房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，困难的房地产问题正是从这里开始。 全国住宅竣工数量在5月骤减至1万2913套，同比下降51.0%。1至5月累计竣工量也减少了46.7%。随着可入住房屋的减少，租赁市场也开始紧缩。同月，租赁交易量为6万5698件，同比下降29.6%，而1至5月的月租交易比例上升至68.6%。房屋建设进度缓慢，但搬家需求每年如期而至，入住空白的冲击波及租赁市场。 政府并未袖手旁观。在5月，政府两次推出非公寓住房政策。22日，宣布将在首都圈提供9万套租赁住房，26日则放宽城市型生活住宅和办公楼的监管，计划到2030年供应11万套。公寓的建设周期通常需要3至5年，而城市型生活住宅和办公楼则相对较快。为了缓解租赁市场的不安，非公寓住房成为了一个现实的选择。 然而，问题在于我们已经走过这条路，且结果并不理想。 十年前的教训 城市型生活住宅于2009年因同样原因而诞生。政府承诺快速提供适合1至2人家庭的廉价小型住宅，放宽了停车、日照、噪音和配套设施的标准。当时的市场处境与现在截然不同，彼时全球金融危机导致房价下跌，空置房超过15万套，而如今则是在没有外部冲击的情况下，入住和租赁市场却在萎缩。政府面对租赁市场的困境，选择了相似的政策。 结果是数量激增。2009年城市型生活住宅的批准数量为1688套，到2012年激增至12万3949套。然而，在2009年至2012年批准的23万余套中，约83%为单间型住宅。放宽监管后，市场并未出现多样化的居住选择，而是集中在最小、最快建设、最具盈利性的房型上。 代价在后期显现。由于停车位不足，车辆占据了小巷，狭窄的通道阻碍了消防车的通行。建筑间距狭窄，逃生和防灾设施不如公寓密集。随着副作用的加剧，政府在2013年再次加强了停车标准等规定。然而，已经建成的脆弱住宅依然存在。2015年，义王市大峰绿苑火灾造成5人遇难，125人受伤，这就是代价的体现。放宽、受伤、再收紧，经历了十年的循环。 此次5月的政策放宽内容让人感到时光倒流。停车标准的放宽范围由地方自治团体的条例从20-50%扩大至50-70%。日照权的要求也从建筑高度17米的区域北侧距离缩短至5米。户数上限从300户提高至700户，并且如果附近已有类似设施，居民共同设施也可不再建设。虽然提高供应速度的初衷可以理解，但2009年后因事故和投诉而收紧的标准再次被放开。 需要指出的是，我们所称的“非公寓”中包含了不同的失败。城市型生活住宅是质量下降的“住宅”，而办公楼则是借用住宅资格的“准住宅”。生活住宿设施本质上并非住宅，而是将住宿设施作为居住用房出售，导致了类别的混乱。三者虽然性质不同，但根源相同，都是因为未能及时建造住宅而试图用周边的其他选择来填补。这次政策中将知识产业中心转变为办公楼、将空置商铺改为单间的做法也是这种冲动的延续。 底线比速度更重要 这并不是说要阻止非公寓住房的供应。首尔的单人家庭比例已经很高，市中心对小型、负担得起的住房的需求也非常明确。在土地资源有限的市中心，利用零星土地建设小型住宅是必要的。仅仅等待公寓的供应已无法满足快速变化的租赁市场。非公寓住房是当前市场所需的供应手段。 然而，条件比当年更为严格。2009年，城市型生活住宅虽然副作用巨大，但仍然销售火爆。而如今，租赁市场因租赁诈骗而对公寓产生恐惧，加上高利率和房地产项目融资的紧缩，导致即使放宽监管，消费者也可能选择放弃，留下空置房。相同的政策在市场上并不再容易被接受。因此，现在需要考虑的不是放宽监管，而是如何确保快速建造的房屋能够长期居住。 城市型生活住宅的失败并不仅仅是因为放宽了标准，而是因为在没有质量底线的情况下放宽了标准。