房地产市场难以解读，购房也变得困难 ‘一生仅一次。’在房地产大讨论会上，有人提出将1户1住宅的资本利得税免税限制为一生仅一次。这引发了关于在每次搬家时都能获得差价收益而持续享受免税优惠是否公平的讨论。李在明总统也表示，给予无限次的免税机会似乎存在问题。 乍一看似乎公平。然而，终生仅有一张免税卡，理应在获得最大差价时才使用。获得小额差价的人可能会犹豫是否使用这张卡，而有能力购买高价房的人在获得数亿差价的瞬间则能集中享受优惠。为了公平而设立的制度反而对资产较多的人更为有利。美国并没有将住房资本利得免税限制为一生仅一次，而是在一定限度内满足条件时可重复适用。 国土交通部部长金允德表示，想要放开绿带以建房，这一言论也令人耳目一新。然而，从包括大量解除绿带的第三期新城开始，房屋建设却未能按时进行。尽管已过去7至8年，但由于补偿、许可、施工费用和资金筹措等问题，开工和入住一再推迟。如果瓶颈在于建房的过程，即使释放新土地也可能停滞不前。 金融方面也是如此。关于取消地方的压力总债务偿还比率（DSR）的提议，旨在不同对待首都圈的过热与地方的低迷，具有一定的合理性。然而，适用于地方的压力利率加成幅度已是首都圈的四分之一。如果取消评估偿还能力的安全装置，可能会将未售出房屋问题转变为地方家庭债务问题。 政策建议需经过反驳与验证才能转化为政策 然而，这些提议并非毫无价值。想法本身是粗糙的，能够揭示熟悉制度的矛盾并推动讨论向前发展。仅仅让人重新审视免税范围、新建用地的必要性以及地区金融监管的适当性，就已具有意义。 所有的税制提案都清晰地表达了问题意识。然而，要将问题意识转化为解决方案，必须经过反驳和验证。需要计算谁将受益，谁将承担成本，以及与其他政策相遇时可能产生的反应。从总统或部长对闪光想法的响应开始，政策信号的含义便发生了变化。 这种计算应该早已完成。总统和总理主持的两次大讨论会持续了近6小时。此前还举行了供应、金融、税制的倾听讨论会，截至27日下午，在线提交的意见已达7153条。 现在，已经听取了足够的方向。关于持有税、交易税、贷款限制、保护实际需求者、激活整治项目以及迁移和拆迁管理等相互冲突的选择都已提出。政府现在需要向国民展示他们的选择。 诊断与想法已经足够 国民所希望的并不是再次听到房价为何上涨的诊断。供应不足、资金流向房地产、贷款和税制存在漏洞等说法并不陌生。令人好奇的是，政府将如何调整持有税，是否会一起降低交易税，租赁贷款将覆盖到谁，供应将从何开始。 专家与政策当局的分析与讨论也应提前进行。应确认各提案的前提及法律、执行的可行性，并通过多种情况分析其对税收、财政、房价、租金、交易量、开工和入住量的影响。专家的角色在于揭示各选择的收益、成本和风险，为政府提供判断依据。在此基础上，选择优先事项和承担哪些副作用是政府的责任。 在税制改革和房地产综合对策即将发布之际，现在需要的不是进一步展开选择，而是解释政府选择了什么以及为何如此判断。 国民期待的解决方案并不是单纯列举个别对策。如果提高持有税，如何阻止房源锁定和租户转嫁？如果调整租赁贷款，如何补偿租户的居住成本负担和非公寓供应减少？如果加快整治项目，如何吸收在迁移和拆迁高峰期的租赁需求？回答这些问题的税制、金融和供应的组合及执行顺序才是解决方案。 供应不仅要考虑数量，还要展示现有公共用地和新用地、整治项目的行政力量和支持的投入顺序和时间表。在27日的发言中，也提出应将金融、税制、许可的优先级作为一个组合来确定。 希望稳定居住成本和房价的无房者、担心资产价值急剧下跌的单一住房者、希望降低租金的房东与租户的利益本质上是不同的。 这就是政府存在的原因。李总统在第一次讨论会上也表示，在确认事实并调整利益关系后，如果仍存在差距，最终结论应由公职人员负责。他还表示，承担由此产生的不满和批评是责任所在。 韩成淑总理也指出，即使仔细审视个别案例，标准也必然会被设定。确定单一住房与居住用、超高价住房的标准是公职人员的责任。 结论是政策的坐标而非答案 ​​​​​​​ 并不是要求一次性确定所有税率、贷款限额和供应数量。需要明确政策目标，以及将采取哪些原则和顺序。即使不是完美的答案，也应提供国民判断和市场、各部门行动的坐标。 所需的并不是承诺将房价降低多少百分比。需要了解税收将朝哪个方向发展，贷款限制将适用于谁，供应将从何时开始，以便做出出售、购买、申请或搬家的决定。在第二次讨论会上，如果仅提到提高持有税的可能性，而交易税的方向不明，民众的不安将加剧，因此要求明确方向。 政府明确方向并不意味着价格不安会立即消失。然而，可以减少使税制、贷款和供应政策各自猜测的不确定性。确定大方向后，税制、金融、供应对策之间的相互影响也会减少。 额外的讨论和现场沟通是必要的。然而，政府现在不应再拿出一张白纸。应首先公开已制定的设计方案和选择依据，并接受对预期损失和执行错误的验证。如果已经确定了大方向，就应解释选择的依据。如果在发布前连基本方向都未能确定，就应反思政策决策过程。 两次大讨论会已结束，税制改革和房地产综合对策的发布也在眼前。国民已经充分听取了问题的诊断和可能的想法。现在，政府需要回答他们选择了什么解决方案以及将走向何方。国民期待的不是讨论的延续，而是能够重新规划生活的解决方案和结论。是时候放下麦克风，给出答案了。