越南胡志明市房地产市场正因城市空间扩展和主要项目的重新启动而迎来新变化。随着胡志明市、平阳省和巴地头顿省的城市圈形成，土地和供应能力有所提升，但市场关注点已转向基础设施、就业机会、法律稳定性和实际需求较强的区域，而非短期价格上涨。 根据当地在线媒体《TheLEADER》在26日举办的“2026房地产论坛”上，越南企业管理协会会长阮德春表示，胡志明市、平阳省和巴地头顿省的空间整合形成了约6700平方公里、超过1400万人口的城市圈。他指出，新城市空间的意义不仅在于面积的扩大，更在于高端产业、深水港、国际物流、金融服务和高素质人力的结合。 论坛上也提出，城市圈的竞争力取决于基础设施的连接方式。城市轨道交通、环线公路、高速公路、港口和机场被认为是超级城市发展的核心支柱。然而，分析指出，仅仅建立交通网络是不够的，重要的是将交通枢纽和站点发展为结合住宅、商业、服务、就业和公共空间的中心地带，即TOD（以公共交通为中心的发展）模式。 胡志明市的扩展也降低了住宅市场的平均售价。房地产咨询公司CBRE越南的代表郑瑞中表示，今年上半年，扩展胡志明市的新公寓供应中约80%来自平阳省。原有胡志明市地区的一手公寓平均价格约为每平方米9200万越南盾（约487万元），而扩展市场整体的平均价格降至每平方米7600万越南盾（约402万元），相差约1600万越南盾（约84万元）。 对于购房者而言，选择变得更加丰富。扩展后的胡志明市市场在位置、产品类型和价格区间上更加多样化，提供了比以往更广泛的选择。CBRE表示，二手公寓的平均价格目前约为每平方米6200万越南盾。然而，平均价格的下降并非市场整体价格调整的结果，而是相对便宜的外围供应所致。 工业房地产同样被视为城市扩展的主要受益领域。CBRE指出，工业用地的开发潜力预计将从原有的约2500公顷增加至15000公顷以上。这被认为为制造企业和投资者提供了更多的选址和租金选择。 投资前景区域正在根据基础设施和功能进行细分。郑瑞中代表认为，城市轨道交通2号线的边坦-探荣线路周边的TOD开发区域和3、4号环线将吸引大量资金。此外，生态旅游和海洋城市区域如坤知、胡占，以及北部增长轴的中低价公寓市场如嘉安、富安、富州沫等仍有增长空间。 投资策略应从短期交易转向长期价值导向。郑瑞中代表表示：“实际居住的住房需求占多数，市场才能持续发展。”这意味着城市扩展并不会直接导致所有区域的价格上涨，而是价值在有实际需求和基础设施支持的地方形成。越南住房市场供应增加 与此同时，越南整体住房市场虽然供应增加，但价格并未大幅下降。根据服务经济房地产研究所（DXS-FERI）上月发布的越南房地产市场报告，北部地区的新供应约为4200套，吸收率约为40%。供应主要集中在河内、兴安、广宁的大型项目，主要供应主体包括Masterise Homes、MIK、Vinhomes和Gama等。 南部市场的吸收率则高于北部。DXS-FERI指出，南部的新供应约为3900套，吸收率为58.6%。供应主要集中在高层公寓，绝大多数位于扩展胡志明市的东部地区平阳和旧土德市。这一地区凭借土地获取、基础设施和相对稳定的吸收率，继续发挥着住房市场的增长支柱作用。 供应恢复也体现在暂停的市中心项目的重新启动上。位于边坦市场对面的One Central Saigon项目于3月中旬重新开工，预计将在约30个月后完工。Grand Manhattan项目也因法律问题逐渐得到解决，施工速度加快。 然而，胡志明市城市圈虽然获得了更广泛的土地和供应基础，但并非所有地区都能以相同的速度享受价值增长。未来市场的关键在于哪个区域能够成为具备基础设施、就业机会、实际需求和法律稳定性的价值中心。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