当速度与质量发生冲突时，市场总是选择速度。建设更小、更密集、更便宜的房屋。如果将这一选择完全交给市场，结果将与2009年相似。我们必须在快速建造的同时，设定不可妥协的底线。 这个底线并不需要重新制定。我们已经有了最低居住标准。对于单人家庭，法律规定的最低居住面积为14平方米，且必须配备独立厨房和冲水厕所。这是人们应有的居住最低标准。然而，问题在于这一标准在实际的民间小型住宅供应中并未发挥足够的作用。此外，14平方米的标准自2011年以来已停滞不前，至今已有15年。相较之下，日本的单人家庭标准为25平方米，英国为38平方米。我们的标准甚至未达到发达国家的一半。即使放宽城市型生活住宅的标准，如果能将这一标准在民间供应中实际扩大并提高，至少可以避免“蜂窝单间”的再次涌现。 面积并不是一切。即使房屋内部再新，车辆却被挤在小巷中，火灾时逃生通道狭窄，阳光、噪音和空调性能影响生活，且没有责任主体，那么这就不再是居住，而是临时安置。要使非公寓住房的供应政策成功，必须明确“哪些房屋可以建造，哪些房屋不可以建造”，这与“建造多少套房屋”同样重要。 供应方式也应有所改变。仅仅在小地块上各自建设单间，难以同时满足停车、巷道、步行道和防灾设施的需求。我们不能只关注单个建筑，还应关注社区的整体布局。要使非公寓住房成为填补市中心空缺的住宅，必须将这些空缺进行规划和管理，以免再次成为城市的伤口。 尤其是单人家庭，房屋内部的面积不足以完成生活。必须配备可共同使用的洗衣房、休息空间、小型聚会场所和生活支持项目，才能使房屋成为一个可以长久居住的地方。如果非公寓住房仅被视为短期居住的房间，租户将不断被挤出，社区也将不断老化。供应政策不仅仅是建房，还应包括“谁来管理，谁来维护，谁来连接，谁来负责”。只有这样，非公寓住房才能成为生活的基础，而非临时住所。 好的房屋也需符合商业性 当然，提高标准会导致商业性下降，这一反对意见是合理的。无论标准多么优秀，如果开发商不建设，供应就不会增加。因此，解决方案不在于降低居住标准，而在于降低开发商在建设优质房屋时的成本和不确定性。对于优质房屋的建设，不仅要要求更高的标准，还应保证更快的程序和更低的融资成本。对于优秀设计和可供租户共同使用的空间的项目，应给予更多的建设空间，而共享设施不应仅仅成为减少可租面积的负担。对管理良好的开发商，应考虑给予更多的后续项目机会。我们应当设计制度，使得建设优质房屋的商业性得以保障，而不是通过降低标准来使劣质房屋的建设变得容易。 公共部门的角色也不应仅限于确保数量。若公共部门购买或支持的住房，必须要求更严格的标准。未达到最低面积、停车、安全、隔热和管理标准的房屋，不应仅被视为供应业绩。若公共部门随意接受任何房屋，民间也会随意建设。相反，若公共部门只选择适合居住的房屋，民间将会按照这些标准进行建设。供应的扩大应是市场标准的设定，而非简单的资金投入政策。 非公寓住房确实是解决租赁市场困境的现实出路。仅靠公寓无法满足紧急需求，市中心的单人家庭和年轻人也需要小型、快速供应的住房。然而，快速建造的房屋并不意味着可以是劣质房屋。现在需要的不是停止非公寓住房的供应，而是确保非公寓住房也能成为适合人居的房屋。 十年后再次放松标准是容易的。然而，一旦忘记了当初收紧标准的原因，同样的失败将会重现。非公寓住房的诱惑总是与速度相关。政策的能力在于如何在这种诱惑面前做出妥协，以及从何处开始坚守底线。我们必须快速建造，但快速建造的房屋也必须能够长期使用。居住在其中的人们的生活也将长久存在。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。