来韩外国游客数量迅速增加。今年上半年，来韩外国游客同比增长21%，使得全年突破2000万的预期大幅提升。政府更进一步，计划开启外国游客3000万、4000万的新时代。然而，要扩大游客吸引力，首先必须解决住宿设施不足的问题。 ◆仅靠新建酒店无法满足需求……'一个月内可供给'的共享住宿崭露头角 根据韩国酒店业协会，首尔市内酒店客房约为6万间。旅游业界认为，要容纳每年2000万名外国游客，首尔需要约10万间酒店客房。尽管平均客房入住率已超过85%，但新供应量每年仅在1000间左右。考虑到酒店新建通常需要约5年，短期内仅靠酒店来满足不断增长的住宿需求显然困难。 相比之下，共享住宿的优势在于无需投入大规模资金，最快可在一个月内提供住宿。 调查显示，许多游客在预订住宿过程中遇到了不便。 爱彼迎对国内20至50岁人群进行的调查显示，87.5%的受访者在旅行计划时将“住宿设施的整体条件”视为最重要的考虑因素。然而，92.5%的受访者表示在预订过程中遇到了困难。由此，17.8%的受访者缩短了行程，10.2%的人则推迟或放弃了旅行。 共享住宿的用户选择理由中，第一位是“相同条件下的合理价格”（59.2%）。尤其是63.2%的50岁受访者高度评价“家人或同行者可以在同一空间内居住”。满意度也接近满分，达到了4.0分，仅次于酒店和度假村的4.2分。然而，在国内旅行中使用过共享住宿的受访者中，有77.8%指出了供应不足的问题。 ◆副业收入可与工资持平……国内首个共享住宿博览会人潮涌动 在10月9日至10日于首尔东大门设计广场（DDP）举行的国内首个共享住宿博览会'K-Stay EXPO 2026'现场人山人海。由韩国民宿业协会主办，爱彼迎赞助的此次活动，尽管在假期期间，预注册人数达到了8074人。根据爱彼迎的数据，按年龄段来看，40岁占2847人（35%），50岁2192人（27%），30岁1954人（24%），60岁以上532人（7%），20岁454人（6%）。 在现场，许多潜在创业者与房东们表示，随着外国游客的增加，他们感受到了共享住宿的繁荣。曾在银行工作，后来转为全职爱彼迎房东的李相燮表示：“首尔的外国游客非常多，外国人与本国人比例大约是8比2。”他还提到：“包括平日，平均预订率保持在80%至90%。” 在釜山经营住宿的郑贤宇则表示，因健康原因从副业转为全职房东。他说：“我深刻感受到到访釜山的外国游客大幅增加，尤其是日本游客，原本主要选择酒店，但现在有所改变。我们的住宿中，日本游客的预订量增加了约10%。” 房东们认为，普通个人通过共享住宿也能期待与工资相当的收入。李相燮表示：“市场平均水平是，如果经营两居室，通常目标是净收入150万至200万韩元。三居室则为250万至300万韩元。”他补充道：“空间的投资多少会影响收入。” 郑房东也表示：“如果是一般的外国人旅游城市民宿，净收入可达到200万至300万韩元，足以与公司员工的工资相当。” 收入的差异在于运营成本。李房东表示，个人房东的运营成本占销售额的20%至30%，大多数为15%左右的平台佣金。如果直接进行清洁和接待，人工成本就会减少，从而提高净利润率。 然而，初期投资负担比以前更大。李房东指出：“如今，很多人都在进行精装修，以三居室为例，扣除押金，平均需要2000万至3000万韩元才能达到一般质量。”他表示：“收回投资大约需要一年，但比起餐饮等其他行业要快得多，短则6个月，长则2年内可以收回。” 也有一些老年人通过共享住宿开启人生第二幕。居住在济州岛的海女金顺子房东表示，她刚刚开始做房东。她说：“我做了50多年海女，现在想通过做房东寻找退休后的另一种乐趣。”她希望：“希望旅行者能把这里当作我一辈子生活的奶奶家，轻松地住下去。” 曾在首尔做生意，现迁至济州岛的崔顺德房东是新手海女。她参与了与济州奥莱和爱彼迎社区基金共同开展的“奶奶住宿”项目，将原有住宿改为奶奶住宿。崔房东表示：“希望走在济州奥莱路上的旅行者能在我们的住宿中舒适地入住，带着‘住在海女的家’的故事回去。” ◆监管壁垒制约行业发展 然而，共享住宿行业的发展面临着高昂的监管壁垒。