“高价房加税、自住房减负、住房供应扩容”正在成为韩国新一轮房地产政策的三大关键词。韩国政府日前公布《2026年税制改革方案》，通过提高超高价住宅和非自住住宅的综合房地产税负担，同时减轻自住一套房家庭的税收压力，力图引导房地产市场进一步回归实际居住需求。市场普遍预计，新税制落地后，韩国住房需求结构将发生变化。 税制改革方案于本月3日公布，对包括综合房地产税在内的房地产税制进行全面改革，目标是推动房地产市场回归正常运行、房价趋于合理。这是韩国政府四年来首次对房地产税制作出调整，也是自2022年12月以来综合房地产税制迎来的首次重大修订。根据方案，综合房地产税的征税依据将从“持有住房数量”改为“持有物业价值”，税负上限也将由现行的150%提高至200%。 此次改革的核心，是调整综合房地产税的基本扣除标准。对于只拥有一套住房的家庭，基本扣除标准将从现行的房屋公示价格12亿韩元（约合人民币573.4万元）提高至14亿韩元；只要公示价格不超过14亿韩元且业主本人实际居住，即可免征综合房地产税。按市场价格换算，这一门槛大致相当于20亿韩元左右。也就是说，市场价格在20亿至30亿韩元区间、自住一套房的业主，其综合房地产税负担有望减轻。 不过，房价越高，税负加重的趋势也越明显。市场价格超过30亿韩元的住宅，即便业主自住，综合房地产税负担也将上升；超过40亿韩元的超高价住宅，则将适用更高税率。与此同时，非住宅物业的综合房地产税基本扣除标准将下调至9亿韩元。 据测算，未来五年，这项税改预计将为韩国政府增加3.443万亿韩元税收。这也是继去年上调企业所得税率后，韩国政府连续第二年推出增税举措。与去年相比，今年大企业和中小企业的整体税负将有所减轻，而综合房地产税收入总额预计五年内将增加2.1815万亿韩元。 随着税制调整，韩国购房者的置业策略也面临重新调整。业内人士认为，过去市场上追逐地段优越、升值潜力大的高价“核心一套房”的热潮可能有所降温，部分购房需求将转向价格相对较低、更注重实际居住功能的住宅。 按照计划，该税改方案将于20日前完成立法预告程序，随后于9月1日提交国务会议审议，并力争在9月3日前提交国会常会审议。 韩国副总理兼企划财政部长官具润哲此前表示，政府将坚持“住房不是用来买卖的商品，而是用来居住的场所”这一原则，合理调整房地产税制，推动构建以实际居住需求为中心的住房市场。 业内普遍预计，随着超高价住宅和非自住住宅的持有成本上升，而自住一套房家庭税负减轻，税收因素今后将在购房者选择房价区间、地段及持有方式时发挥更大作用，并可能进一步重塑韩国房地产市场的需求格局。 与调整税制并行，韩国政府也在加快扩大住房供应的步伐。韩国总统李在明本月7日主持房地产政策检查会议时，要求国务总理韩圣淑及相关部门负责人“摆脱固有思维方式，转换思路、大胆谋划并付诸实践”。总统府首席发言人姜由桢表示，当天会议持续约6个小时，与会人员围绕大幅扩大住房供应、加快相关措施落地等议题提出多项方案并展开深入讨论。 此前，李在明已在本月3日召开的首次房地产政策检查会议上要求相关部门制定方案，力争最大限度扩大住房供应规模、尽可能提前供应时间。韩国政府计划近期公布新一轮房地产供应对策。 然而，也有观点认为，即便政府推出扩大供应的方案，也难以在短期内平息市场的不安情绪。在通过收紧贷款和强化税制同步抑制住房需求的背景下，单纯依靠增加供应来稳定楼市，效果可能有限。 韩国建国大学房地产研究生院兼任教授朴合洙（音）指出，一方面扩大住房供应，另一方面又收紧住房贷款，是典型的“政策步调不一致”。他表示，目前首尔住房价格已逼近20亿韩元，在缺乏贷款支持的情况下，实际上只有手握大量现金的购房者才有能力购房。他进一步指出，如果继续像现在这样限制实际购房需求者的融资渠道，即便增加住房供应，市场也可能因缺乏足够的有效需求而难以消化新增房源。

