自李在明政府上任以来，首尔公寓价格在一年内上涨了约14.7%。根据KB房地产的统计数据，这是自1986年相关统计开始以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁市场也出现了上涨。首尔公寓的租赁价格在同一时期上涨了6.77%，月租上涨了8.99%。买卖和租赁市场同时上涨，出现了所谓的“三级上涨”现象。 首尔公寓价格一年内上涨14.73% 根据KB房地产的月度住房价格统计，从去年5月到今年5月，首尔公寓的累计涨幅为14.73%。 这一涨幅在历届政府的执政初期一年中处于最高水平，文在寅政府初期一年为9.41%，卢武铉政府初期一年为11.68%。 尤其是地区间差距明显，首尔外围和非江南地区的上涨尤为突出。 不过，其他调查显示，首尔的涨幅超过了15%。 房地产R114对2025年6月至2026年5月的市场进行了分析，结果显示，首尔公寓价格上涨超过15%，全国公寓价格约上涨9%。 在房地产R114的调查中，首尔的光津区、铜雀区、中区、江东区、城东区等非江南地区的涨幅超过了20%。京畿道的城南、光明、汉南、安阳、龙仁、果川等主要地区的公寓价格也上涨了10%以上。 问题在于，不仅仅是买卖价格上涨。 根据KB房地产的统计，自李在明政府上任以来，首尔公寓的租赁价格上涨了6.77%。月租也上涨了8.99%，这是自2015年KB月租统计以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁价格的上涨可能会影响买卖市场。租赁价格持续上涨，可能会增加租户的居住成本，部分需求可能转向买卖市场。 实际上，最近首尔出现了租赁房源短缺和租赁价格上涨的现象。专家指出，贷款限制和多套房屋相关的调控可能对租赁住房供应产生了影响。 尽管政府调控，房价仍上涨……为何？ 李在明政府自上任以来，为了稳定房地产市场，推出了贷款限制、扩大土地交易许可区域、对多套房屋征收资本利得税等多项政策。 例如，在6·27房地产对策中，几乎全面限制了首都圈的住房抵押贷款，随后在10·15对策中扩大了土地交易许可区域，加强了需求抑制政策。 尽管如此，首尔的房价仍然持续上涨。 根据韩国房地产院的统计，2025年6月，首尔住房综合买卖价格上涨了0.95%，7月上涨了0.75%。尤其是仅就公寓而言，6月上涨了1.44%，7月上涨了1.09%。当时，尽管在6·27对策后上涨幅度有所减缓，但仍然较高。 此后，首尔的房价上涨趋势并未减弱。根据韩国房地产院的数据，2026年6月，首尔住房综合买卖价格在一个月内上涨了1.03%，首都圈上涨了0.67%，全国上涨了0.33%。 在7月，KB房地产统计显示，首尔公寓买卖价格较上月上涨了1.05%。中浪区上涨2.08%，江北区上涨2.01%，城北区上涨1.85%，北部地区的上涨幅度较高。 此次上涨的核心在于，首尔及首都圈，尤其是首尔公寓的上涨趋势集中。全国范围内，地方住房市场持续低迷，只有首尔和部分首都圈地区强劲上涨，导致地区间价格差距加大，出现了两极化现象。 KB房地产的资料显示，最高20%与最低20%公寓的价格差距，从李在明总统就职前的11.6倍扩大到一年后的13.4倍。这意味着首尔与地方、高价与中低价住房之间的资产差距加大。 最终，未来房地产市场的最大变量将是供应的扩大是否能实际转化为住房供应，贷款和税制调控能在多大程度上抑制购房者的心理，以及首尔的住房需求是否能持续。 截至目前的统计数据显示，自李在明政府上任以来，首尔公寓市场上涨了约14.7%至15%。租赁和月租的上涨也加重了首尔的居住成本。