在博览会的讨论中，关于制度僵化的问题也引发了关注。韩国民宿业协会秘书长郑大俊表示：“由于楼间噪音、垃圾投诉、地方政府公务员的回避以及现有住宿行业的反对，允许本国人住宿或放宽实际居住要求变得困难。”他呼吁：“自2020年开始的监管沙盒试点特例至今仍局限于首尔和釜山，应该扩展到地方城市。” 关于租赁合同的不安也被提出。在现场，一位房东表示：“外国人旅游城市民宿适用住房租赁保护法。与保障10年的商业租赁保护法不同，合同期限较短，且没有权利金保护。”他补充道：“即使投入1000万至2000万韩元进行装修，如果房东拒绝续约或建筑物被出售，就会被赶走，投资金就会打水漂。我自己也经历过7次失败。” 各地方政府不同的注册标准也被指出为问题。另一位房东表示：“政府说要放宽监管，但一线区政府却更加严格。”他提到：“有些地区甚至要求与法律无关的商家同意，导致我遭遇麻烦。” 韩国民宿业协会会长蔡宝英也表示：“公寓不仅要求一条线的同意，有时还要求整个小区的同意，尽管法律上没有这样的要求，但地方政府却习惯性地要求。”她呼吁：“至少应暂时免除法律上没有的要求。” 共享住宿行业要求对相关规定进行整顿。爱彼迎韩国国家经理西佳妍在接受本报记者采访时表示：“在目标为4000万外国游客的时代，共享住宿可以成为解决住宿难题的最现实选择。”她强调：“然而，为了促进包括外国人旅游城市民宿在内的共享住宿行业发展，必须放宽监管，制定更合理的改进方案。”

住房租赁保护法修订46年 1981年制定的住房租赁保护法经历了29次修订。从对抗力开始，逐步增加了小额保证金优先偿还权、确立日期的优先偿还权、租赁权登记命令、合同续签要求权等。方向始终如一，都是为了更牢固地将租户的债权与住房绑定，或增加租户事先确认的信息。任何一次修订都没有触及“保证金由房东保管”的前提。9月22日，住房城市保障公社（HUG）发布的租赁安心信托招募公告，首次在46年内对这一前提进行调整。 其结构如下：HUG设立租赁安心化机构，租户的保证金不再由房东保管，而是存入该机构。房东每月可获得年收益率约4%的运营收益。合同结束后，机构将直接向租户返还保证金。保证金将投资于HUG担保的住房建设项目融资（PF）业务。预计将接受15万亿韩元的存款，支持约9.3万户的供应，长期目标是将100万亿韩元的基金的公共租赁存量率从8.9%提升至20%。在9月22日的招募公告之后，计划于11月进行租金验证和合同签署，12月进行尾款存入和入住。 为何改变租赁制度的前提至关重要？ 目前的制度中，保证金仅以那一套房屋作为担保。没有多个担保，也没有保证人。而租户无法控制这一唯一担保。如果房东设定了更高的抵押，或拖欠税款，或将房屋转让，租户都无法阻止。对抗力要到第二天才会产生。如果是金融公司，会对借款人进行审查，限制担保认可比例，担保价值下降时会要求追加担保。而租户在没有任何条件下，向个人借出数亿韩元的无息贷款。即使没有诈骗，保证金被扣留的原因也是如此。租赁诈骗是这一结构的结果，而非原因。 将保证金交给房东并让房东随意使用在我们看来是常识，但对比之下却极为不寻常。德国将保证金限制为月租的三倍，要求房东将其与个人财产分开存放，利息归租户所有。不利于租户的约定无效。英国通常要求将5周的租金存入政府批准的保护计划中，澳大利亚和新西兰则要求存入州政府机构，而美国纽约州则以信托形式持有，但不得与自有财产混合。保证金要么被限制得很小，要么不得进入房东手中，而我们两者都没有。保证金高达房屋买卖价的60%至70%，没有上限和限制。这在我们的法律体系中也是极为不寻常的。投资者存款需与自有财产分开存放或信托，退休金需存入外部，预付的殡葬费用需保留一半。民法规定，留置权人和质权人所担保的物品，未经债务人同意不得使用。法院认为租赁保证金是租户所有债务的担保，但房东却被允许自由使用全部金额。 在HUG的安心信托中，即使房东破产，债权人也只能执行房东的收益权。