首尔公寓价格涨幅连续两周放缓，反观京南地区如水源永通、龙仁水枝、城南修正等地的房价却持续上涨。分析认为，这是由于首尔房价急剧上涨和贷款限制导致的实际需求转向了交通和产业基础较好的京南地区。预计未来如果政府实施加强高价住宅税负的税制改革，需求可能会进一步向相对房价和持有负担较低的京南地区扩散。 首尔房价涨幅连续两周缩小……江南购房心理明显减弱 根据KB国民银行于7日发布的《8月第一周周度KB公寓市场动态》，截至3日，全国公寓成交价格较上周上涨0.08%。首都圈上涨0.17%，其中首尔上涨0.23%，京畿道上涨0.17%，仁川上涨0.01%。 尽管全国及首都圈均保持上涨趋势，但涨幅较前一周有所减小。全国公寓价格涨幅从上月27日的0.11%降至本月3日的0.08%，首都圈则从0.22%降至0.17%。 首尔公寓价格涨幅连续两周放缓。上月13日和20日分别为0.34%，随后27日降至0.32%，本月3日进一步降至0.23%。进入夏季假期，加之短期价格上涨带来的疲惫感和税制改革的不确定性，使得买卖双方均表现出观望态度。 尤其是高价公寓集中在龙山区和瑞草区的涨幅仅为0.01%和0.02%。在首尔核心区域价格上涨乏力的同时，中低价区域则表现出相对强劲的趋势。 购房心理也显著减弱。首尔购房优势指数从上周的84.6降至81.9，下降了2.7个百分点。该指数超过100表示买方多于卖方，低于100则表示卖方多于买方。 从区域来看，江北14个区的指数从91.0降至89.4，下降1.6个百分点；江南11个区的指数则从78.9降至75.2，下降3.7个百分点。江南区的指数下降幅度是江北区的两倍多。尽管首尔公寓价格仍在上涨，但追赶购房的需求已显著减弱。 永通、水枝、修正涨幅居前……租金也随之上涨 相反，京南地区的房价持续强劲。水源永通区在一周内上涨0.91%，成为首尔和京畿道中涨幅最高的区域。城南修正区和龙仁水枝区分别上涨0.63%，水源长安区上涨0.60%，华城病点区上涨0.57%，城南盆唐区上涨0.33%。 特别是水源永通区被视为半导体带的后方居住地，主要大型社区和永通区的改建项目推动了价格上涨。然而，卖方持续抬高价格，导致购房咨询减少，观望气氛愈发浓厚。 由于首尔公寓购房所需资金负担加重，实际需求转向了交通便利且具备自身产业和交通优势的南部地区。 京南地区的强劲表现也在租赁市场得到了验证。京畿道公寓租金整体上涨0.13%，其中龙仁水枝区上涨0.43%，华城病点区上涨0.42%。水源长安区和城南修正区分别上涨0.31%和0.26%。部分投资需求以及实际居住需求流入这些地区，导致买卖价格和租金双双上涨。 税制改革前京南地区已显强劲……关注首尔流失的实际需求动向 市场关注税制改革方案实施后，实际需求向京南地区转移的可能性将更加明显。如果高价住宅和非居住一套房的持有负担加重，长期持有者的资本利得税减免优惠减少，那么放弃购买或整理首尔高价住宅的需求可能会相对转向价格和税负较低的首都圈内的优质地区。 交通便利且居住偏好的龙仁水枝、城南盆唐、修正和水源永通等地也被认为是优先的需求流入区域。这些地区不仅是首尔的替代地，还具备半导体产业和广域交通网络等自身的价格上涨因素。 然而，税制改革带来的不确定性也可能抑制整体住房交易。首尔高价住宅的卖方未必会立即转为京畿道的买方，若卖出和买入均被推迟，京南地区也可能在短期内以急剧上涨的区域为中心形成观望气氛。实际上，京畿道的购房优势指数也从60.4降至59.0，下降1.4个百分点，尽管价格上涨，但购房心理却变得更加谨慎。 业内人士表示：“最近京南地区的上涨趋势是由于首尔与其价格差异、贷款额度、产业和交通利好等多种因素共同作用的结果。”并指出：“如果税制改革导致首尔高价住宅的持有负担加重，可能会促使购房需求向交通便利且价格相对较低的南部地区扩散。”他还补充道：“但在已经快速上涨的区域，买方的价格抵抗也在加大，因此需要在税制改革后实际交易量和需求流动的情况进行观察。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在政府发布房地产税制改革方案的背景下，金勇范总统府政策室长过去关于“租赁住房”的言论再次受到关注。尤其是金室长在国会对租赁住房相关问题表现出激动反应的场景被重新传播，引发了更大的批评舆论。 最近，各种在线社区和社交网络服务(SNS)上，流传着去年11月18日国会运营委员会上金勇范政策室长的国会答辩视频。 当时，国会运营委员会的金恩惠国民力量议员在询问公共租赁住房政策时，向金室长提问：“你能让你的女儿住在租赁住房吗？” 