首尔江东区高德江一三期的土地租赁住房正式申购，建筑售价从2亿8000万韩元起。该项目采用公共土地所有，建筑物出售的方式，最长可居住80年，10年后可进行个人交易。 首尔住房城市开发公司（SH）于16日发布了高德江一三期土地租赁住房的入驻者招募公告，并开始正式申购。这是SH进行的第二个预先申购项目。 高德江一三期位于首尔江东区江一洞174号，供应总量为1305户，包括49㎡的590户和59㎡的715户。其中592户将优先供应给预先申购的中标者，其余713户分为特别供应的566户和普通供应的147户。 特别供应的数量包括新生儿248户，青年、初婚夫妇和首次购房者各106户。若预先申购的中标者不符合资格或放弃申购，剩余的房源将转为普通供应。 建筑售价方面，49㎡的售价在2亿8000万至3亿2000万韩元之间，59㎡的售价在3亿4000万至3亿9000万韩元之间。然而，土地所有权归SH所有，购房者需每月支付土地租赁费。49㎡的土地租赁费为每月42万6000韩元，59㎡为每月51万1500韩元。 为了减轻土地租赁费的负担，租赁费的最高60%可以转为保证金。具体的转化条件将在后续合同签署过程中说明。 土地租赁住房的模式是土地由公共部门所有，建筑物由购房者拥有。购房者可在最初的40年内居住，通过续约可将居住期限延长至最长80年。10年后，个人之间的交易也将被允许。 申购资格为在招募公告日时居住在首尔、京畿道和仁川的无房家庭成员，且需加入住房申购综合储蓄或申购储蓄。若同一等级出现竞争，将优先供应给在首尔居住超过2年的申请者50%。 申购时间安排为：预先申购中标者在10月26日至27日，特别供应在11月2日至3日，普通供应在11月4日至6日。普通供应的第一顺位中，居住在首尔超过2年的申请者可在11月4日申请，居住不足2年及京畿道、仁川的申请者可在5日申请。第二顺位的申请将在6日进行，中奖者将在11月26日公布。 申购将通过SH互联网申购系统在线进行。为65岁以上的老年人和残疾人等无法在线申请的市民，SH将在首尔江南区总部二楼的大礼堂设立现场接收处。 高德江一三期靠近汉江，周边有美沙汉江公园和高德生态公园等。附近有强光小学和强光中学，方便使用首都圈第一环高速公路和奥林匹克大道。 SH计划在该项目中应用高强度混凝土、高隔热系统窗户和高品质装修材料，以提高住房的长期质量和安全性，打造“百年住宅”。 SH社长黄相夏表示：“高德江一三期是拥有良好自然环境和优质教育条件的高品质公共分配住房。我们将继续以合理的价格提供优质的公共住房，努力保障首尔市民的居住稳定和提升居住水平。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

本月末即将入驻的首尔马曲M Valley 17单元土地租赁分配住房中，放弃合同的中标者已达21人。由于贷款额度中适用防空制，许多中标者在资金筹集上遇到困难，但具体因贷款问题放弃合同的人数尚未确认。 首尔住房城市开发公社(SH)于14日表示：“目前确认的放弃合同者约为21人。”包括这21名放弃者在内，因不合格取消等原因，整体合同相关的退出人数约为71人。 争议的核心在于适用于土地租赁住房的“防空制”。防空制是指在住房被拍卖等情况下，为保护租户的优先偿还款项，将该金额提前从贷款额度中排除的方式。 马曲17单元位于首尔江南区马曲地区，是一种土地租赁分配住房，土地由公共部门所有，购房者仅购买建筑物。59平方米的专用面积的分配价格约为2亿9000万至3亿4000万元，因而被称为“半价公寓”。 入驻者们主张，由于分配价格较低，5500万元的防空制对资金筹集的负担相对较大。尤其是适用5年的居住义务，质疑在租户保护的前提下，防空制的适用是否合理。 目前，正式申请者在LTV 60%的条件下，适用5500万元的防空制，59平方米的实际贷款额度根据分配价格约为1亿2000万至1亿5000万元。