即使房东拖欠税款，房屋被出售或拍卖，优先抵押权有多高，租户都不会受到影响。因为保证金并不是以该房屋作为担保。不是在事故发生后偿还，而是通过防止事故发生的方式。 在9月16日HUG举办的讨论会上，社长亲自发言。与纯月租相比的月收益、即使出现空置也保障两个月的收益、免除保证加入义务、推动减免租赁所得税等，列出了房东需要计算的项目，并对如隐性合同的担忧等疑问进行了回应。笔者作为讨论者参与其中，指出这是46年来首次尝试改变将保证金交给房东的住房租赁制度的前提，具有重要意义。 首先来看即将改变的内容。租户可以查阅登记簿，审查优先担保和顺序，不必担心登记簿上未显示的欠税，也不必预测拍卖的成交价。也不再需要将确立日期和入驻报告的时间精确到天，也不必关注在居住期间所有者是否发生变化。由于保证金不再归房东所有，因此结构上也阻止了差价投资。 担忧租赁市场消失 担心房东无法使用保证金会导致租赁市场消失的担忧是多余的。租赁供应量反而可能增加。以首尔的联排和多户住宅中位数价格为例，售价为3亿韩元，租金为2亿韩元的房屋，如果将保证金设为1000万韩元的月租，房东的月收益为74万韩元，参与安心信托则为73万韩元。差距仅为1万韩元，但租金未支付的风险消失，即使出现空置，HUG也保障两个月的收益。对于设有2亿韩元优先抵押的3亿韩元房屋，现在不能以租赁方式出租。租户也不愿意。若拍卖价为2亿4000万韩元，租户能拿到的钱仅为4000万韩元。而在安心信托中，同样的房屋可以设定2亿韩元的租金。由于没有理由减少优先偿还权，房东也可以完全利用担保价值。由于优先担保的原因，原本只能以月租形式出租的房屋，可能转变为租赁房源。在月租比例已上升至68.4%的情况下，租赁转化率为6.7%，租赁贷款利率为3.97%，居住成本也随之降低。 租户方面也存在担忧。是否要放弃优先偿还权而信任机构？如果将资金投资于PF，若出现问题怎么办？首先需要准确比较对象。现在的保证金并没有安全保管。全部转给房东个人，毫无审查和监督。比较的对象不是没有风险的状态，而是当前的状态。投资对象是HUG担保的PF贷款，支付给房东的收益率设计为与投资业绩无关。 是否会有房东参与，是否会变成2016年银行界的租金托管？2016年的失败是因为房东根本没有收益。此次则有收益，对于因抵押问题难以找到租户的房东来说，收益率的意义超出了收益本身。也有人质疑这是否会从选择制变为义务制。最终应该全面推广这一制度。但这需要经过单独的立法程序，而目前阶段需要的是市场的验证。 将1058万亿韩元的租赁保证金从恶性循环转变为良性循环 从长远来看，改变的是资金的流向。进入安心信托的保证金将回归住房供应。现在这笔钱流向房东，成为差价投资和多套房产购置的种子资金，推动房价上涨，而上涨的房价又推高租金和保证金。如果这一制度完全落实并扩展到整体，将改变我国总计1058万亿韩元的租赁保证金的流向。将摆脱用于差价投资导致房价上涨的恶性循环，将保证金转化为产业资本，推动国家经济的良性循环。 为了成功落地，还需补充几点。首先是法律性质。名称为“信托”，但发言材料和新闻稿中使用“存款”一词。如果只是简单的存款，法律性质将停留在消费寄存（民法第702条）。存入的资金所有权转移至机构，租户成为拥有返还债权的一般债权人。如果机构出现问题，租户需重新争取分配。相反，信托法第22条第1款禁止对信托财产进行强制执行和担保权执行、保全处分、欠税处分。破产隔离不是约定，而是法律赋予的效果。必须通过法律明确存款的法律性质和破产隔离问题。 房东应获得的收益也应可预测。房东的关注只有一个：何时能收到多少。收益率计算公式、最低支付水平和支付日期应在招募公告中明确。让安心信托的项目在租户搜索阶段就显现出来也很重要。如果在平台和中介系统中标注，租户会优先寻找，这样房东的参与动机就会产生。试图通过隐性合同抬高租金是这一制度最现实的风险，因此租金的验证也必须严格。公开初期事故数量也很重要。安心信托项目中没有任何一笔未返还的事实，是最有力的说服力。 一旦安心信托扎根，接下来就需要改进我们的租赁制度。