随着首尔公寓价格的急剧上涨，实际需求大量转向京畿道，导致首都圈房价快速上涨。由于首尔的租赁需求没有减少，东北部地区的租金已较年初上涨6%至7%。在一些京畿道地区，房屋买卖价格的上涨幅度与首尔不相上下，而京畿道南部的买卖市场和租赁市场的不安定现象也在持续。 根据KB房地产于6月19日发布的6月第三周（基准日6月15日）周公寓市场动态，京畿道公寓的买卖价格变动率为0.17%，较上周（0.16%）略有扩大。特别是华城东滩区上涨了1.52%，连续两周创下全国最高涨幅。与上周（0.99%）相比，涨幅更大，考虑到今年以来全国公寓买卖价格的累计涨幅为1.35%，这意味着仅一周的时间内价格上涨已接近半年的涨幅。 除了华城东滩区，安养东区（0.60%）、光明（0.47%）、九里（0.37%）、龙仁水枝区（0.36%）、军浦（0.36%）等与首尔接壤的多个地区也表现出强劲的上涨趋势。与同周首尔的买卖变动率（0.25%）相近或更高。 东滩因半导体和非管制利好出现过热现象 东滩的市场氛围已经出现过热现象。一位东滩的房地产中介表示：“最近买房咨询急剧增加，周末一天就有十多组人来看同一套房子”，并指出“尤其是以新婚夫妇为主的实际需求大量涌入”。由于房价急剧上涨，甚至出现了支付合同金的两倍而取消合同的情况。 华城东滩区房价上涨的原因包括三星电子、SK海力士等半导体行业的改善、非管制区域的利好以及对交通网络改善的期待等。根据法院登记信息中心的统计，今年3月至5月，东滩区内的购房者中有6119人，其中来自华城市以外地区的购房者达2084人，占34.1%。 京畿道房价如此波动的背景是来自首尔的购房需求被挤出。根据韩国房地产院的数据，今年第一季度京畿道公寓交易中，首尔居民的比例为15%，为三年两个月来的最高水平，比去年同期（12.6%）上升了约3个百分点。按地区划分，光明（38.6%）、哈南（37.5%）、九里（36.4%）、南阳州（25.2%）、富川（20.6%）等地，离首尔越近，外地购房者的比例越高。 首尔租赁市场，城北7.10%·诺原6.50%暴涨引发京畿道购房潮 租赁市场同样波动。根据KB房地产的数据，同周京畿道租金变动率为0.19%，较上周（0.18%）的涨幅有所扩大。光明（0.68%）、哈南（0.55%）、城南中原区（0.53%）、龙仁水枝区（0.45%）等地的租金也在快速上涨。买卖需求和租赁需求同时向京畿道分散，导致首都圈整体租赁市场的不安定加剧。 在首尔，租赁房源短缺的现象已经显现。江西区马曲一带的大型公寓租赁房源仅有1至3套，显示出租赁市场的供需失衡。根据KB房地产的调查，截至今年5月，江西区的房价上涨了8.07%，在首尔25个自治区中变动率最高。 即使在首尔内部，租赁不安也在加剧。根据韩国房地产院的数据，截至15日，今年累计租金上涨率在城北区为7.10%、诺原区为6.50%、城东区为6.29%、光津区为6.19%，均大幅超过首尔平均水平（0.69%）。KB房地产动态显示，本周首尔租金强劲的地区包括松坡区（0.56%）、道峰区（0.52%）、恩平区（0.52%）、冠岳区（0.46%）、光津区（0.39%）。 “政策贷款可行的6000万韩元左右小型公寓购房动向……非管制区域扩张趋势持续” 南赫宇我们银行房地产研究院表示：“在首尔低端地区租赁房源短缺的情况下，政策贷款可行的6000万韩元左右的小型公寓，购房者的购房动向正在显现。”并指出：“随着首尔和京畿道热门管制区域的价格强势趋势持续，购房需求正向京畿道高阳市德阳区、议政府、南阳州、京畿道光州等非管制区域转移，目前良好的价格走势正在扩散。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

