住房贷款利率高于银行抵押贷款，需求依然增长
作为面向普通民众和实际需求者的政策性抵押贷款，住房贷款的平均利率已开始超过市场银行的住房抵押贷款平均利率。去年，住房贷款利率低于银行抵押贷款，但今年以来经历了五次加息，情况发生了逆转。尽管如此，由于不受总债务偿还比率（DSR）监管的优势，实际需求依然持续，住房贷款余额已超过115万亿韩元。 根据韩国住宅金融公社的数据显示，8月份的“安心e住房贷款”一般利率为年4.90%至5.20%。 住房贷款利率在今年迅速上升。具体而言，1月份加息0.25个百分点，2月份加息0.15个百分点，4月份加息0.30个百分点，5月份加息0.25个百分点，7月份加息0.30个百分点，总共上升了1.25个百分点。 因此，去年维持的银行抵押贷款利率优势也随之消失。去年12月，安心e住房贷款10年期一般利率为年3.65%，比银行新发放的抵押贷款平均利率（年4.23%）低0.58个百分点。然而，自今年4月起，情况开始逆转，6月份住房贷款10年期一般利率（年4.60%）已高于银行抵押贷款平均利率（年4.36%）0.24个百分点。 尽管利率竞争力下降，住房贷款的需求依然存在。6月份的销售额为2万1623亿韩元，比上月的1万7132亿韩元增长了约26%。截至6月底，余额约为115万4212亿韩元，除去2022年下半年至2023年上半年包含的临时再融资产品的业绩外，达到了自那时以来的最高水平。 尽管利率上升，需求依然持续的原因之一是DSR监管的例外。与银行一般住房抵押贷款不同，住房贷款不受借款人单元DSR监管的限制。对于收入和现有债务限制贷款额度的借款人来说，尽管利率略高，但住房贷款成为了筹集所需资金的替代方案。尤其是在银行贷款监管日益严格的情况下，实际需求更倾向于考虑可实际贷款的金额，而非利率水平，因此流向了住房贷款。 住房贷款利率的持续上升直接源于住房抵押证券（MBS）发行利率等融资成本的上升。由于住房贷款是基于住宅金融公社通过发行MBS等方式筹集的资金，因此长期市场利率上升时，面临加息压力。住宅金融公社表示，在决定利率时，会综合考虑融资成本及作为政策性金融机构的多种因素。 有观点认为，近期住房贷款供应的扩大可能也促使了通过调整利率来管理需求的必要性。金融界人士表示：“住房贷款不受DSR监管，因此随着银行贷款门槛的提高，实际需求者聚集的可能性很大。由于政策性金融的供应难以持续增加，因此近期的加息可能也反映了在一定程度上调控需求的必要性。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-08-11 02:00:20