如果保证金的返还由金融机构担保，优先偿还权将不再需要，确立日期、入驻报告、租赁权登记命令、返还保证保险等为保护优先偿还权而建立的机制也将不再必要。住房的所有权和使用权将完全分离。也可以扩大受托主体，促进市场竞争。允许房东指定银行和证券公司作为受托主体，但国家应监督其健全性和运营产品的范围。这样即使存款规模增大也能应对，并能调整运营对象，设计资金流向。从风险较高的租赁比例高的住房开始应用，逐步扩展到所有租赁住房，最终需要全面修订住房租赁保护法。对保证金运营收益的税收支持应成为制度设计的一部分，而不是短期激励。处理确立日期的地方行政人员也可以调动到更需要的地方，如照护等。 租赁住房问题不仅是合同问题，更是居住权问题。居住权是实现其他基本权利的基础权利。如果居住环境不安全，其他权利就无法建立。然而，在过去的46年中，我们将这一权利的实现完全寄托于个人的知识和运气。复杂的制度本身就会导致不平等。能够阅读登记簿、预测拍卖价、审查顺序的人能够规避风险，而没有能力的人则不得不承担风险。国家的责任不是让人民在复杂和危险的制度中自行应对，而是创造安全的制度。人们应能像在便利店挑选冰淇淋一样，轻松安全地找到住所。租赁安心信托正是这一切的开始。希望经过46年，终于扣上的第一颗扣子能够稳稳当当地落位。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

住房城市保障公司(HUG)开设了一个专门中心，支持房东和租客参与租赁安心信托业务。该中心通过公共管理市场上租赁住房的租金，降低租客面临的租赁诈骗风险，并将租金运用收益支付给房东。 金义卓国土交通部第一副部长于22日在首尔汝矣岛与HUG社长崔仁浩、韩国房地产中介协会会长、韩国住宅建设协会会长及韩国金融投资协会相关人士共同出席了‘HUG租赁安心信托中心’的启动仪式，并检查了项目推进情况。 租赁安心信托业务是由公共部门以租赁形式管理市场上的租赁住房的制度。租客可以通过公共管理租金，降低租赁诈骗风险，以相对较低的居住费用居住。 对于房东，公共部门将每月支付通过管理租金获得的收益，旨在确保房东获得稳定的月收入，避免租金拖欠风险。 租金还将用于增加住房供应。公共部门计划以租金为资金来源，设立‘住房供应活化基金’，投资于HUG担保的项目融资(PF)项目。这样既能安全管理租客的租金，又能为住房项目提供资金。 金副部长强调：“租赁安心信托业务是为房东和租客提供稳定租赁环境，同时促进住房供应的良性循环商业模式。” 他还要求HUG：“请确保中心成为房东和租客都能信赖和寻求的窗口，并关注实际咨询和合同过程中出现的现场意见，分享需要完善的制度，以确保项目稳定落地。” HUG社长崔仁浩表示：“我们将基于以往积累的经验和专业性，提出租赁市场的新解决方案，确保成为国民可以信赖和选择的新型住房支持模式。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

位于首尔麻浦区的麻浦泰营公寓，规模约为2000户，但目前仅有1套租赁房源。根据今年7月至9月的调查，确认的4份租赁合同均为续租合同，未发现与新租客签订的租赁合同，现有租客选择续签合同继续居住。 麻浦区的一家房地产中介表示：“续租合同几乎被用尽，租金大幅上涨，加上搬家需要支付中介费和搬家费用，因此很多人宁愿继续住在原来的房子里。” 随着首尔的租赁房源减少，租金负担加重，放弃搬家的租客越来越多。在合同到期前寻找新租房时，发现很难在原有生活圈内找到条件相似的房子，因此选择续租或转向月租。 根据22日房地产平台Ashi的数据，位于诺原区的中界住宅3单元是一个拥有1500多户的大型小区，但目前没有租赁房源。自上个月以来也未确认有租赁交易。 在附近的小区，本月初利用合同续租权签订的租赁合同，保证金为4800万韩元。上个月的新租赁合同中，保证金高达6500万韩元的案例也有。 诺原区上界洞的一家房地产中介表示：“最近一个月几乎没有租赁房源，与去年相比大幅减少。