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国经济副总理兼财政经济部长具允哲表示，将在7月底公布房地产税制改革方案，并提到将同时审视持有税和交易税。这一方向是正确的。目前的房地产市场无法通过单一措施来解决。即使收紧贷款、增加供应、加强监管，首尔及首都圈核心地区的房价依然难以回落。相反，部分地区的成交价格不断创新高，进一步加剧了市场的不安情绪。 新政府上任以来，出台了多项房地产政策。然而，市场并未按政府的意图发展。实际需求者愈加焦虑，而多套房者和投资者则在政策的漏洞中寻找机会。尽管监管措施增多，房价却依然上涨，税负加重，但投机心理并未得到有效遏制。这正是当前房地产政策的困境。 房地产税制不仅仅是增加税收的问题。不能以惩罚所有房主的方式来解决问题，也不能通过阻止交易来使市场冻结。关键在于税收的方向。如果对实际居住的单套房者施加过重的负担，而忽视了追求短期收益的投机需求，政策就会失败。相反，如果加重持有负担，同时保持高交易税，房源将被锁定，市场将更加扭曲。 因此，持有税和交易税必须同时进行调整。对于长期持有的高龄单套房者和收入有限的实际居住者，应设立减负机制，而对于拥有多套高价房或通过短期交易谋取利润的需求，则应明确税负。希望出售房产的人应享受降低交易税的政策，而仅通过持有房产期待市场收益的人则需承担合理的持有成本。 特别是多套房者的税制需要更加精细。将所有多套房者视为投机者的做法只会引发市场的反弹。应区分长期持有的出租供应者与追求短期收益的投资者，税制应反映这一差异。是否引导房源进入市场、维持租赁供应或抑制投机性持有，税率、扣除和减免结构都应有所不同。 同样，资本利得税也应如此。过重的资本利得税会导致房源被锁定。为了控制房价而提高税收，结果却是房源减少，价格反而上涨，这是一种悖论。因此，应在一定时期内给予出售的诱因，之后则加强对投机性持有的负担。没有为市场打开出口的税制，最终只会使市场更加僵化。 房地产税收的目标必须明确。房子是居住的地方，而不应成为获取不劳而获的投机工具。然而，实现这一原则需要设计而非口号。应保护实际需求者，阻止投机需求，并使房源进入市场。这就是需要将持有税、交易税、资本利得税及扣除制度设计成一个整体的原因。 房地产市场是一个心理市场。政府如果发出模糊的信号，市场会立即做出反应。税收暴击的恐慌是一个问题，但最终流于无效的预期也是一个问题。政府应在7月底的税制改革中同时提出明确的原则和细致的标准。房地产税制应强而不粗糙，精细才能持久。 控制房价的工作不是一次性措施就能完成的。供应、金融、税制和区域平衡政策必须共同推进。其中，税制是改变市场预期收益的关键手段。如果此次改革仍然只是临时措施，市场将不再畏惧政府。现在需要的不是表面上的税收增加，而是改变市场行为的精准税制改革。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在政府即将于7月进行房地产税制改革之际，光云大学房地产法务学教授徐振亨建议，应降低交易税并加强持有税。他强调，持有税的强化应以高价住宅为中心，且在改革长期持有特别扣除（长特扣）时需考虑到现有住房持有者的政策信任。 徐教授在30日于首尔诺原区光云大学接受本报记者采访时表示：“7月的税制改革可能会侧重于调整取得税和持有税，而非转让税。”他指出：“持有税应主要针对高价住宅进行强化。”他还提到：“如果将负担扩大到低价住宅，可能会导致‘硬掏’购房者和收入不稳定群体的房源增加，从而加剧市场两极分化。” 徐教授认为，当前房地产税制的最大问题在于以交易税为中心的结构。他表示：“我国的交易税比例过高。”他认为，长期来看，应提高持有税并降低交易税，使房地产成为以使用为中心的资产，而非单纯的所有权资产。 他进一步指出：“降低取得税和转让税的负担，创造一个交易顺畅的市场是非常重要的。”他补充道：“如果交易税负担过重，房源将被锁定，市场的价格调整功能也必然会减弱。” 不过，他认为持有税的提高应限于高价住宅。徐教授指出：“如果持有税负担转嫁到租金上，可能会导致租赁和月租价格上涨。”他表示：“在国内大部分租赁住房由民间提供的现实下，如果民间供应受到抑制，可能会加剧租赁市场的不安。” 关于目前讨论中的长特扣改革，他强调需要保护现有购房者。政府内部和外部正在讨论缩小或取消持有期间的扣除，并加强居住期间的扣除。 徐教授表示：“引导实际居住是可取的，但如果追溯适用于已经期待长特扣的购房者，可能会破坏政策信任。”他认为：“长特扣的改革应从新购房者开始适用。” 他补充道：“不能将所有非居住的单一住房者视为投机者。”他认为需要考虑子女教育或工作调动等多种原因的例外标准。 对于转让所得税加征的豁免结束后出现的房源锁定现象，他表示担忧。徐教授指出：“如果加征转让税，推迟出售是自然现象。”他分析道：“交易壁垒最终可能导致现有住房价格上涨。” 徐教授指出，市场上影响最大的政策是贷款限制。他表示：“在抑制房地产需求的政策中，最有效的是贷款限制。”但他也指出：“过度的贷款限制会限制首次购房者和实际需求者的购房机会。” 对于下半年的房价，他预测将有上涨的可能性。徐教授表示：“由于市场流动性和施工成本上升等因素，房价在短期内可能会持续上涨。”他指出：“因贷款限制而转移到首尔郊区的需求，最终可能会拉动核心区域的价格。”