中标者需要准备的自有资金约为1亿7000万至1亿9000万元。 政府在2022年引入共享型公共分配时，提出了LTV最高80%、贷款额度最高5亿元的金融支持方案。马曲17单元于2023年9月以马曲10-2单元的名义进行预订。随后，由于家庭债务管理的加强，今年正式申请者适用了LTV 60%和防空制。中标者们认为，尽管同一单元和面积的中标者，因申请时点不同而贷款条件不同，违反了公平原则。 入驻者们要求至少排除防空制。由于土地租赁住房仅分配建筑物，分配价格低于一般公寓，因此以相同的5500万元进行扣除不符合制度初衷。 一般住房抵押贷款可通过MCG（抵押信用担保）等方式，在不扣除小额租赁保证金的情况下，贷款至LTV额度。然而，马曲17单元的正式申请者适用的贷款并未包含此类担保，因此实施了5500万元的防空制。 SH相关人士表示：“由于土地租赁的分配价格较低，防空制的负担可能相对较大。”并表示：“适用5年居住义务和10年转让限制的公共分配住房，确实需要免除防空制。”他还补充道：“我们正在持续向国土部建议放宽正式申请者的贷款条件。” 然而，国土交通部则表示，难以对防空制的适用做出例外。国土部相关人士表示：“防空制是法律上适用于所有人的，因此不可能有例外。” 他进一步指出：“包括土地租赁在内的所有住房，均适用当时的贷款额度等。”并表示：“土地租赁住房在商业银行中不提供贷款，因此必须按照政府政策性产品的要求筹集资金。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府主办的房地产政策公众意见听取讨论会遭到市民团体的批评，认为其仅传达了房地产行业和利益相关者的需求。 经济正义实践市民联盟于22日在青瓦台前召开新闻发布会，表示：“国土交通部主办的供应政策讨论会上，因房价上涨和租金负担而苦恼的无房市民的声音被忽视。” 该联盟主张，为了保障无房市民的居住稳定，必须大幅扩大公共土地内的土地租赁住房和长期公共租赁住房的供应。 土地租赁住房是指土地由公共部门所有，仅出售建筑物的方式。该联盟解释称，这样可以在分配价格中排除土地费用，从而以低于周边市场价格的价格进行供应。 该联盟以2022年12月进行的高德强一3单元为例，指出该单元59平方米的土地租赁住房的分配价格为3600万韩元。与周边公寓的实际交易价格11亿韩元相比，仅为市场价格的32.7%。 该联盟表示：“假设购买周边11亿韩元的公寓时，自有资金为3亿韩元，银行贷款8亿韩元，每月利息将达到267万韩元；而高德强一3单元只需承担3600万韩元的建筑分配款和每月40万韩元的土地租赁费，就可以长期居住在新建公寓中。” 该联盟进一步强调，土地租赁住房能够缓解“乐透分配”问题，并将住房市场从资产价值导向转变为使用价值导向。它还提到，在第三期新城、1·29政策用地、龙山维修厂等国有土地上，应该供应土地租赁住房，而非一般公共分配住房。 同时，该联盟也提出了扩大长期公共租赁住房的必要性。它将永久租赁、50年租赁、国民租赁、长期转租、综合公共租赁住房定义为“真正的公共租赁住房”，并指出这些住房仅占总住房数量的4.4%。 该联盟表示：“如果真正的公共租赁住房占总住房数量的20%，将对市民的居住稳定产生重大贡献。” 对于首尔市的整治项目活跃化趋势，该联盟表示担忧，认为这可能加剧租金不安。它预测，整治项目将导致首尔每年产生4.5万户的搬迁需求，若这些需求进入租赁市场，租赁需求可能增加8%。 如果供应扩大讨论过于偏向民间项目的恢复，针对无房租户和低收入群体的公共性保障措施的需求将愈加迫切。 该联盟还要求政府加强已名存实亡的重建超额收益回收制度，公开分配成本以消除建筑成本泡沫，全面反映综合房地产税的公平市场价值比例为100%，以及改革长期持有特别扣除等。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。