对此，金室长回应道：“别这么说”，“怎么能把家人牵扯进来呢”，并突然提高了音量。随后，金室长表现出激动的反应，甚至指着对方，金议员则反击道：“换位思考一下。” 这一场景当时就引发了争议，但随着金室长的房地产持有历史被提及，争议愈演愈烈。 根据政府公职人员伦理委员会的财产公开资料，金室长与配偶共同持有位于首尔西大门区西大门丽安公寓（使用面积146㎡）。该公寓是于2000年以约4亿韩元购入的半浦洞极东公寓重建入驻权，现已转移至西大门丽安，当前市值约为30亿韩元左右。 因此，在职场人匿名社区“盲区”上也出现了批评帖子。 一位自称在西英工程工作的作者表示：“问他是否愿意让自己的孩子住在租赁住房时，他却发怒并如此激动，为什么普通社会新生代可以获得的支撑和垫脚石贷款预算却全部削减了呢？”并表示：“我因此无法支持民主党到死。这样的双重标准太令人厌恶。” 接着，他还提出：“居住稳定的人往往会变得保守，因此在国民力量被夺走的青年群体中，依赖租赁住房可能会使未来的选举格局变得有利。” 其他网友也纷纷表示：“对年轻人推荐租赁，而一提到自己家人就发怒”，“言行比言辞更重要”，“制定政策的人首先要符合国民的期待”等等，继续进行批评。

李在明总统于10日表示，针对将于23日举行的“房地产大讨论会”，他将指示相关部门和青瓦台幕僚提前公布主要议题。 李总统当天在社交媒体平台X（前身为推特）上分享了讨论会日程的相关报道，并作出上述表述。 他提到的主要议题包括：“关于房地产的适当房产税、是否区分自住一套房与非自住或多套房，如果区分，适当的标准是什么、超高价自住住房是否另行处理、超高价住房的房产税标准应设定为多少、房产税与交易税的关系、房产税收入的用途”等等。 他还表示：“提前公布主要议题将有助于国民讨论，希望大家也能提出对主要议题的看法。” 根据青瓦台的消息，从14日至16日，国土交通部、金融委员会和财政经济部将分别围绕供应、金融和税制召开公开讨论会，收集专家和公众的意见。 随后，23日将举行李总统主持的大讨论会，基于各个讨论会上提出的意见，讨论未来的政策方向。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国政府计划将资本利得税的长期持有特别减免从“单纯持有”转向“实际居住”。此举旨在限制投机需求并鼓励房源流通，但政策的有效性受到质疑。政府和执政党正在考虑取消现行的持有期减免（最高40%），仅承认居住期减免，以回应对高价房持有者减免过多的批评。金用范总统府政策室长表示，需重新评估持有和居住期各40%的减免是否适合以实际居住为主的市场重组。根据现行法律，单户家庭持有超过12亿韩元的房产，若持有或居住超过10年，可享受最高80%的税收减免。若新方案实施，非居住一套房者的税负将大幅增加。然而，行政执行中存在实际困难。现行法律列举了“不可避免的原因”，但实际情况更为复杂，难以区分投机者和因工作或学区问题而分开的家庭。国税厅虽利用水电费和信用卡记录，但难以完全识别“部分居住”或“部分租赁”等变通情况。专家警告，过度监管可能限制实际需求者的居住流动，并加速租赁市场的月租化。李昌武教授指出，居住与否难以一概而论，长期持有不应被视为投机行为。加强对非居住一套房的征税可能增加社会成本，降低市区内租赁住房比例。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

青瓦台24日表示，关于李在明总统提到的非居住一套房的长持特别扣除政策，政府正在讨论，但尚未做出决定。青瓦台一位官员在春秋馆对记者表示，政府正在听取各方意见，需要充分讨论。长持特别扣除政策根据房地产持有时间可减免40%的资本利得税，居住时间也可减免40%，总计可减免80%。此前，总统在其社交媒体上表示，为保护一套房，居住期间的资本利得税减免是必要的，但不应仅因长期持有投资性高价房而减免税收，这不是住房保护政策，而是鼓励投机。这表明政府有意减少非居住一套房的税收减免，同时增加居住一套房的持有期减免。青瓦台官员补充说，总统的信息强调了相较于多套房持有者，一套房持有者应受到优待，并指出应区分投资和居住目的。