‘半价公寓’之后是‘共享住房’……房价25%入驻，能成为居住阶梯吗
政府正式引入分期购房型和收益共享型公共分配住房，预计将扩大降低初期资金负担的购房方式。然而，由于并不是降低房价的方式，因此需考虑额外的股份购买费用、使用费、贷款本金和处置条件等因素，才能真正成为居住阶梯。 根据19日国土交通部的消息，分期购房型是逐步取得住房股份，而收益共享型则是利用住房城市基金贷款，在处置过程中共享收益。国土部于13日宣布将这两种类型扩大引入公共分配。 首个试点项目是即将于10月发布分配公告的京畿住宅城市公社（GH）位于水原光桥A17区的项目。该项目共600户，其中240户的建筑面积在60㎡以下，将以分期购房型供应。购房者只需先支付初始分配价的10%至25%，其余股份将在20至30年内逐步购买。 如果分配价为6亿3000万韩元，初始取得股份为25%，那么初期股份购买金额为1亿5750万韩元。然而，这并不是以1亿韩元的价格购买6亿3000万韩元的公寓，而是先拥有房价的四分之一。 额外股份的价格不仅包括初始分配价，还需考虑到取得时的定期存款利息。未取得股份的使用费也需按邻近住房租金的80%以下支付。 GH在2023年提出的模拟计算中，分配价为5亿韩元的住房，先以1亿2500万韩元取得25%的股份，之后每4年追加购买股份，20年内总股份购买金额将达到5亿9000万韩元。再加上未取得股份的使用费和为初始股份购买所获得的贷款本金。 处置条件也是一个变量。光桥A17区将适用5年的居住义务和10年的转售限制。转售限制期满后，可以出售给第三方，但根据处置时的持有股份，需与公共部门分享盈亏。如果在转售限制期内不得不处置，将适用公共回购等条件。 收益共享型是通过共享股份而利用政策金融的方式。将支持最高住房抵押贷款比例（LTV）70%的住房城市基金贷款，并在处置住房时与公共部门共享部分收益。然而，贷款额度、利率和收益分配比例尚未确定。 如果优质地段的住房中标者获得了巨额的市场差价，可能会引发“乐透分配”的争议。相反，如果公共部门的份额过高，购房者在长期承担费用和风险的情况下，资产形成效果可能不大。 韩国建筑产业研究院副研究员金成汉表示：“初始支付金额较少的优点，但从总成本来看，负担可能会加重。”他指出：“还需考虑其余股份的租金和公共部门的资金负担。” 大韩建设政策研究院研究员李恩亨表示：“如果分期购房型引入贷款，实际上会提高LTV。”他强调：“由于尚未经过确切验证，因此需要逐步实施。” 该制度的成败不仅取决于初始支付金额，还取决于20至30年间的负担费用和处置条件。必须设计出能够承担额外股份购买和使用费的方案，并明确出口，才能真正成为居住阶梯。 建国大学房地产学系教授柳善钟表示：“最终，政府放宽贷款限制将是解决问题的关键。”他指出：“在贷款限制加强的情况下，试图以其他方式解决问题，使得制度变得相对复杂。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-08-20 01:04:10