全球主要国家的首都圈人口集中现象正在减缓。房价飙升和远程办公的普及导致越来越多的人离开首都圈。然而，在日本和韩国，情况正好相反。为了寻找更高的薪资和更好的工作机会，越来越多的人涌向首都圈。但首都圈与全国平均水平的可支配收入差距却在逐渐缩小。这使得人们开始质疑，是否值得忍受高昂的居住和生活成本而选择在首都圈生活。 《日本经济新闻》根据联合国的《2025年世界城市化展望》分析了经济合作与发展组织（OECD）中除澳大利亚外的37个国家的首都圈人口比例。联合国将人口密度超过一定水平的地区归为“城市圈”，其中包含首都的地区被视为首都圈。日本的首都圈略小于东京及神奈川、千叶、埼玉的“1都3县”。37个国家的平均值在2021年达到16.9%的峰值后开始下降，2023年的最新估计也低于前一年。德国和挪威等24个国家的首都圈集中度有所下降。 2023年，法国首都圈人口仅比前一年增加7000人，增幅是10年前的七分之一。即便如此，这一增长也是由于出生人数超过死亡人数的自然增长所支撑。从2017年到2023年，法兰西岛地区的迁出人数年均比迁入人数多约3.6万人。从人口流动来看，法国的首都圈已经出现了人口外流的现象。 人口和企业的聚集可以共享基础设施，降低成本，并通过活跃的交流促进创新，这就是“集聚经济”的运作模式。然而，过度集中会导致交通拥堵，降低生产力，而居住成本的上升则会减少消费能力。 推动人们离开首都圈的主要因素是房价。OECD的数据显示，人口超过150万的大城市圈在过去10年中房价上涨了约68%。而在同一时期，人口在25万至150万之间的城市圈上涨了50%，10万至25万的城市圈则上涨了37%。城市越大，房价上涨的幅度越大，大城市的房价已经高到中产阶级也难以承受的水平。法国国家统计与经济研究所的报告也指出，高居不下的居住成本是导致人们离开城市的原因之一。 由于新冠疫情的影响，远程办公的普及减少了人们居住在首都圈的必要性。在爱尔兰的首都都柏林，2022年迁出人数比迁入人数多出4780人。爱尔兰中央统计局认为这是人口流动模式变化的反映，包括远程办公的普及等因素。 日本的情况则截然相反。日本的首都圈集中度在2023年为27%，预计到2030年将升至27.6%。韩国的首都圈集中度从2010年的42.1%上升至2023年的43.3%。同年，英国为14.9%，法国为14.1%，德国仅为4.2%。韩国和日本的集中度尤其高。韩国的统计数据是基于联合国的人口密度标准，因此低于国内统计（2023年为50.7%），后者是将首尔、仁川和京畿道的行政区域整体计算在内。无论标准如何，趋势是一致的。在全球主要国家中，高房价促使人们离开首都圈，但在日本和韩国，工作和收入的期望却吸引着人们前往。 日本职场人士选择首都圈的主要原因是对高薪的期待。根据就业信息公司PERSOL Career的“Job综合研究所”去年对职场人士的调查，选择在东京都及神奈川、千叶、埼玉工作的比例高达70%。选择首都圈的原因中，认为“可以获得更高薪资”的回答最多。 然而，是否能获得与期待相符的回报则是另一个问题。三井住友信托银行的研究员村上和也根据OECD地区统计数据计算得出，2022年日本首都圈的人均可支配收入已从2015年的全国平均水平的1.118倍降至1.084倍。韩国首都圈在同一时期也从1.143倍降至1.117倍。尽管人们仍在不断涌入，但与全国平均水平的收入优势正在减小。 印度尼西亚正在推动将首都从过度拥挤的雅加达到努桑塔拉，韩国也将部分行政职能迁至世宗市，这些都是为了缓解首都圈的集中现象。东京大学教授佐藤康弘表示：“如果能够培育出与东京不同的产业集聚点，当现有产业失去竞争力时，可以分散风险。”他还指出，考虑到自然灾害的风险，缓解首都圈的集中是合理的。 在全球主要国家中，因房价飙升而离开首都圈的趋势愈发明显。然而，在东京和首尔，这种现象尚不明显。因为对高薪的期待仍然大于居住成本的负担。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。