在一个2000户规模的小区中，新出现的租赁房源也仅有1至2套。”他补充道：“虽然持续有租赁咨询，但条件不错的房源一出现就会被立即签约。” 在阳川区的木洞，寻找租房的需求与房源不足的情况也引起了关注。木洞7单元附近的中介表示：“寻找租赁房的客户持续存在，租赁房源一出现，平均每天有3至4人来看房，房源一出现就会被迅速签约。” 即使找到租赁房，租金上涨以及中介费和搬家费用也让租客感到压力。原本想改变居住条件的租客也在考虑搬家费用，选择继续留在原来的房子。 在房源紧缺的情况下，房东选择租客的现象也开始出现。诺原区的一位房地产中介表示：“房东会询问租客的家庭人数和是否有宠物，租月租时还会询问收入或职业。”随着租客的选择权减小，租赁过程中也形成了尽量满足房东要求的氛围。 建国大学房地产学教授尤宣钟表示：“租赁保证金本身已经上涨，加之租赁市场的趋势也在从租赁转向月租。”他进一步指出：“从租赁转向月租是租赁市场变化过程中出现的过渡现象，目前由于房源稀缺，形成了房东主导的市场。” 专家们认为，居住要求等政策因素也对租赁供应产生了影响。租客在寻找租赁房时遇到困难，选择留在原有房子或转向月租，可能会导致居住选择的缩小。 延世大学商学院教授高俊锡表示：“由于居住要求和土地交易许可区的指定等影响，能够转为月租的房源本身就减少，注册租赁经营者的租赁期限结束也对租赁房源的减少产生了影响。” 他还表示：“租金大幅上涨使得租客难以承受租赁，出现了转向月租的现象，未能找到新租赁房的租客可能会选择续租或转向月租。”

随着首尔公寓租赁房源减少到2万套以下，租客们寻找新居变得愈加困难。平均租金已超过7亿韩元，续租合同在租赁交易中所占比例接近60%。新租赁房源稀缺，押金负担加重，租客的‘居住出路’愈发狭窄。尽管政府推出了扩大公共租赁等居住稳定措施，但实际供应需要时间，因此需要补充措施以缓解民间租赁市场的供需失衡。 根据房地产大数据公司阿实等的数据显示，本月首尔公寓租赁房源为1万9904套，比上月的2万1146套减少了5.9%。与去年同期的2万2966套相比，减少了13.3%。 另一方面，KB房地产统计的上个月首尔公寓平均租金为7亿1178万韩元，创下历史新高。与去年8月的6亿5179万韩元相比，增加了5999万韩元（9.2%）。自2023年7月的5亿6981万韩元触底以来，租金在三年内上涨超过1亿4000万韩元。 租赁交易也有所减少。根据首尔市对截至15日的交易分析，上个月首尔公寓租赁交易量为7263件，比上月的8855件减少了18.0%，比去年同月减少了32.2%。尽管报告期限尚未结束，交易量可能会有所增加，但首尔市认为即使考虑到这一点，年同比的减少趋势仍将持续。 在减少的交易中，续租合同的比例反而上升。上个月首尔公寓租赁合同中，58.9%为续租合同，较7月的53.0%上升了5.9个百分点，较去年同月的43.7%上升了15.2个百分点。几乎每10份租赁合同中就有6份是与原房屋重新签订的合同。 市场分析认为，入驻房源减少和强化实际居住政策等因素共同影响了租赁房源的减少。由于限制了租客参与的房屋购买，房东直接入住出租房屋可能导致租赁供应减少。在现场，租赁房源一出现就被迅速签约，租客往往没有充分查看房屋就做出决定的情况也时有发生。 位于诺原区的一家房地产中介表示：“目前租赁房源稀缺，主要是由于土地交易许可区域的影响，”并指出：“只有原本出租的房屋才能作为租赁房源，但随着现有出租房屋的交易，作为租赁房源的房屋数量也在减少。” 政府也开始完善制度，以缓解租客的居住不安。扩大适用于土地交易许可区域内租客居住的房屋购买的实际居住豁免范围就是一个例子。这有助于维持现有的租赁关系，但也有人指出，难以期待其对增加新租赁房源的效果。 在21日发布的居住稳定计划中，计划到2030年提供119万套公共住房，并新设长期民间租赁类型。这是提高租客家庭居住稳定性的中长期方案，但短期内增加首尔民间租赁市场的供应量不可避免地会有时间差。 在政策的缝隙中，等待公共租赁入驻却难以承受飙升的首尔房价的无房租客正处于困境。即使想要寻找新的租赁房源，房源减少、押金上涨，租客不得不在原房屋续租或筹集额外资金之间做出选择。如果放弃租赁，则需要承受每月的租金负担。 韩元银行房地产研究室长韩英镇表示：“由于租金化和合同续签请求权的增加，新租赁房源也在减少，”并指出：“需要政策补充，以防止民间租赁供应的萎缩。”