京畿道的核心地区在首都圈公寓市场中的影响力日益增强。果川、分当等传统高端地区的房价已超过首尔平均水平，最近东滩、安阳东区、龙仁水池、光明等部分地区的涨幅也超过了首尔。首都圈的房价格局正在从单纯的“首尔与京畿道”转变为以核心生活圈和主要小区为中心的重新布局。 根据6月18日国土交通部的实交易数据分析，最近一年（2025年6月19日至2026年6月18日）除去解约交易，京畿道的平均成交价最高的是果川市，达到了22亿1500万韩元。这一价格远高于同一时期首尔公寓的平均成交价11亿9800万韩元。包括板桥区域的城南市分当区的平均成交价也为14亿7600万韩元，超过了首尔平均水平。 在今年的涨幅方面，京畿道的部分地区也超过了首尔。根据韩国房地产院的数据，首尔公寓的成交价格指数今年累计涨幅为4.50%，而京畿道整体为2.48%。然而，华城东滩区的涨幅达到了9.57%，成为全国最高。安阳东区9.30%、龙仁水池9.03%、光明市8.69%的涨幅也大大超过了首尔平均水平。城南分当区的涨幅为7.40%。 在小区层面，京畿道的交易情况也与首尔主要小区相比较。华城东滩站乐天城的84㎡最近以22亿韩元成交，创下新高。而首尔东大门区清凉里站乐天城SKY-L65的成交价刚刚超过20亿韩元。区域的竞争力在于综合交通、商业区、新建房源的稀缺性和生活基础设施的结合，这些因素共同影响了价格。 各地区的涨幅背景略有不同。东滩因半导体的需求和GTX-A线的开通而迅速上涨。安阳东区和城南分当区则因对第一期新城市的改建期待，龙仁水池则因其良好的通勤条件和新盆线的影响，光明市则因其靠近首尔的地理位置和改建项目的期待而支撑了价格的上涨。 然而，并非京畿道的整体房价都追赶上了首尔。最近一年，首尔公寓的平均成交价为11亿9800万韩元，比京畿道的平均5亿9600万韩元高出6亿200万韩元。中位数价格方面，首尔为9亿6000万韩元，京畿道为5亿2700万韩元，差距为4亿3300万韩元。尽管京畿道的交易量为154,774宗，是首尔73,073宗的约2.1倍，但整体价格水平仍然高于首尔。 在实需群体偏好的84㎡左右的房源中，差距依然显著。以82~85㎡为标准，首尔的平均成交价为13亿800万韩元，京畿道为6亿4400万韩元。中位数价格方面，首尔为11亿2000万韩元，京畿道为5亿9000万韩元，差距超过5亿韩元。在被称为国民户型的面积段，首尔的进入门槛依然很高。 最终，首都圈的交易市场呈现出根据核心生活圈而非行政区划的分化趋势。京畿道在交易量上超过了首尔，但整体平均和国民户型的价格仍然高于首尔。相反，果川、分当、板桥、东滩等部分地区的房价已超过首尔的平均水平或中低端小区的价格。 一位京畿道的房地产经纪人表示：“从京畿道整体平均来看，虽然与首尔的差距较大，但果川、分当、板桥等地区的价格已经超过了首尔的平均水平。”他还指出：“最近，像东滩这样结合了就业机会、交通便利和新建房源稀缺性的地区，出现了比首尔中低端小区更快的价格上涨趋势。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

