‘实居住两套房’的说法是否成立？
房地产市场难以解读，购房也变得困难。 在面积上与首尔相当的地方，有一个县的居民人数逐渐减少，已经濒临5万人的警戒线。65岁以上的老年人比例已超过40%，而年轻人比例不足10%。行政区划没有变化，但居住在这里的人口却在快速老龄化和减少。 这个地区面临的挑战不再是开发，而是人口。每次会议上，大家都在讨论如何增加旅游内容、关系人口和生活人口。关于将空房修缮成第二居所的提议也时常被提及。在年轻人常用的社交媒体上，关于一个月生活、远程工作和乡村生活的宣传信息不断更新。 然而，成效却缓慢。尽管风景优美、民风淳朴，偶尔对这里产生兴趣的人最后都会问：“我很喜欢这里，但如果在这里买房，就不能在首尔买房了。” 面对这个问题，地方政府的负责人几乎没有什么可以回答的，因为这句话并不是完全错误。 ‘实居住’的定义需要重新审视 总统在就职一周年的记者会上表示：“为了居住而拥有住宅是应该保护的，负担不应过重。但如果这几乎变成奢侈品，那么就应该像西方发达国家那样，增加持有负担。而拥有多套房屋并没有关系，不会禁止。” 这番话的核心并不是几套房，而是问你所拥有的房子是用于居住，还是作为资产增值的工具。方向是正确的，但这个标准留下了一个重要的问题：什么是实居住？ 在韩国房地产政策中，实居住长期以来被视为道德的词汇。实居住的单套房者是需要保护的对象，而多套房者则是被怀疑的对象。然而，现实中的居住并不那么简单。 如果迁移户口就算实居住吗？每周末去地方住就算不算实居住吗？为了照顾父母在地方买的小房子算投资吗？退休后在首尔和地方各住一半算居住还是持有？一个月的生活是生活人口政策，而在同一地区购房为何会成为多套房政策的对象？ 政策将复杂的生活简化为“房屋数量”的数字。这对行政来说是一个方便的标准，但却过于粗糙，无法解释现实。房子在数字之前是一个空间。对某些人来说是投资对象，对某些人来说是与父母相伴的地方，而对另一些人来说是退休后的第二生活圈。 单一的房屋数量无法解释所有问题 以房屋数量为标准的税制曾传达了强烈的信息：抑制多套房，保护单套房。问题在于，结果并不总是如政策所愿。 在购置、持有和转让阶段，如果以房屋数量为中心施加不利影响，理性的个人会选择集中而非分散。与其在地方中小城市拥有几套小房子，不如将资产集中在首都圈的核心地段，这样在税后更安全。所谓的“聪明的单套房”更接近于税制允许的最安全的集中，而不是实居住的模范答案。核心地段的房源被锁定，民间租赁市场也在流失，原本打算通过多套地方小房子规划退休生活的中产阶级的路径也变得狭窄。 多套房这个词也掩盖了太多东西。短期套利的差价投资、长期租赁业务、照顾父母的地方房屋、退休后的第二居所、人口减少地区的空房购买都被归为同一个词汇。投机与居住、投资与居住被放在同一个篮子里。政策选择了只计算数字，而不是询问这些差异。 当然，以房屋数量为标准并不是完全无意义。房屋数量是过滤投机需求最简单、最快的标准。但简单的标准并不总是好的标准。在地方消亡、高龄化、照顾父母和双重生活圈成为现实的今天，仅凭一套房或两套房无法充分区分居住与投机。 税制的漏洞随时可能成为投机需求的通道。首都圈的资金可能会扫荡地方的低价房屋，抬高当地居民的居住成本。因此，所需的不是全面解除，而是更精细的区分。在这个前提下开始讨论是必要的。 地方吸引人，但税制却只关注房屋数量 行政安全部已指定89个人口减少地区和18个关注地区，将生活人口和关系人口的保障作为国家任务。各地区都在推出一个月生活、远程工作、乡村生活支持和空房改造等措施，竭尽全力寻找更多的居住者。 数字已经发出警告。2021年底的未售房屋约为7000套，到2025年底增至28641套，其中地方占24398套，约占85%。地方各地堆积着未售的新房，但需求却难以移动。这不仅仅是因为缺乏吸引力。购房可能受到怀疑，税制可能变得不利的结构也在一定程度上排斥了需求。 人们需要空间来居住。仅靠住宿设施，关系人口难以转变为定居。要反复前往、在当地消费、与邻里建立关系，最终需要一个据点。而这个据点往往只能是住房。 政府也并非不知晓这一矛盾。2026年的经济增长战略中提出，购置人口减少地区的住房时，转让税和综合房地产税的计算中将排除房屋数量。方向是正确的，但仍然是半途而废。希望在地方购房的人首先会问：“现在买可以吗？这房子会让我成为多套房者吗？将来卖掉或搬迁到首尔时会变得不利吗？”如果制度无法清晰回答这些问题，需求就不会移动。 实居住的判断标准仍然空白。每年住几天算居住？照顾父母或退休后的双重生活圈如何看待？长期租赁与短期投机需求如何区分？这些问题仍不明确。税收计算中排除部分房屋数量与将地方据点住房视为新的居住形式是两个不同的问题。 “几套房”与“如何使用”更为重要 更需要考虑的不是房屋数量本身，而是房子的目的和使用方式。需要关注地区、价格、实际居住情况、持有时间和租赁利用方式。将人口减少地区的低价房屋与实际居住或长期租赁利用的情况一律归入多套房框架是设计的懒惰。 即使是一套房，如果不居住也是问题。相反，即使是两套房，如果实际居住并与当地消费和关系建立，则需要另一个名称。 “实居住两套房”这个说法仍然陌生。然而，考虑到地方消亡、高龄化、照顾父母和双重生活圈的时代，这并不再是奇怪的说法。生活已经不再局限于一个地方，税制却仍然困在一套房的数字中。 让我们回到那位县政府的负责人。被风景和人情吸引的人最后问道：“如果在这里买房，就不能在首尔买房了。” 要回答这个问题，仅仅修改税制的几行文字是不够的。我们需要重新定义什么是实居住。不是问你拥有几套房，而是问你用这房子做什么。如果政府质疑非居住的单套房，那么在面对“实居住两套房”这个说法时，也应该给出答案。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-06-12 19:48:00