洪志宣国土交通部部长候选人就围绕首尔新道林公寓购房的房价差争议进行了解释，称其是在租赁合同到期前出于实际居住目的而购买的。他表示，考虑到附近的租赁价格已超过9亿韩元，决定贷款购买一套价格在10亿韩元左右的住房。 16日，洪志宣候选人在国会举行的国土交通部部长候选人听证会上表示：“在租住期间，最困难的就是每2至4年不得不因他人原因搬家。”他进一步解释了购房的背景。 当天，民主党议员文正福对洪候选人去年购入的新道林公寓提出质疑，认为其是为了追求房价差的投资。文议员指出，GTX-B线路的规划早在洪候选人购房之前就已启动，因此认为洪候选人利用交通利好来追求房价差的可能性不大。随后，他要求洪候选人亲自解释经过长时间租赁后购房的原因。 洪候选人表示：“搬家并不会导致押金增加，押金是固定的，但搬家费用和中介费却不断支出。”他指出，频繁搬家的过程中，仅搬家费用和中介费就相当可观。 洪候选人提到：“在租赁合同续签到期时，房东告知他计划出售房屋，让他寻找其他租赁房源。”当时，附近的租赁价格已超过9亿韩元，因此即使要搬家也必须申请租赁贷款，于是决定多贷款购买住房。 对于购房后房价上涨的问题，洪候选人强调并非出于追求房价差的目的。他补充道，虽然购房后房地产价格上涨，但这是市场情况导致的上涨。 洪候选人与配偶共同以10亿500万韩元的价格购入了去年位于首尔九老区新道林洞的公寓，目前该公寓的市场价格已飙升至14亿韩元。在听证会前，洪候选人方面已表示该公寓是出于实际居住目的而购入，并且目前仍在实际居住。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

统计数据显示，婴儿和幼儿每年获得数千万韩元的房地产租金收入。这一现象引发了2030青年群体和无房者之间的强烈相对剥夺感。 根据国会财政经济计划委员会文振石议员于7日从国税局获得的《年度未成年人房地产租金收入现状》报告，5岁以下儿童中有179人申报了租金收入。其中包括9名0至1岁的婴儿，预计他们的平均年租金收入约为1500万韩元。 如果将范围扩大到18岁以下的未成年人，租金收入者总数将增至3233人，租金收入总额达到555亿8400万韩元。这些人被认为是从父母或祖父母那里继承了房地产，因此国税局应对资金来源和变相赠与进行严格调查的呼声日益高涨。 对此，网友们纷纷表示：“我每天加班都忙着交房租，没想到婴儿能赚1500万韩元，真让人感到无奈”，“父母机会的继承已经超出了极限”，“要求对变相赠与进行全面调查”等，对资产两极化现象表示强烈批评和愤慨。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为了满足既不是旅行也不是长期居住的人的需求，‘中间居住’市场正在扩大。从一周到数个月的短期租赁，提供家具和家电的房屋，正在吸引出差、搬家、装修和一个月居住等多种需求，逐渐形成新的租赁形式。 短期租赁的最大特点是更接近于‘生活’而非‘住宿’。通常，租赁合同的期限为一周以上、一年以下，租客可以在配备家具和家电的全功能住宅中生活。与酒店或住宿设施按天使用不同，租客可以根据自己的日程按周或按月签约，也不需要承担像一般租赁那样的大额押金或长期合同的负担。 需要在医院附近暂时居住的监护人、希望进行一个月居住的人、为工作度假而在特定地区停留的人，都可以利用短期租赁。最近，长期居住的外国职员、留学生和长期旅行者的需求也在不断扩大。 根据三三M2对租客使用目的的调查，出差和工作占38%的最大比例，其次是搬家和装修24%，旅行和休闲23%，学业和其他15%。