京畿道房地产市场中，30岁购房者的交易量最高。由于首尔房价压力、贷款限制以及租赁市场紧张，首都圈的住房需求逐渐向首尔周边地区扩展。 根据6月2日对国家统计门户的分析，首尔居民在其他地区购房的数量在3月份达到了3480套，连续三个月增长，前两个月分别为2855套和3032套。所谓的“脱首尔”需求大部分流向了京畿道和仁川。3月份，首尔居民在其他地区购房中，京畿道和仁川的比例达到了84.3%。 3月份，首尔居民在京畿道购房的数量为2637套，比上月增长了26.3%。同一时期，仁川的购房数量也达到了298套，增长了35.5%。首尔居民在首都圈（京畿道和仁川）的购房总数为2935套，比上月增长了27.2%。 首尔居民的流入主要集中在首尔接壤地区。3月份，光明市的349套公寓交易中，有148套（42.4%）是由首尔居民购买的。哈南市（37.6%）和九里市（37.3%）的购房者中，超过三分之一也是首尔居民。 按绝对交易数量计算，高阳市以269套位居首位，南杨州市247套，龙仁市193套，安养市176套，九里市174套。交通改善预期的地区需求集中。 仁川的首尔居民流入也在增加。3月份，首尔居民在仁川购房的数量为298套，比上月增长了35.5%。按地区划分，西区以104套居首，富平区以77套紧随其后。首尔居民的比例分别为13.4%和13.0%，相对较高。 3月份，首尔居民在其他地区购房中，非首都圈的比例仅为15.7%，显示出需求主要集中在首都圈。按地区统计，江原道96套，忠南93套，忠北55套。 此外，京畿道房地产市场中，30岁购房者成为最活跃的买家。3月份，京畿道的公寓交易总数为16895套，其中30岁购房者的交易数量为6060套，占总交易的35.9%。这一比例比40岁购房者的23.2%高出12.7个百分点，超过全国平均水平（31.6%）和仁川（30.8%）。 京畿道的交易规模也大幅超过首尔。同一时期，首尔30岁购房者的交易数量为2794套，仅为京畿道（6060套）的约一半。尽管首尔30岁购房者的比例为43.4%，高于京畿道，但实际交易数量京畿道约为2.2倍。 金仁满，金仁满房地产经济研究所所长表示：“由于首尔的租赁困难和高房价压力，30岁实际需求者，包括新婚夫妇，正在将目光转向首尔周边或京畿道。随着居住成本压力和交通条件改善的结合，京畿道的购房热潮在短期内可能会持续。”

首尔房价上涨放缓，而京畿道部分核心居住区的房价却在快速上升。由于首尔高昂的居住成本，实际需求转向京畿道主要地区，导致价格上涨压力加大。 根据韩国房地产院的数据显示，今年累计来看，龙仁市水枝区的公寓价格上涨了7.24%，是首尔平均涨幅（2.65%）的2.7倍。业内人士认为，房源短缺是水枝区房价上涨的原因。随着首尔的实际需求转向这些地区，尤其是交通便利、学区优良、生活设施齐全的地区，购房需求集中。新盆唐线生活圈的交通便利性、学区和准新建小区的吸引力使得购房需求集中。水枝区因靠近首尔，成为替代需求的首选。新盆唐线的影响也推动了价格上涨。水枝区沿着新盆唐线的东川站、水枝区厅站、城福站、上贤站等地，居住需求高。学区和生活设施也是吸引需求的因素。城福、信奉、上贤一带教育资源丰富，商业设施、绿地和生活便利设施齐全。此外，水原灵通区上涨3.67%，华城东滩区在今年2月行政区划调整后累计上涨2.88%。 京畿道的强势也反映在人口迁移趋势上。今年第一季度，从首尔迁入京畿道的人口为8.3984万人，比上季度增加约31%。 市场分析认为，首尔房价高企，交通便利、生活设施齐全的京畿道南部地区吸引了实际需求。 不过，并非整个京畿道都在上涨。同期京畿道平均涨幅为1.54%，低于首尔的2.65%。一些地区如利川市和骊州市则呈现下降趋势。 即便首尔房价上涨放缓，京畿道核心地区的上涨压力预计仍将持续。 一位房地产行业人士表示：“首尔交通便利且居住条件良好的地区吸引了购房需求。短期内价格大幅上涨的地区可能面临贷款压力和观望情绪，地区间的温差将更加明显。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。