洞地区分销‘斗山威夫德珍尼斯大渊’。该项目为地下5层至地上42层，共2栋，总规模为258套，其中59·84㎡的户型为176套。 乐天建设将在京畿道富川市原美区相洞地区推出‘相洞站乐天城堡签名’。该项目为地下8层至地上49层，共7栋，户型为84·192㎡，总规模为1859套。 湖畔建设也将在京畿道金浦风舞站B4区分销‘湖畔峰汇风舞Ⅲ’。该项目为地下2层至地上29层，共8栋，户型为59·84㎡，总规模为660套。