主要需求群体包括来自地方或海外的出差人员、因搬家日期不符而需要临时住所的人、在装修期间需要腾空房屋的家庭，以及研修、实习和派遣工作者等。 短期租赁与传统住宿设施的不同之处在于它是为实际生活而设的空间。大多数酒店或一般住宿设施需要在外就餐，而短期租赁的房源大多配备厨房和洗衣机等生活必需设施。因此，短期租赁能够吸引寻找在一定时间内实际居住空间的需求。 对于房东而言，短期租赁也成为了一种新的选择。三三M2的供应者调查显示，53%的供应者有过租赁经验。没有住宿业经验的供应者占24%，而有住宿业经验的供应者占9%。这表明，非传统住宿业的普通房东也在进入短期租赁市场。 短期租赁市场未能活跃的原因之一是租赁人的不安。人们担心短期租住的租客可能会损坏房屋或设施，且中介行业也因合同期限短而认为投入的时间和精力与收益不成正比，因此未积极处理此类业务。 平台的出现正在减少这一市场的空白。三三M2通过在租客支付租金后确认入住再向房东结算，并由公司保管押金后返还的方式，提高了交易的安全性。为了减少房东对损坏和污染的担忧，三三M2还运营着‘三三关怀’服务，降低了这种不安，从而促进了短期租赁市场的增长。除了三三M2，Live Anywhere和Zaritalk等也是短期租赁平台。 然而，市场增长速度与制度基础不足之间的矛盾也引发了关注。短期租赁的法律性质可能因合同形式和使用期限的不同而有所变化，难以与一般租赁相提并论。尤其是以临时使用为目的的租赁合同可能会被排除在租赁合同申报的范围之外，实际居住但未进行户籍登记的情况也可能导致在住房租赁保护法下的保护受到限制。 在合同过程中可能发生的争议也需引起注意。月租中是否包含管理费和公用事业费、退房清洁费、中途退房的违约金、押金返还条件等都是典型的争议点。在使用短期租赁时，除了合同期限和费用外，还需仔细确认押金返还条件和设施损坏的责任范围等合同内容。此外，准确掌握市场规模的难度也是一大挑战。 相关行业人士表示：“短期租赁并不是取代现有住宿设施的市场，而是在酒店与长期租赁之间填补了长期以来未能有效吸纳的居住空白，未来有可能超越简单的细分市场，形成新的租赁形式。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为了提高租赁保证金的安全性并将租赁房源转为租赁，推出的‘租赁安信信托’虽然旨在保护租户，但房东的参与程度仍然备受关注。尽管提供了年收益率4%的承诺，但在非公寓的高租赁转化率情况下，其吸引力并不如现有的租金，且现有租赁住房在保证金返还过程中可能会出现资金空缺的问题。 24日，租赁安信信托项目将在下月末发布首次招募公告，该项目将由房东、租户与住房城市保障公社（HUG）签订三方合同，租户将租赁保证金存入HUG。HUG将运用保证金并将收益支付给房东，合同结束时直接将保证金返还给租户。 根据政府提供的案例，如果将2000万韩元的租金存入，房东每月可获得约73万韩元的年收益率4%。即使发生投资损失，HUG也会保障租户的租金和与房东约定的收益。 关键在于房东是否有足够的动机放弃现有的租金而选择安信信托。国土部的前期调查显示，在假设年收益率为4%的情况下，参与意愿仅为20%左右。尤其是在高租赁转化率的非公寓中，运营收益可能低于现有的租金收益。 住房产业研究室的金德礼表示：“如果将保证金委托给信托并获得4%的收益并不比租金转化更具吸引力，那么期待房东自愿参与就很困难。” 现有的租赁住房在转为安信信托时还会出现另一个问题。新租户的保证金存入HUG后，无法用于现有租户的保证金返还。 韩国住房租赁协会的成昌燁会长表示：“现有的租赁房东通常会接受新租户的保证金以返还给现有租户，但进入安信信托后，新保证金的使用将受到限制。”他指出：“目前，现有的租金房东或租赁经营者更有可能使用该项目。” 他进一步强调：“如果新租户有承诺将保证金存入信托，那么应将其视为偿还资金，放宽现有保证金返还贷款的限制，以确保资金不断流动。” 政府也在考虑降低租赁收入的税负、扩大扣除范围，以及免除注册租赁经营者的租赁保证金返还保证加入义务等措施，以提高参与度。 