转让税再度加重…是赠与更划算，还是转让更好？
拥有三套房产的50岁A先生最近在考虑出售位于首尔的一套公寓。由于多套房者的转让所得税再度加重，他打算出售一套房产以减轻税负。然而，税费成了问题。若赠与给子女，赠与税负担较重；若出售，转让税负担也不容小觑。他该如何选择？随着多套房者转让税加重政策在四年后重新实施，家庭间的赠与交易迅速增加。由于转让税负担加重，许多人选择将房产转让给子女等，而不是直接出售。税务专家强调：“赠与并不一定是最佳选择。”因为不仅要考虑赠与税，还要考虑购入税和未来的处置计划。 赠与比转让更好？房地产信息应用“집품”分析了大法院登记信息，结果显示，今年上半年首尔的赠与所有权转移登记申请数量为13518件，比去年同期增加了82.9%（6127件）。特别是在转让税加重实施前的4月，申请数量达到3916件，成为上半年最多。这被解读为由于预计转让税负担加重，选择赠与的多套房者增多的影响。问题在于转让税加重后，必须出售房产的多套房者。在调控区域内出售房产时，拥有两套房的税率增加20个百分点，三套及以上则增加30个百分点。因此，最高税率为两套房65%，三套及以上则高达75%。包括地方所得税在内，最高税率可达82.5%。长期持有的特别扣除也无法适用，持有时间越长，感受到的税负越重。因此，多套房者需要进行更复杂的计算。他们不仅要比较转让税，还需考虑赠与税和购入税，评估哪种方式更有利。 购入价和转让收益更重要亚洲经济委托新韩银行的副总监李点玉进行模拟分析，假设对象为在首尔江南区拥有135平方米的青潭乐天公寓的多套房者。该房产于2016年以14亿5000万韩元购入，假设目前市值为34亿5000万韩元。分析结果显示，仅从税负来看，转让比赠与更有利。若简单赠与给子女，赠与税为12亿280万韩元，购入税为4亿6230万韩元，总税负为16亿6510万韩元。而若出售，拥有两套房的总税负为13亿5568万韩元，三套房的为15亿7540万韩元。仅比较转让税，转让比简单赠与分别少约3亿900万韩元和9000万韩元，显然转让更有利。然而，若将子女再次购入时需承担的购入税纳入家庭整体税负比较，结果则有所不同。对于三套房者而言，转让后因购入产生的总负担为16亿9615万韩元，较简单赠与多出约3100万韩元，反而赠与更有利。对于两套房者而言，转让更有利。再看另一个案例。拥有84平方米的中区约水高地公寓的多套房者，该房产于2006年以2亿5000万韩元购入，假设目前市值为16亿6000万韩元。在适用多套房者加重税的情况下，简单赠与比转让更有利。若简单赠与给子女，赠与税为4亿6948万韩元，购入税为2亿584万韩元，总税负为6亿7532万韩元。而若出售，转让税对于两套房者为9亿3383万韩元，三套房者为10亿8865万韩元，急剧增加。分别比简单赠与多出约4亿6400万韩元和6亿1900万韩元。即使将子女再次购入时需承担的购入税纳入家庭整体税负比较，结果显示两套房者为9亿8861万韩元，三套房者为11亿4343万韩元，简单赠与仍更有利。最终，决定节税的关键在于房价本身，而非购入价和转让收益、持有时间。早期以较低价格购入并且市值大幅上涨的房产，赠与税负担可能更重；而购入价相对较高或转让收益不大的房产，转让税加重的影响可能更显著。再加上持有房产的数量和未来的继承计划，利弊也会有所不同。李点玉副总监指出：“转让税加重并不意味着赠与一定更有利，反之亦然。必须综合考虑购入价、持有时间和持有房产数量等因素来做出决定。”那么，有没有减少赠与税负担的方法呢？税务界表示，在父母与子女之间的交易中，利用“低价转让”的案例并不少见。根据《继承税及赠与税法》，特殊关系人之间的交易价格如果低于最近三个月内的实际交易价的30%或3000万韩元中的较小者，也会被视为正常交易，不会征收赠与税。如果子女能够筹集购房资金，这种方式可以减少税负，成为节税方案。然而，过度的低价交易反而可能增加税负。父母与子女等特殊关系人之间的交易，税务机关会仔细审查实际资金来源和交易经过。无支付能力的亲属或朋友仅名义转让后高价房产免税的“假交易”等是被查处的典型案例。 持有也是策略……下半年的税制改革是变数如果难以选择转让和赠与，则需要考虑未来的税制改革方向。政府已预告将调整交易税与持有税的平衡，持有策略的利弊可能会发生变化。政府计划在本月底前公布房地产税制改革方案，主要方向是引导以自住为主的住房市场。正在考虑同时调整交易税和持有税的方案。市场关注可能会包含降低交易税负担、同时增加持有税比例的方案。经济合作与发展组织（OECD）在今年的韩国经济报告中指出，韩国房地产税收中持有税比例为29.4%，低于OECD平均水平（56.0%），建议应降低交易税并提高持有税。然而，如果持有税加强，未来多套房者的负担可能会加重。特别是对于退休世代，资产大部分被房地产占据的情况下，可能会面临缴纳税款的现金不足。公示价格上涨将导致综合房地产税和财产税负担增加，如果税制改革中包含持有税加强的方案，税负可能进一步增加。专家建议，选择持有时应考虑房价上涨的同时，也要关注未来的现金流。转让和赠与一旦决定就难以逆转，因此应综合考虑当前的转让税和赠与税、未来的持有税负担、继承计划以及子女的资金能力等，制定合理的节税策略。金钟弼税务师表示：“在市场上期待房价上涨以弥补税款的想法，实际上并不容易。”他解释道：“例如，当前价值为12亿韩元的房产，如果要获得与适用一般税率相同水平的净收益，拥有两套房者需达到约23亿韩元，三套房者需达到约36亿韩元。”他进一步指出：“这个水平在现实中难以期待，因此在选择持有时，不应仅仅期待房价上涨，而应综合考虑各种情况下的税负。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-07-10 02:56:00
![[AJU+MONEY] 转让税再度加重…是赠与更划算，还是转让更好？](https://image.ajunews.com//content/image/2026/07/09/20260709173225912013_518_323.jpg)