然而，仅仅提高收益率或税收优惠被认为是有限的。业界提出，针对已确定安信信托合同的住房，基于新租户的保证金缴纳承诺，提供有限的金融支持措施以便于现有租户的保证金返还等方案。 为高租赁转化率的非公寓提供一定水平的附加收益的方案也被认为是补充措施。然而，如果收益率被维持到市场转化率水平，或广泛减免综合房地产税、购置税等，可能会导致租户保护政策变质为对房东的支持措施，这也引发了担忧。 市场指出，在保护租户保证金的同时，还需制定解决转化过程中资金空缺的措施。 金德礼表示：“保护租户保证金的制度初衷是有意义的，但在韩国的租赁市场结构下，是否能够真正运作还需进一步考量。”

“政府期待的房源并不是空房，而是有租客居住的租赁住房。” 在政府提高对多套房屋持有者的税负以促使其出售房源的背景下，韩国住宅租赁协会会长成昌燮表示，应该将租赁经营者视为住房供应的重要组成部分，而非单纯的监管对象，这样才能降低租赁市场的居住成本。 成会长在8月21日于首尔瑞草区的韩国住宅租赁协会办公室接受《亚洲经济》采访时指出：“注册租赁住房本是为了履行义务而享受税收特例的结构，如果后期缩减或废除这些特例，政策的信任度必然会受到影响。”他还表示：“对租赁经营者的监管最终会转嫁到租客身上。” 他最担心的是注册租赁住房的减少将导致租赁市场的房源缩减。政府虽然通过提高多套房屋持有者的税负来促使其出售房屋，但在租赁市场上，现有的租赁住房可能会转变为自住住房。他认为，房地产市场的供应增加可能会导致租赁市场的供应反而减少。 成会长强调：“我们必须记住，政府期待的房源并不是空房，而是目前有租客居住的租赁住房。” 他指出，受到租金上涨限制的租客在需要搬家时可能会面临更大的经济压力。他表示：“注册租赁住房一直遵循租金5%的上涨限制等义务，如果没有购房能力的租客不得不按照高于现有租金的市场价格搬家，问题将会加剧。” 一些长期受到租金上涨限制的注册租赁住房，由于与周边市场租金的差距加大，若在出售过程中现有租客退租，居住成本可能会骤然上升。 成会长指出，如果政府在注册时所承诺的税收特例事后被缩减，即使未来政府推出扩大租赁住房供应的政策，也可能难以吸引市场参与者。他表示，改变原本提供的优惠措施将降低政策的可预见性。 他对非公寓租赁市场的情况表示更为担忧。由于租赁诈骗事件后，租赁需求减少，保证金的加入条件也变得更加严格，导致快速转向月租。如果租赁经营者的持有负担加重，居住弱势群体的成本压力将进一步增加。 成会长指出：“租赁诈骗问题严重影响了新租客的租赁意愿，保证金未返还事件后，保证保险的加入条件也变得更加严格，月租化的速度加快。”他表示：“非公寓中居住着更多的居住弱势群体，因此居住成本也在增加。” 他对防止租赁诈骗的安全措施表示赞同，但也认为如果正常经营的租赁经营者因此退出市场，将削弱供应基础。他强调，必须同时考虑租客保护和稳定的租赁住房供应。 在政府引导租赁经营者出售房屋之前，必须先评估实际的市场环境是否适合出售。他指出，租客居住的房屋在租赁合同期限与出售时点上可能不匹配，而在土地交易许可区域内，因实际居住义务等原因，买方也可能受到限制。 他表示：“即使想出售，但被土地交易许可区域限制且有租客的房屋也不容易出售。”他补充道：“政府在要求出售的同时，实际上可能会出现想出售却难以出售的情况。” 成会长认为，政策的认知应从简单将房东视为多套房屋持有者开始转变。他指出，需要区分对多套房屋持有者的投机需求抑制与民间租赁住房供应功能。 他表示：“我们不应仅将房东视为监管对象，而应视为租赁市场的住房供应主体。”他强调：“只有当房东能够稳定地进行租赁经营时，租客才能稳定地居住。” 他还强调，在政策制定过程中，听取房东和租客等市场参与者的声音是必要的。他指出，除了加强监管外，还应与当事人一起检查政策在实际市场中的运作情况。 成会长表示：“直接受到政策影响的是市场参与者，但他们的声音并没有得到充分反映。”他强调：“如果是租赁市场政策，就应同时听取房东和租客的声音，并将其反映在政策和立法过程中。”